人民币国际化程度加深对我国房价的影响

一、绪论

根据央行发布的《2017人民币国际化报告》，人民币已成为全球第6大支付货币，成为60多个国家和地区的储备货币。人民币国际化是指人民币成为国际货币，在境外发挥储备、结算和流通等货币职能的过程，本质上包括一定的境外流动度、金融工具人民币计价以及国际贸易人民币结算等三方面内容。自2008年以来，随着一带一路的开展，人民币的国际地位不断提高，人民币国际化程度也不断增加，2015年12月1日，国际货币基金组织宣布人民币加入特别提款权，成为世界性储备货币。

作为我国的支柱产业，房地产能带动钢铁，混凝土，家具，家电等重要的行业发展。同时，房地产被称为人们的基本需求物品，关系到民生问题——房价高几乎是人人都要面对的难题。近年来，国家加大对房产市场的调控，旨在抑制房价的过快上涨与遏止房产泡沫。随着人民币国际化的推进，国家实行了一系列配套的市场化改革。房地产作为我国经济中重要的一环，也将受到影响。研究人民币国际化与房价的关系，能够给购房者和房产投资者以建议，也能进一步理解国家出台的与货币国际化相关经济政策。

本文以下部分将如下安排：首先总结和评述了有关人民币国际化及其对我国经济和房价影响的文献；其次从金融市场、汇率机制和资本项目开放度三方面做了人民币国际化影响房价的路径分析；然后进行实证研究，并得出人民币国际化对我国房价的影响随着国际化程度的提高由正向转为负向的结论；最后依据理论和实证分析结果对提出了相关建议。

二、人民币国际化的影响及房价影响因素的文献综述

人民币国际化对人民币汇率以及我国经济运行的影响前人有较多研究，并且具有成熟的结论，文兵，刘红忠(2014)对人民币国际化与汇率预期和变动情况进行了互动机理分析，提出人民币国际化程度加深将显著影响我国汇率波动和汇率预期情况[1]；何金旗，张瑞(2016)研究了人民币国际化、汇率波动以及货币政策和经济运行之间的互动关系，提出短期内人民币国际化对汇率和利率产生了明显冲击，且呈现同方向变动，而长期来看对货币政策和经济波动的影响趋于平稳[2]；孟令国，吕贤杰(2017)认为人民币国际化一方面有利于促进国际贸易，深化我国证券市场，促进我国经济金融体系的发展，但另一方面也会造成汇率波动加剧，增加金融市场风险和经济脆弱性[3]。

对于汇率变动与房价的关系研究中，陈婕、路静、高鹏等(2009)认为汇率的预期效应吸引到的国际投资具有投机性，这使房价更容易波动[4]；谢太峰和赵树佼(2013)通过基于向量自回归模型的实证分析得出，人民币的持续升值与升值预期会造成国际游资流入，享受房地产升值和人民币升值双重收益，拉动房价进一步上涨[5]；吕越和刘自然(2017)认为汇率和房价具有显著正向影响，但受到经济形势和货币政策的影响[6]；张慧莲(2017)认为，当汇率不变时，外汇储备扩张造成货币扩张，货币扩张会导致资产价格上涨和外汇升值[7]；肖传国和兰晓梅(2017)基于STR模型的分析表明，外汇干预与货币宽松加剧房价的攀升[8]。因此，应进一步完成汇率市场化形成机制，维持稳健中性的货币政策。

有的研究者分析了其他经济因素与房价的相关关系，宋勃和高波(2007)认为，一国房价上涨在短时间内会吸引外资流入，外资流入又进一步推动房价上涨[9]；孔煜(2007)通过对名义利率、实际利率与实际住宅价格的实证分析表明房价和利率呈负相关变化[10]；刘齐顺(2012)认为证券市场价格和房价具有显著正相关关系，而收益率则与房价呈现负相关关系[11]；王博和孙英隽(2012)通过构建VAR模型表明2001-2012年间，货币冲击是房价上涨的最大因素[12]。

三、人民币国际化影响房价的路径分析

(一)金融市场发展完善的影响

现阶段房价持续上涨的重要原因之一，是国内市场金融市场发展程度较低，房地产成为一种重要的投资渠道。随着人民可支配收入的增加，对房产的需求推动了房价的上涨。人民币国际化伴随着金融市场的发展，从理论上来说，随着金融的深化、金融工具的丰富，人们的投资选择将不局限于房地产等投资项目，届时房价的涨幅将会下降。

然而金融市场还未足以为人们提供风险相对低又能保证足够收益的替代品。此外，正处于产业转型期间的中国，实体经济的发展陷入一定的困境，金融市场的资金倾向于流向房地产而不是实体经济。随着房地产商近年来融资渠道的增加，房地产仍处于扩张态势。只有在实体经济和金融市场都得到较好的发展后，买房难的局面才会得到改善。

(二)汇率机制完善的影响

在新兴或者小型的开放经济体，如新加坡，汇率与房价往往呈同向变动趋势。理论上来说，一国货币汇率上涨会增加国际投资需求，而房地产是重要的投资渠道之一，因此国际投资涌入房地产行业促使房价上涨；一国汇率下跌又会使房地产行业的资金抽离。

在我国，人民币升值会带动一线城市房价上涨，对其他城市房价影响不大。一线城市房地产利用外资比例相对较大，因此国际投资会因为汇率的上升而增加，使得房价上涨。然而从全国范围看，房地产行业仍属于外商限制类投资，2017年上半年全国房地产利用外资比例仅占0.13%，汇率的上升无法吸引足量国际资金进入二线之外城市的房地产市场，因此房价不会有明显上涨。

一般情况下人民币贬值对一线城市和二线重要城市影响不大。由于这些城市的房屋存在刚性需求，即使汇率有所下跌，投资的收益率仍然可以抵消其损失。而三四线城市的人口外流限制了其需求量，资金会因货币贬值流向一线城市和海外，房价下降。但如果是向市场注入流动性引发的货币贬值，则房价将普遍上涨。

(三)资本项目开放的影响

从短期看，根据资本项目开放先流入后流出的原则，目前国家限制对外投资，鼓励外资流入。资金流入房地产会使房地产资金相对充足，开发商不急于出售房产，并可以根据自己的情况放慢推房节奏，从而逐步推高房价。根据资本项目开放先长期后短期的原则，房地产投资属于中短期投资，目前来看海外投资中国房地产的限制不会完全放开，因此房价的涨幅不会很明显。

从长期看，资本管制进一步被消除。中国从资本输入国逐渐转变为资本输出国，因为中国已经渡过了经济高速增长的时期，投资者们将目光着眼于更加新兴、收益率更高的市场。届时放宽海外房地产投资的限制，向海外投资房地产的个体与机构将会越来越多。相应地，这对国内房价上涨具有限制作用。

四、人民币国际化对我国房价影响的实证分析

(一)变量选取与描述性统计

本文选取2011第1季度到2016第3季度的季度数据进行分析，以百城价格指数为被解释变量，人民币国际化指数、广义货币供应量、土地价格水平、人均可支配收入和制造业采购经理人指数作为解释变量，具体变量说明如表1所示：

表1 变量名称与说明

本文运用SPSS软件对数据进行描述性统计和标准化处理，数据的描述性统计入表2所示：

表2 数据描述性统计表

(二)实证结果分析

根据人民币国际化对我国房价影响的文献整理和理论分析，本文认为这种影响随着人民币国际化程度的变化而变化，因此本文选用加入平方项的模型对数据进行回归分析，以准确反映这种变化趋势：

HOUSEt=α1RII*RIIt+α2RIIt+α3PMIt+α4M2t+α5INCOMEt+μt

根据以上模型，本文运用SPSS软件得到回归结果如表3所示：

表3 人民币国际化对我国房价影响的回归结果

根据表3的结果，人民币国际化程度的平方项、经理人指数以及广义货币供给量对我国房价具有显著影响，且人民币国际化程度具有负向影响，经理人指数和广义货币供给量则具有正向影响。

然后对模型进行检验，利用SPSS计算统计量，结果如表4所示：

表4 模型检验结果

根据调整的拟合度和F统计量，该模型可以解释变动的99.9%，且通过F检验，模型稳定。

按照平方项模型和回归数据分析，人民币国际化程度对我国房价的影响存在对称轴，即y=b/2a，为4.176，且二次项系数为负，因此当人民币国际化程度在对称轴左方时，人民币国际化程度对我国房价的影响为正向，且逐渐减小；而当人民币国际化程度达到对称轴右方时，人民币国际化程度对我国房价的影响为负向，且影响逐渐增大。

本文选取的人民币国际化指数，将指数值与对称轴4.176对比可以得到目前我国房价受到来自人民币国际化的影响状况，在考察期内，2016年第三季度人民币国际化指数为2.78，最大值为3.89，均处在对称轴左方，因此目前我国房价受到人民币国际化的正向影响，即随着人民币国际化程度的增加，我国房价也会随之上升，但这种影响程度逐渐减弱。

五、建议与启示

现阶段人民币国际化对房价的作用仍然是推高房价，而不是抑制房价。其一，目前的金融市场，尚未能给投资者提供较好的保值增值产品作为房地产的替代选择，同时在缺乏实体经济支撑的金融市场，资金倾向于流向房地产而使房价上涨。其二，由于需要保持汇率的稳定性，目前的汇率机制仍保留着较强的政府干预，汇率波动引发的房价涨跌是十分有限的。其三，资本账户开放的前期阶段，政府鼓励资本流入而不是鼓励资本流出，过剩的流动性尚未得到有效释放，反而会增加国内的流动性。

今后的一段时期，人民币国际化对房价的影响将会从推高房价转为抑制房价。随着资本与汇率管制的逐渐放开，短时间内，汇率的升值将会使一线城市房价上涨，而汇率的贬值会使三四线城市房价下跌。从长期看，人民币国际化对房价上涨具有抑制作用。到了人民币国际化基本实现的阶段，人民币国际化的成功将利于金融市场的稳定和经济的发展，这样的大环境对房地产企业来说是有利的。经历了人民币国际化进程期间的调整之后，房价将整体回归自然增长状态。