探析物业管理产业化发展问题

周盛丰

摘 要：我国的首家物业管理公司成立于1981年，至今，据相关统计显示，全国物业管理企业已经超过2万家，从业人员高达两百多万人。现阶段，物业管理行业得到了极大的发展，作为一种新型的产业类型，其在社会化分工中逐渐受到人们的认可，朝着产业化的方向发展是今后物业管理的大势所趋。对此，本文笔者结合自身工作实践经验，对物业管理产业化发展相关问题进行了探讨，以供参考。

关键词：物业管理；产业化；对策

物业管理和人们的生活息息相关，物业是人们得以生存的主要资源，其管理工作对人们的生活水平产生了直接决定作用。借助促进物业管理立法进程的加快等措施，进一步加强物业管理的产业化发展，这有利于物业管理质量的提高，让物业管理更好的服务于每一位居民，使居民生活环境得到改善，推动资源的可持续发展。

一、物业管理产业化的内涵

物业管理产业即为从房地产业中分离出来，将物业资源当作管理对象，借助物业管理企业对物业实行专业化的维修养护、清洁绿化和安全保卫等工作，以此使物业的良好功能得到保持，并将舒适、优美、安全的工作和生活环境提供给住户，并把和物业有关服务业务的综合性服务行业提供给社会。物业管理的产生概念已将传统意义上的物业管理所具有的内涵顺利突破了，紧紧围绕物业管理主营业务，借助其上下游资源和产业链的关系，将一个更为广泛的业务范围和产业概念形成。

产业化即为现阶段社会大生产条件下一个行业的生产管理程度、规模程度、生产集中程度[1]。联合国经济委员会将产业化定义为：工程高度组织化、生产过程各阶段集约化、生产物标准化和生产连续性，尽全力用机械将人工、生产和组织一体化替代的研究和实施。产业化的实行可以在行业中最合理、最有效的配制社会有限的总资源，从而获得经济效益和社会效益的最大化。

物业管理的产业化即为把物业管理资源商品化，借助物业管理的集约化、专业化、市场化等方式，整合物业管理的产前、产中和产后等环节，使其变成一个完整的产业系统，以此做到物业管理的专业化、规模化经营和管理，从而使物业管理资源的优化配置顺利实现。将物业管理的附加值增加，促进整个产业的现代化管理水平的提高。

二、物业管理产业化发展中的存在的问题

（一）物业管理服务市场拓展充分

物业管理产业化发展主要是以服务市场的规模为依据，服务市场的规模主要是以市场服务需求为依据的，现阶段的物业管理服务市场具有极大的需求量，但是物业管理企业却尚未运用相应的措施展开开发拓展。导致此问题出现的原因主要由：首先，立足于企业自身竞争力，企业开拓市场的能力较弱；其次，立足于宏观市场的角度，各个地区的物业管理水平缺乏均衡性。诸多企业在市场开拓市场的过程中，始终只处于商品房的管理上，尚未充分开发已经建好的机关单位、事业单位以及旧住宅。导致此现象出现的原因是因为市场政策和企业公关公正并未落到市场。

（二）物业管理立法较为滞后

在物业管理中，立法进程较为滞后，因为法律依据的缺乏，从而造成局面、企业和政府之间的矛盾，对物业管理产业的发展造成了阻碍。在某些地方，尽管国家版本了有关物业管理的原则性管理条例，但是法律规定仍不全面，缺乏操作行，从而不能有效解决矛盾，在一定程度上影响了企业和物业管理产业化进程。

（三）物业管理经费筹集难

物业管理收费难度较大，是现阶段对物业企业发展造成阻碍的主要问题之一[2]。首先，业主物业管理费收费率不高，不能使企业正常经费支出得到维持。其次，尚未落实公用维修基金归集。根据相关规定：公共设施维修基金开发商必须依照总投资的百分之二进行缴纳。业主委员会将专户设立起来进行存储，统一使用。但是一些外商和国内开发商把项目完成之后，没有落实其维修基金，导致供电供水设备、电梯、下水道、给排水、房屋等出现问题后没有公共维修基金给予其保障，业主和物业管理公司之间由诸多纠纷产生，使企业发展和社会安定受到了极大的影响。

三、实施物业管理产业化的对策

（一）加快物业管理立法

法律部门和物业管理主管部门必须立足于国家法律的角度将统一的、具有权威性的物业管理基本法律、法规和实施细则制定出来，对政府、物业管理企业、房地产开发企业和业主的行为予以规范。使《十五计划纲要》中的“对物业管理业进行规范发展”的要求顺利实现。第一，相关立法部门要高度重视物业管理的立法公正；第二，在立法过程中要和物业管理公正的性质和特征相结合，立足于实际工作现状对法律进行制定；第三，要有效执行法律，要有实施细则，可以将工作标准提供给物业管理相关活动，对不合理现状的出现予以限制。借助立法工作对主管部门的活动予以限制，致使物业管理朝着高效化、标准化、规范化的方向发展。

（二）完善物业管理市场机制

要促进产业化经营的实现，务必要对物业管理市场机制予以完善，将正确的市场定位做好，对操作予以规范。在定位物业管理企业的过程中，务必要正确选择目标市场，，只要企业定位发生偏差，就会对企业的经营效益造成影响，这在一定程度上制约了品牌的打造。物业管理产业化经营需要对操作规范予以优化，不仅要借助价格合理化、委托合同化等手段使内部机制得到完善，同时还要建设好监督机制，使物业管理产业化经营质量得到保证。

（三）实行品牌化发展战略

在企业发展的进程中品牌占绝着极为重要的位置，是对外扩张的重要武器。企业要想得到良好的发展就必须具有自己的品牌。物业管理实施品牌化发展战略，是对物业管理企业实施优胜劣汰，让诸多小规模的物业管理企业不得不从市场中退出，可以充分集中物业管理有限的社会资源，从而促进物业管理产业化经营的实现。

（四）建立物业管理收费价格协调机制

物业管理“收费難”是一个涉及到物业管理价格制定、法律法规、参与主体等方面的系统工程[3]。对透明公正的物业管理收费价格协调机制予以建立，是使物业管理收费难得到解决的重要途径，也是保证物业管理产业健康发展的前提。

《物业管理条例》中明确规定：“物业服务收费应对不同物业的特点和性质进行区分，分别实施市场调节价和政府指导价。具体定价形式由直辖市、自治区、各省人民政府价格主管部门和房地产行政主管部门一同制定。”立足于这一项规定，各级政府应对物业费价格萧条机制进行建立和完善，根据市场供求关系和价值规律进行确定，实行动态监管和调整机制，组织物业管理诚信活动，对物业企业和开发商行为进行规范。物业企业应将物业管理质量和水平提高，将物业管理的附加值增加，促进物业管理性价比和社会满意度提高。在经济社会的大力发展和进步下，必定可以有效解决物业管理收费难的问题。

结语：物业管理可以向产业化方向发展的主要原因，是因为我国房地产业和相关服务产业发展到一定阶段的必然集合和分化。促进物业管理产业化推进和研究速度的加快，对物业管理品牌化、规模化经营的实现有利，可以促动我国第三产业的发展和进步。

参考文献：

[1]吴沂城. 现代服务业与物业管理产业发展[J]. 城市开发：物业管理， 2017（19）：33-33.

[2]杨超. 关于物业管理产业化发展问题的探讨[J]. 科技与企业， 2016（8）：41-41.

[3]王鹏. 促进物业管理行业向产业化方向发展[J]. 城市开发， 2016（22）：37-37.