想致富，多囤房

于舒畅

居住在葡萄牙，28岁，博士学位，是一名科研人员。因为患有慢性疲劳综合征，所以他自学理财、投资，希望能够在33岁实现财务自由。目前出版理财类书籍My Strategy to Retire Early。

想实现提前退休这个美好的愿望，不管是在哪儿，光省钱不够，还得会“开源”。

在葡萄牙小哥本杰明·戴维斯（Benjamin Davis）看来，钱生钱最好的办法之一就是投资房产。和其他投资相比，当个包租婆或者包租公有很大的优势：房租收入很固定，能获得税收优惠，而且可以根据行情时不时地“涨房 租”。

戴维斯有一套自己的买房逻辑，他很享受买房过程中“捡漏”带来的惊喜。平时，戴维斯最喜欢的就是到处看房，有时几天就能出价三五十次。之所以这么不厌其烦地出价，是因为他给出的价格都很低，有时候只有挂牌价的20%。万一有的房子挂了很久还没卖出去，在卖主选择破罐破摔的时候，戴维斯就可能达成一笔实惠买卖。要是赶上房产经济崩塌的好时机，然后抄个底，那是最好不过了。

这套“捡漏”操作在股票市场就不适用，虽然你有可能找到估价偏低的股票，但买了股票后，除了祈祷它涨起来，你其实什么也做不了。如果你想长线持有股票，购买的时机就会变得不那么重要。投资房子则不同——你不但可以疯狂砍价，还可以用你喜欢的方式给它增值，比如选择给它装修，或者修补破旧的地方。

在地段上，戴维斯觉得高档小区的一居室，不如一个普通小区的三居室户型。因为他更深信自由现金流投资模型，這个模型不把资产升值放在首位，评价一份资产时主要看重它的现金收益。

不少人都询问戴维斯，想要提前退休，手中要有多少套房？其实，不管你住在美国、葡萄牙还是柬埔寨，想要通过当房东的方式提前退休，可以先问自己几个问题。

你的目标是什么？戴维斯的目标是在33岁之前退休。不论你的目标是25岁，还是60岁，都没关系，但一定要有一个具体目标。越早退休，你需要的房就越多。同时，你要干的活也越多，比如，和各种租客沟通。即便你有一个房产经理帮你打理，也不可能完全放手。一般情况下，越年轻的房东就越乐于亲自和租客打交道。因此，定好退休时间，需要攒下的钱，以及你愿意为这笔投资付出的心血。

你现在住在哪儿？又想在哪儿退休？这个问题有两重意义：其一，它决定着你整个退休生活需要多少钱；其二，它可以明确地告诉你，你到底需不需要投资。最好，你对退休后生活的地方很了解，这样你就会对开销很有把握。戴维斯就可以把他现在每月的工资算作未来退休需要的花 销。

虽然很多人都希望在离自己家近的地方买房，以便与房客交接，但是确保你买房的地方有利可图也十分重要。

你手里的房产变现能力如何？知道自己想在哪里买房后，就要算出一处房产要花掉你多少钱，之后又能赚回来多少。想做到这一点，戴维斯给出的建议就是：把你要投资的市场研究个透！

你可以问自己这些问题：未来几年这块地方租房需求足够吗？这块地方的租客主要是哪一类人，学生、一家人、单身汉？这里靠谱的房屋中介多吗？价格贵不贵？

当这些问题你都能回答时，算数就很容易了。再考虑税金、维护费（约15%）、空置费（10%）以及中介费，就能算出能支付你退休生活所需要的房产收入了。戴维斯的忠告是：尽可能保守、现实，千万不要自欺欺人。

此外，手中有了多套房产后，你选择住哪一套也会影响房租收入。戴维斯手里有三套房，一套一居室，一套三居，还有一套6居室，他选择住最小一居室，住小房子意味着可以把更大的房子出租获得租金收入。对于单身的戴维斯来说，一套小房子足够了，换成一套大房子也并不能使他更快乐。

戴维斯的例子只供参考。毕竟为每个人量身定做的魔法算式并不存在，大家都住在不同的地方，以不同的方式赚钱，对于风险有不同的耐受力，需求也各不相同。归根结底，你需要做的就是算算每个月到底要花多少钱，需要多少房产能赚这么多钱，然后定个计划，开始执行。

在中国，如果白手起家，想靠当房东提前退休，要比在国外难上许多。想要获得高额租金，只有在北上广深等一线城市买房，但这些城市因为各种限购政策，你要买一套房付出的成本要比在国外的许多地方都高上很多。

但如果你只是以退休为目的，能拼命在大城市买上两套房，然后去小地方生活，也是个不错的主意。