市场主体的中国房地产金融风险处置探究

黄曙

【摘要】随着我国市场化进程的不断加速，房地产市场在我国市场经济中的地位逐渐突出，房地产金融在全国金融市场中的作用也愈加重要，在一定程度上，房地产金融的发展状况与整个资金市场密不可分。与此同时，当前我国房地产市场还存在着许多的问题，导致了我国房地产金融市场的发展还不健全。因而，本文结合笔者的多年研究经验，针对当前我国房地产市场中存在的问题进行了细致的分析，并提出了具体的解决措施，希望能借此对我国房地产金融风险的处置问题有所帮助。

【关键词】市场主体；中国房地产；金融风险

随着十九大的召开，“房子是用来住的，不是用来炒的”揭开了对于我国房地产市场金融风险解决措施的热烈讨论，这标志着房地产市场作为当前我国金融市场发展链中的重要一环，在我国己经成为了现象级的民生问题，因此加大对于房地产市场的关注与重视程度，寻求适合我国发展的房地产金融市场方式己成为当前我国房地产市场发展的重中之重。

一、当前我国房地产市场发展中存在的问题

（一）房地产市场投机行为较多

“房子是用来住的，不是用来炒的”，这句话在一定程度上揭示了当前我国房地产市场中存在的一大问题，即投机行为在房地产市场中的急剧蔓延。当前我国房地产市场发展火热的一大部分原因在于投机者在其中的操作，他们一般会在房子上市之初便一股脑涌入房市，不但在短时间内使房价迅速提升，也造成了房地产市场的虚假繁荣，使得房地产投资商在初尝甜头之后迅速加大对于房地产市场的投入力度，导致投资过剩，长此以往并不利于我国房地产市场的健康发展。

（二）房地产市场呈现出明显的供过于求现象

正如上文所述，当前我国房地产市场呈现出严重的投机倾向，这严重影响了公众对于房地产市场的认知，也从侧面显示了当前我国房地产市场的供过于求。房地产市场近两年来在我国的迅速发展使得许多人短期内蜂拥而至，而我国居民对住房的需求实际上是随着人口增加逐步增長的，长期来看，在需求总量上而言是不变的，但短期过热投资行为导致我国房地产市场在近几年来呈现出严重的虚假繁荣，极大的影响了普通公众对于房地产市场的认知。从中国房屋当前的空置率可以看出，在当前阶段，大多数人对于房子的需求都己经饱和，加之中国的人口老龄化现象与长期的独生子女政策，使得居民未来购房动力增长明显不足，整个市场己呈现出明显的供过于求现象。

（三）房地产市场并没有形成完备的市场金融体系

完备的房地产金融市场应该是包含了银行等金融机构所提供的间接金融和信用服务的一级市场以及以证券化为主的二级市场，二者的共同作用使得我国房地产市场可以正常运转而保持良好的流动性，但就当前我国房地产金融市场发展情况而言，以证券化为主的二级市场发展缓慢、体量太小，目前主要还是由银行来提供房地产市场的资金供给，这样不仅使得房地产市场过度依赖于银行系统，也使得我国房地产市场易受到金融风暴的冲击，不利于我国房地产金融市场的健康发展。此外，银行的信用系统虽然对于房地产市场有所帮助，但并不能保证其效果的完整性。

二、当前我国房地产市场存在金融风险的原因

（一）房地产市场单一的融资渠道容易导致金融风险的出现。当前我国房地产市场出现问题的很大一部分原因在于其融资手段的单一化。单一化的融资手段不仅使得我国房地产市场容易受到金融市场的影响，且不利于房地产市场的多元化发展。此外，纵观当前我国房地产市场发展现状，可得知房地产金融体系尚未完全形成，一级市场中的信用体系在当前我国并不能发挥其应有的作用，市场违约行为时有发生，一级市场的不完备加上二级市场的证券业在我国发展缓慢，严重阻碍了房地产金融市场的多元化发展，作为房地产市场主体的房地产开发公司融资渠道受限，对于房地产这种资金密集型行业，一旦银行等金融机构授信政策发生变化，很容易造成资金链断裂，导致违约风险的出现。

（二）严重的投机行为是阻碍我国房地产市场健康发展的隐患。

相比其他国家，我国境内的个人与机构对房地产的投机有非常大的偏好，投机者的出现不仅导致了房地产市场的虚假繁荣，也导致了房地产市场一系列问题的出现，使得房价长期以来居高不下，以至成为困扰我国民生发展的一大问题。此外，这些投机行为也使得房地产市场丧失理性，破坏了正常的价格体系，导致公众对房价怨声载道，也影响到了政府在人民心中的公信力。这种不健康的房地产市场环境，过分的投机行为，不理性的价格体系，是发生金融风险的严重隐患。

（三）政府并未形成科学系统化的房地产调控制度。前我国房地产市存在问题的一部分原因在于政府对于房地产市场的监管不力，没有形成一套科学系统化的房地产调控制度。这使得房地产市场在长期以来并没有得到其合理的约束，粗放式发展，导致在发展过程中很容易产生偏离正轨的行为。并且，在政府发现房地产市场出现如投资过度、房价上涨过快等表面问题后，急于用一些临时性的调控政策来行政干预，未采取科学的手段系统性的分析其内在原因，这样导致房价虽在短期内得到了一定的控制，但行政手段的干预反而造成房地产市场内在价值规律的失衡，调控过后房价呈现了更猛烈的报复性上涨，一旦泡沫破灭，将更容易引发系统性的金融风险。

三、针对我国房地产市场出现的金融风险的解决措施探究

（一）政府应建立健全房地产市场调控制度

正如上文所述，房地产市场出现一系列金融风险的很大原因在于政府对房地产市场管理制度的不健全，给予了房地产市场埋下了发生风险的隐患。因此要做到防范房地产市场金融风险的出现，首先要从政府层面入手，建立健全房地产市场调控制度。不能像以往一样一旦发现房价出现较大上涨，就立马采取限购限价限贷等措施，或者看到房价下跌，马上通过各种补贴刺激民众买房，这种粗暴的行政干预手段很容易造成房地产市场内在价值规律失衡，长此以往极不利于市场的长远发展。对待房地产市场的波动，笔者认为政府应建立规范化的制度进行调控，并保持调控政策的可持续性，在出台制度前，政府相关机构要充分的论证该制度不会对市场的固有价值规律造成破坏性的影响，不能唯结果论，这样很容易造成各级政府为完成中央的考核指标而对房地产市场进行行政干预。此外，中央政府应加快推进土地财政、房产税、住房保障、住房租赁等各方面制度的科学系统化建设，只有从根本制度方面解决实际问题，才能保障房地产市场的健康、稳定发展。

（二）银行应加大对于房地产金融风险的抵御水平

银行作为当前我国房地产业的重要资金来源，对于房地产市场的发展具有极为重要的作用，因而要规范我国的房地产市场，就必须对银行进行严格的约束，要求银行制定规范的房地产信用体系，对房地产商、购房个人的信用程度进行严格的审查，在贷款之前考察好企业和个人的信用水平与财产状况，以此来降低房地产商与购房者在贷款方面出现的信用风险；同时银监会应出台相应的监管制度，保证银行资金合法合规进入房地产市场，降低房地产市场出现系统性金融风险的可能性。

（三）加快建立完善的房地产金融体系

正如上文所述，要建立完善的房地产金融体系就必须要建立好房地产金融的一级市场与二级市场。在一级市场建设中应该拓宽房地产企业的融资方式，不仅仅局限于商业银行的融资，而要不断多元化，例如发展信托融资、基金产品、保险资金等等，通過拓宽房地产市场的融资渠道来增加房地产企业的抗风险能力；此外，房地产市场还需建立完善的二级市场，通过证券化来推动房地产业二级市场的建立，以此来加大房地产市场的流动性，加快房地产市场规范化的进程。

（四）加大宣传力度，改变人们的思维方式

要缓解当前我国房地产业金融风险出现的概率，除了要加大政府、银行对其的管理力度和建立完善的房地产金融体系外，还需改变人们的观念，使人们逐渐养成“不买房子没什么大不了”的观念，鼓励青年人租房居住，将更多的时间和金钱花在更有创造力的事情和投资方面。政府除了加大宣传力度之外，还要在制度上给与民众更多的安全感，如推出更多的保障性住房、给予有能力的青年购房或租房补贴、完善房地产市场的租售同权，打击投机炒房行为，使得青年人不用背负着沉重的房贷为了生存去拼命工作而忽视了对于美好生活的向往与追求。

四、小结

市场主体的中国房地产市场在经历了多番的起起落落之后正在逐渐形成自身所特有的发展道路，因而在其发展过程中我们决不可忽略市场自发的调节作用，在保障整体稳定的基础上促进房地产市场自发的运行。但是各级政府和企业主体也需要时刻关注民众的住房需求，针对民众的需求进行必要的宏观调控，以此促进整个房地产市场的健康运行。

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