养老地产与健康小镇融合发展模式研究

张帆 王昆 崔吉华

摘要：当今社会老龄人口逐年增加，仅湖南省老龄办公布的数据显示，湖南省60以上的老人比例高达17.7%，我们慢慢步入“银发社会”，而养老问题也日益突出。文章以长沙市为例分析如何让我国的养老地产与健康养生小镇等新业态以更合理有效的方式结合并发展起来为重点，在现有的养老地产以及健康养生小镇发展方兴未艾的大好势头下，通过实地调研，了解长沙市养老地产以及健康养生小镇等养老新兴企业的发展现状，探究养老地产与健康养生特色小镇相互融合、共同发展这种新态势的可能性。最后对调研结果进行研究分析，针对发现的系列问题设计出切实可行的发展模式，以求促进两类企业的融合发展，从而促进长沙市养老业以及房地产业的进步。

关键词：养老地产；健康养生小镇

数据统计，到2016年末，我国60岁以上人口已经占全国总人口的16.7%，达到了23086万人，人口老龄化程度逐渐增加。面对这一现状，国家陆续出台政策，鼓励社会力量参与并促进我国养老事业的发展。各地也开始进行促进养老服务质量的一系列有益尝试。通过学习发达国家的先进经验我们发现养老地产可以很好的满足不同层次的养老需求，是一种非常有效的社会化养老模式。近年来，全球医疗旅游市场迅速增长，特色小镇的建设是发展我国医疗旅游的良机，“医养小镇”便是两者的有机结合，也利于缓解我国老龄化和城市医疗压力等社会问题。

一、研究目的

（一）剖析健康养生小镇与养老地产发展现状

通过前期搜集资料和实地调研，我们建立经济计量模型定量分析研究养老产业和健康养生小镇两个经济变量的关系。在此基础上对调查问卷内容进行回归分析、假设性检验等。其次运用博弈论，针对养老地产与健康小镇之间的合作博弈建立博弈模型，在不损害双方已有利益的同时，达到合作模式的利润最大化。最后对获取的信息进行可行性分析，运用管理学科SWOT方法对养老地产与养生小镇结合模式存在的竞争优势、竞争劣势挑战、竞争机會与竞争威胁进行深度剖析。

（二）设计养老地产与健康养生小镇融合发展的商业模式

通过调研所得结果与对调研资料的具体分析，设计一个由客户价值、企业资源和能力、盈利方式构成的三维立体商业模式，在价值曲线中找到养老地产与健康小镇融合发展的精准定位，探索两个新业态的资源整合的能力，寻求高效可行的盈利模式，勾勒出两类新业态内外资金流的架构，并将以上探索结果有机结合成完整的理论体系。参考天门乡健康小镇的建设设计，以及乌镇绿城的发展优势，设计出针对长沙的切实可行的商业模式。

（三）提出政策性建议

通过以上多方面、层层深入的探究，分析这些新业态的发展模式，期望运用经济学对养老地产和健康小镇的融合发展建言献策，进而构建一条适合我国养老服务业发展的经济模式。

二、发展环境

要探究养老地产与健康小镇如何融合发展，首先要研究分析养老产业整个发展的大环境。团队认为其发展环境可以分为来自社会因素影响的社会环境和产业已有发展环境。

（一）社会环境

中央政府对于养老民生问题极为关注，并颁布了一系列政策文件，如《民政事业发展第十三个五年规划》以及《关于中央财政支持开展居家和社区养老服务改革试点工作的通知》等文件。政府大力支持养老服务业，养老机构在土地税收上可享受优惠政策，每张养老床位也可得到财政补贴。然而，在政策发布之后，本该发挥重要作用的企业却缺乏积极主动性，仅有少数房地产企业和旅游企业对养老地产和健康小镇持有关注，而真正进行相关投资的更是少数。

（二）产业环境

养老产业在国内刚刚兴起，缺乏具有影响力的品牌，很多企业均是依托“养老”低价拿地，进行房地产开发，缺乏医疗护理、健康管理、文体活动、餐饮服务等一系列的配套服务，而服务和设施是养老产业发展的核心。在养老地产和健康小镇发展以及融合模式的探索时期，企业核心竞争力的缺乏使诸多企业在起步过程中困难重重，许多配套还未跟上，行业处于融合初期，养老产业的重心更偏重于如何应对当前逐步老年化情况，产业自身没有达到品牌以及系统化的高度。整体盘踞于劳动密集型的服务性产业状态，低毛利、无序竞争且没有固定商业模式。

三、问题发现

长沙市的医养结合产业发展较好，根据我们的调研，当地以湘雅医院为代表的医院也在尝试与养老机构合作，通过绿色通道和义诊等形式进行医疗和养老的结合；而一些养老中心也在探索开设医疗养护的新途径，为老人们老有所养提供新的服务方式，但是对于医养结合与地产这一交叉产业的发展来说，仍存在一些不可避免的问题。

（一）需求很大却非刚需

我国已进入老龄化社会，空巢老人问题频出，但是有消费能力的老年人都有多种在家养老的选择方向，如居家养老服务等。而对于养老地产与健康小镇的融合产业，由于这种模式建设成本较高，导致其消费成本较高（如表1所示），对于节俭的老年人来说，他们更倾向于选择居家养老这种投入小、社会经济效益高的养老方式。目前仅全护理类老人有较为显著的刚性需求。

（二）市场不成熟难认可

虽然目前长沙市养老地产行业以及我们所调研的娄底市健康小镇对产业融合都持积极态度，而且杭州已有类似产业融合模式，但模式不可照搬，而且在长沙市这种融合史无前例，所以大多数企业不敢大胆尝试，害怕失败，这就导致产业融合的想法不能很好地付诸实践。

（三）高成本高难度

社会道德压力使老年人不愿意入住养老机构，传统养老机构传递过凄凉消极的印象在民众间影响较大，很多人认为入住养老机构是子女不孝的表现，所以在大多数情况下，子女仍然倾向于亲自侍奉老人，大多数老人也不愿意选择入住养老机构。同时，医院床位紧张，优秀医疗资源稀缺，我国养老服务体系的建设还不能满足老年人入住养老机构的需求，国家“十二五”规划纲要提出，每千名老年人拥有床位要达到30张，但目前，全国养老机构仅拥有床位390万张，每千名老年人拥有养老床位只有20.5张，离纲要提出的标准还有很大缺口。除此之外，中国多地雾霾污染肆虐，高质量自然生态资源不断减少，而养老地产要求具备医疗技能的专业物流团队却很少能够得到满足。

（四）回报效率低周转慢

建设成本和运营成本居高不下，不同于传统商品房的超长回款周期以及其它不可期因素导致养老地产盈利难。经调查，健康小镇与养老地产的盈利模式主要有五种：销售住宅快速盈利、会员制盈利、逆抵押贷款购房、转让使用权模式和分散租赁模式，如乌镇雅园学院式养老机构就采取的是分散租赁模式，即通过采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，而由于收入不发达，人均收入水平较低，绝大多数老年人收入水平更低，“学院式”养老有口碑而微盈利。

四、研究结果

在天门乡实地调研中我们发现，建筑形态符合老年人生活方式更有利于引发老年人入住兴趣。当地正在建设的项目多为低层仿古建筑，它不似复式别墅有很多层，而是一种大道至回归原著的表现，因为没有楼梯，更加适合老年人行动；同时，这種建筑体现出邻里式建筑布局，类似于传统的乡间布局，更加适合老年人的生活方式。在此基础上，当地政府文件中对不同层次的消费者进行服务分级也是我们可以借鉴的特色之一。

在设计适合长沙市发展的融合模式时，团队借鉴天门乡健康小镇发展模式，对长沙市两类产业融合的各类问题进行了设计，主要涉及选址和商业模式。针对长沙市现存的主要问题，团队实地调研了湖南省具有先驱意义的与养老结合的健康养生小镇项目——湖南省娄底市新化县天门乡健康小镇，因其同在湖南省，借鉴意义较大。团队深入了解并学习了其选址、建设、发展模式、商业模式等问题，发现其是通过养老地产商、医院等的投资，借助天门乡独特的地理位置和自然环境，将养老地产与健康养生小镇融合发展，打造集养老、养生为一体的小镇，通过游客长期入住、服务一体化等模式进行盈利，从而带动当地经济发展。

从绿城乌镇雅园的别墅项目调研来看，降低成本是有志于建设养老、养生产业的企业所要解决的首要问题，具体措施如下：

使户型布局紧凑合理。如建造单层别墅或公寓，利于控制面积，户型布局更加从容；更改建筑材料，降低造价。在公寓中用最普通的建筑材料，容易控制造价，比同面积的叠墅、叠拼都更加便宜；装修简单化。装修和普通住宅的装修一样简单，不涉及别墅装修的难点，如楼梯、阁楼等；提高室外空间集中利用率。院子集中化利用，前院-景观、后院-车库、储藏、小景观，舒适、易利用，且能充分体现出回归自然传统的田园生活。

天门乡情况与长沙市各方面条件有相似之处，其健康小镇的发展有利于参考，而绿城乌镇雅园的商业模式则有助于我们在设计中降低成本，参考了两者的产业发展模式，最终商业模式如图2所示：

设计选择长沙市适合老人居住生活的洋湖地区为养生小镇的建设地，原因有三：一是由于当地有利的自然环境，根据规划，洋湖片区是一个中部最大的城市湿地公园。公园规划面积4.85平方公里，其中修复和保育区域面积4平方公里、河流湿地0.85平方公里。在其中建立养生区是对自然条件的合理利用和开发；二是洋湖地区与湖南省中医药大学相邻，对于老人们来说，健康和医疗都可得到保障；此外，湿地公园周围交通便利，虽然环境优美，但并不是世外桃源，带着孩子来游玩的市民们，避免了空巢老人的孤独。

五、结论

产业融合是创新的源泉，经过我们的调查研究发现，养老地产与健康小镇融合发展十分具有发展前景。当然，需求带动供给，人们生活观念的转变是产业发展最直接的驱动力；模式的创新是产业发展的力量源泉，只有创新才能带来新鲜血液；同时一种新模式发展也离不开资金的大量投入以及政府的相关政策支持。综上：观念的改变、技术的引领、资金的支持、制度的完善是对于“医养结合”下养老产业的发展最有利的支持。这需要社会各界相关部门以及人员长期坚持不懈的共同努力，那么在不久的将来，理想中的“医养结合”便不再只是所想，而是所享。

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（作者单位：中南大学商学院）