对城市更新旧住房成套改造的思考——以上海市武宁路74弄城市更新项目为例

文/王东寰 范长江

一、 引言

城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建的活动，见证城市发展的全过程。城市更新不同于旧城改造，它的内涵更宽泛于后者。城市发展由“量的扩张”转向“质的提升”，打造“生活品质之城”，系统实施旧住房成套改造，有力推动了城市功能的有机更新和可持续发展。旧住房成套改造源于计划经济时期，用以满足居民生产、生活基本需要，如古城保护、商业街改造等，有些决策虽已给予其一定的重视，但总体而言仍在探寻自上而下系统的、目标清晰的城市更新理论和政策框架。

二、实行城市更新的重要意义

（一）居民成为最大受益者

城市更新、旧区改造务必要让居民百姓成为最大受益者。老旧社区内环境普遍不佳，居民居住条件差，安全隐患的整治更是刻不容缓。城市更新的首要任务就是改善居民的生活条件，解决与居民生活最息息相关的问题。待房屋修缮竣工，居民或将拥有独立厨卫，小高层出门也将有“电梯”护送，让居民们在老旧社区内也能够有质量地继续生活。

（二）社会资源得以高效利用

城市更新通过对利用效率日渐低下的土地资源进行重新整合，在固有资源中再次挖掘开发潜力。实现城市更新不仅提升社区内居民的生活质量，更重要的是减少重复置业，在日渐紧张的社会资源条件下，加速社会建设进程，让更多的人早日享受便利的生活。

三、普陀区城市更新的概念

“十三五”期间，普陀区计划以公房、售后房比例80%以上的旧住宅小区和部分存在突出矛盾的住宅小区为重点，完成旧住房综合修缮改造300万平方米左右。这一数据在整个上海中心城区位居前列。

在普陀区区域内，已有不少城市更新项目在稳步推进。始建于1951年的曹杨新村，与城市中许多老旧社区一样，存在着居住人口老龄化、配套设施严重不足以及停车困难等诸多问题。而面对拥有第一个工人新村的特殊历史意义，普陀区提出多重更新策略，进行局部地区更新。更新过程中既保护历史建筑曹杨一村，又将提升住宅品质、提升公共空间品质、完善公交线路考虑其中，同时还将重新打通沿环浜通道，使得连续开放岸线增加到约1500米长。

昔日人头攒动的沪西工人文化宫因近些年逐渐演变为小商品集市，而与区域整体规划相脱节，在区政府与市总工会和市规划局的共同商讨下，将西宫建筑进行保护性平移。更新完毕后的西宫将换上新颜，集文化、体育、教育、娱乐、配套服务等多重功能于一体，成为普陀区文化领域新地标。

城市更新之路仍在不断探索，普陀区政府作为此番城市更新工作的主体，指定相关部门成立专题小组，具体负责组织、协调、督促和管理城市更新工作。享有“西部铁军”称号的征收二所作为城市更新的践行者，受委托探索普陀区城市更新工作思路和进行试点，接受历史使命任务，迎接挑战。

四、武宁路74弄旧住房成套改造项目实例

（一）项目背景介绍

武宁路74弄双号是建于20世纪60年代的多层住房，位于普陀区内环东新路武宁路交界，紧邻新西宫、我格广场、家乐福，交通便捷、配套齐全，但现在居住人数达到饱和，且小区内住房仍为公用厨卫。居民迫于居住窘境，擅自建构筑物，缺乏安全性，同时挤压居民公共空间，而后期房屋的加层也造成居住空间不足与顶层居民出行不便的双重矛盾。

为改善居民居住质量、提升居住环境面貌和功能，普陀区于2017年上半年启动了区内首次包含加装公用电梯的城市更新旧住房成套试点项目——武宁路74弄2-10号（双）房屋改建安置，对该地块143证居民进行成套改建（图1），该项目改造前建筑面积6393平方米，改造后建筑面积为7260平方米。

图1 改造范围及改造建筑概况

（二）项目改建方向及方案

1.厨卫合用改独用。基于居民改造意愿，方案首先对居住面积、居住功能进行了人居环境的提升设计，拟将楼梯走廊外移，进行扩建成套改建，在确保一定公共面积的基础上，改造后每户均有套内独用厨房和卫生间，且平均每户建筑面积增加4平方米（图2）。

2.加装电梯，结构加固。为提高房屋质量，方案拟对结构进行加固，根据初步计算结果，新砌分户墙需采用200厚加气混凝土砌块砌筑（图3）。原有分户墙为110厚半砖隔墙，经过本次加固改建，保留住户户内使用面积（居住面积）将有所减少。为方便居民出入，在适当位置增设一部电梯。加固改建时居民需100%在外过渡。

图2 改造前、改造后平面图

图3 结构加固平面图

3.抽户改建。对于不满足改建条件的居民抽户至原底层商铺回收改建后的房屋。抽户改造方案拟对第二类、第三类住宅进行抽户改造，第二类住户朝东的小间（01、05室）4户及相邻的房间（02、06室）4户进行抽户，第三类住户501、503室和305、307室及相邻502、306室4户进行抽户，合计抽户12户（图4）。

图4 抽户改造方案示意图

（三）项目实施的难点

1.抽户安置工作量较大。该项目方案抽户数占总户数约8.4%（图5），比例较高，且保留住户得益无法完全一致，要达成居民一致意见工作量较大。面积过大的原产权住户，建筑改造完成后无对应户型可安置。

图5 抽户安置工作量

2.总平面布局存在问题。该项目成套改造需将扩建的楼梯及厨卫布置在建筑（东）北侧（图6）,由此造成小区原有通道宽度及相邻建筑间距减少。

3.轨道交通对方案有影响。拟改造建筑均位于武宁路、东新路路口，紧邻在建的轨道交通14号线东新路车站，其施工对本项目造成局部影响。

4.房屋改建安置协议生效条件苛刻。改建范围内的居住房屋和非居住房屋的产权人或承租人签约、搬迁率均需达到100%。在实际与居民户约谈过程中发现，存在对改建方案不认可、诉求与安置办法不统一、权利人较难联系上、对于补贴方案不满意等难点。

（四）项目难点解决方案及建议

图6 总平面布局（规划、消防）

1.制定合理可行的抽户安置办法。被抽居民通过协商决定选择对应存量房。原则上选择同单元楼内存量房，如同单元楼内因房型规格原因不足以满足同单元被抽户安置，再选择其他单元内对应存量房。仍不能满足的，与居民协商解决，或在条件允许的情况下拆户安置（政策突破）或货币安置（成本较高）。

2.增设消防设施。为减少因建筑扩建造成北侧小区原有空间间距减小的客观瑕疵，可通过总体布局和功能设计弥补相关不利影响，同时为满足总体规划消防要求，增设灭火器、消防水喉（常规）、简易喷淋。

3.桩基础安全保护评审。根据轨道交通相关单位提供车站及出入口地下建筑边缘线坐标，拟改造建筑位于轨道交通安全保护区内，对所进行的改扩建新增基础及原有建筑基础加固须进行技术审查（图7）。

图7 桩基础安全保护评审

4.集结精英团队力量，做好解释安置工作。鉴于签约、搬迁率均须达到100%，实施单位西部集团征收二所集结精英队伍，与社区所属居委会、物业公司形成合作机制，构筑多方协动机构，及时了解居民动态,加强政策宣讲,提供解释、签约上门服务，在突破与居民沟通遇到的瓶颈中显现出至关重要的作用。

五、城市更新实施相关建议

城市更新过程面临着很多困难，不仅涉及物质环境更新，也涉及生活方式和思维意识更新，除了考虑解决功能需求、交通和生活需求外，同时还不能忽略城市品质、文化以及人们生活、休闲和交流的公共空间。作为城市更新的践行者，应吸取更新失败教训，资金落实是实施的基础，而人的因素更为重要，居民的理解和支持是成功的基础，更是实现居民自治的起点。这需要全面缜密的谋划和不断推进，让居民能够预见发生的改变，并不断见证改变的过程。

面对目前的旧住房改造项目，政府有危旧房改造资金预算，而以日本模式引进企业资金与居民参与的新思路，可形成多种资金渠道的合作式更新，也是城市更新中值得不断探索的发展之路。

六、结语

上海城区的改造思路已从“拆改留并举，以拆为主”转到“留改拆并举，以保留保护为主”，而普陀区此次包含旧住房加装公共电梯的城市更新试点项目，是一次大胆的尝试、探索和创新，对普陀区甚至上海市推广旧住房成套改造具有深远意义，但是现有城市规划理论与方法不足，而难以满足主体对象需求。在旧住房成套改造势在必行的历史背景下，仍需考虑超前、过快或局限的更新可能引发的城市结构失衡，原有城市生态和产业链条被新的替代时，后者是否存在过剩危险，同时，零散的短期更新能否符合城市整体发展和可持续发展目标，从而使公共利益免受损失，更新中如何解决微观、宏观矛盾等各种问题，如何体现智慧更新，都是值得思考的问题。