地产股大涨的逻辑

石运金

地产股大涨的逻辑

石运金

元旦节后A股迎来开门红，地产板块领涨A股，近期泰禾集团涨幅超过70%，保利地产2个月不到也上涨超过50%。在地产销售大好的背景下，A股地产板块迎来集体暴涨，简单分析下地产股特别是龙头地产股的大涨逻辑。

第一，2017年销售大好。中国房地产开发商破天荒的出现了三个年销售额突破5000亿企业，分别是碧桂园、万科和恒大，国内龙头房企跨入5000亿时代。融创中国和保利地产则突破3000亿元，绿地集团和中海地产进入2000亿梯队，另外龙湖地产、华夏幸福、金地集团、华润置地、新城控股、招商蛇口、世贸房地产等突破1000亿销售额。地产商销售额的不断突破，反映的是政府成功去掉了地产的库存，目前地产商存货占比显著偏低。港股龙头地产商碧桂园和恒大在销售联袂突破5000亿之时，股价更是节节攀升，碧桂园(02007.HK)2017年上涨268%，中国恒大（03333.HK）则暴涨458%。

第二，估值便宜。即使在大幅上涨后，地产股估值仍然十分便宜。以A股地产板块超过1000亿市值的公司为例，目前共有5家A股地产公司市值突破1000亿，分别是万科A、保利地产、招商蛇口、绿地控股和华夏幸福。以动态PE（TTM）角度看，上述5家千亿市值公司均在15倍以下，2017年PE普遍在10倍左右的估值水平，这一估值水平在A股处于行业低端，估计也只有银行股估值比地产股低些。

第三，市场偏好蓝筹风格。2017年A股投资的主导方向是白马股、蓝筹股，类似贵州茅台、恒瑞医药、伊利股份等白马股涨幅惊人，贵州茅台全年上涨113%，恒瑞医药2017年录得82.5%的涨幅，伊利股份则上涨89%；超级大蓝筹工商银行也上涨了47%。而作为地产股龙头的保利地产、招商蛇口等则一直没涨，保利地产直到2017年11月中才开始启动上涨行情。也就是说香港的同行在暴涨，A股的同为蓝筹板块的同行在大涨，只有A股的地产龙头股没有表现，显然这里存在认知的偏差。

第四，地产股主营业务收入确认滞后于销售。由于地产公司采用预售制度，所以虽然很多地产商销售形式大好，但最终落脚到业绩兑现上，会有一定时间的迟滞，比如万科虽然销售额突破5000亿，但目前确认主营收入会滞后，截至2017年三季度，万科的营业收入只确认了1171亿元，可以预见2018年万科将大规模确认销售收入，从而报表净利润会暴涨。

总结来看就是，A股的地产股尤其是龙头地产股，面临这样一种情况，销售表现大好，估值非常便宜，同行都纷纷大涨，业绩很快将确认暴涨，那等待A股地产龙头股则只有补涨这一条路了。到了目前的位置，地产股已经涨了一大波了，很多投资者开始有风险意识，不敢追高买地产股了，那该如何应对呢？首先我觉得目前地产股在经历一波上涨之后仍然很便宜，其次2018年地产股报表业绩将迎来确认的高峰，高业绩增长将持续刺激A股地产股。所以站在现在时点来看，地产股的上涨只是第一波，未来回调后仍可介入。