房地产市场价格调控探究

郎静

[摘要]住房是人们的基本生活需求，住有所居是衡量实现小康社会和实现中华民族伟大复兴的基本标志。长期以来，我们把住房市场作为国民经济的支柱产业加以培育，没有上升到应有的高度去看待，以致出现房价过高、部分城市需要虚库存等诸多问题，住房问题成为全社会关注的焦点和热点，影响着我国现代化步伐的全面推进。

[关键词]商品住房；居民收入；房价

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.20.084

1 当前房价过高的表现

1.1 商品住房价格增幅过快

国家统计局日前发布的“2017年全国房地产开发投资和销售情况”显示，2017年全国商品房销售面积首破16亿平方米，达169408万平方米，比上年增长7.7%；商品房销售额也首次突破13万亿元，达133701亿元，增长13.7%。照此计算，2017年全国商品住房平均价格为7892.25元。回顾2016年，商品房销售面积为157349万平方米，商品房销售金额11.76万亿元，平均价格为7473.83元。由此计算，2017年全国商品住房价格比2016年增长了5.60%。这一速度在实体经济中也是较高的水平。

1.2 房价过万元的城市出现“井喷”

全国房价达到或超过万元的城市，2016年为18个，2017年达到51个，净增33个，增长183.33%，主要表现为省会城市和经济发达城市。其中房价超2万元的城市分别为北京、上海、深圳、廊坊、厦门、三亚、广州、杭州、南京、福州、天津、珠海、陵水，共13个。仅兰州、南宁、太原、哈尔滨、拉萨、沈阳、呼和浩特、长春、贵阳、乌鲁木齐、西宁、银川12个省会城市城房价低于1万元。一年之内，房价超过万元的城市出现“井喷”，意味着什么，说穿了就是通过房地产增加当地的GDP，一定程度上忘不了对“政绩”的追求。

1.3 房价增速基本抵销了居民收入

国家统计局的数据显示，2017年全国居民人均可支配收入为25974元。其中，城镇居民人均可支配收入36396元，增长8.3%，扣除价格因素实际增长6.5%；农村居民人均可支配收入13432元，扣除价格因素，实际增长7.3%。由于房价增速的影响，如果扣除价格因素和房价增速，城乡居民可支配收入的实际增长仅为0.9%和1.7%，房价增速大大抵销了居民的可支配收入。

1.4 房价与家庭收入比严重失衡

世界上公认的较为合理的房价收入比系数为6.7：1，但我国严重超过了这一比例界限。2017年全国商品住房销售均价为7892.83元，按照一个家庭四个成员人均35平方米计算，购买一套140平方米的住房总价格为110.50万元。而2017年我国城乡居民的人均可支配收入仅为25974元，城乡职工家庭收入按双职工计算年收入为51948万元。房价与收入比例高达21.3：1，如果将毛坯房装修计算在内，这个比例将超过22：1。房价收入比远远高于国际一般水平。

房價增速过快，大大抵销了居民可支配收入的增速，房价收入比严重失衡，房价过万元的城市出现“井喷”，犹如我国的现代化进程中的“毒瘤”，危害不浅。

2 房价过高造成的社会危害

2.1 经济体量“虚胖”

房地产作为国民经济的重要组成部门，其产值都是国民经济中社会总产值的构成部分，由于价格的上涨，造成国民经济总量的“虚胖”不可避免。一个开发企业，即使开发的房产没有任何销售，任凭价格的上涨都会造成总产值的增减。例如某开发企业当年库存房产10000平方米，即使没有开发和销售，如果上年单位销售价格为5000元，今年上涨到6000元，其产值就达到6000万元，与上年5000万元相比，增幅达到20%。表面上看GDP增加了20%，但实物总量并没有增加，其经济体实质上仍然保持原有水平。所以，房价上涨对经济总量的上升不会起到实质性的促进作用，只会造成经济总量的“虚胖”。

2.2 国际竞争力下降

经济总量是一个国家综合实力的体现，但是，技术领先、附加值较高、具有独创性的经济总量在其中起着决定性作用。作为房地产行业，技术含量不高，对高新技术的要求较低，只要设计图纸一出来，即使再缺少较高文化水平和技术含量的农民工也能完成住房的建造任务，即使产值再高也因国际竞争力不强，体现不出一个国家的国际竞争力。甚至经济体量中房地产所占的比重越高，国际竞争力越弱。因此，一个国家房地产在国民经济中所创造的GDP占比再高，也无法印证这个国家的真实争力。我国房地产对国民经济的贡献虽然功不可没，但也容易造成决策者误判。

2.3 抑制了中华民族伟大复兴的历史进程

据国家统计局公布的数据显示，2017年全国人口出生率为12.43%o，比2016年的12.95%o下降了5.2个基点。2017年我国新出生人口1723万人，比2016年1786万人减少63万人。人口减少虽然有许多因素，但房价过高是其主要因素之一。一个家庭如果二胎是异性子女，那么除在教育、就业等方面的考虑之外，住房则是必须考虑的一大问题。过高的房价使许多育龄家庭放弃了二胎计划，导致我国的人口红利瞬间消失，老龄化提前到来，严重影响到国家未来的发展。所以，过高的房价严重抑制了中华民族复兴的伟大进程言必未过。

3 治理房价过高的路径

3.1 扩大住宅用地供应渠道

住房价格受土地价格、建筑材料成本和劳动力成本三大要素的制约。作为建筑材料价格和劳动力成本受市场调节因素较大，但是作为土地价格，却受政府的干预较多。目前的住房用地沿用计划经济时的手段实行计划供应，实施招拍挂，一定程度上抬高了土地价格。各地“地王”的纷纷出现导致商品住房成本居高不下，住房价格持续攀升在所难免。所以，抑制城市商品住房价格过快上涨的关键就是改变住房用地政策。应扩大住宅用地供应渠道，允许城市闲置土地按照一定程序进行变更用于住房建设，允许城镇集体土地用于住宅建设，允许城乡居民通过自有土地合作建房，从供给侧方面扩大住房用地的供给量进而增加住房供给渠道，最终化解一、二线城市住房供给矛盾，抑制房2价过快上升。

3.2 尽快出台租购同举细则

2009年以来，我国切断了住房的其他供应渠道，实行所需住房全部由市场供应的新政策，一定程度上形成了房地产商的垄断联盟。同时，由于政府保障性住房的供给不够充分，更加加剧了房地产商的垄断。造成近十年内商品住房价格上涨了十倍多。2016年年末，国家部委发布消息，将实施租购同举的住房新政。这一政策对化解购房供需矛盾将会产生明显的积极作用。因此，应依据租购同举新政，加快出台租购同举的实施细则，分化住房需求队伍，缓解住房供销矛盾，实现从供需平衡角度抑制房价过快上涨的目的。

3.3 加大房地产市场去杠杆力度

造成当今市场商品住房价格过高的主要原因，是过多地使用了加杠杆。曾经一度时期许多城市将购房的首付款比例调低到10%，有些地方甚至出现首付贷，造成未来的住房需求者大量提前，人为制造了大量的住房需求者，使正常的住房需求严重背离了个人及家庭的收入状况和经济承受能力，加剧了商品住房供需不平衡的矛盾。金融机构的商业住房贷款、政府的住房公积金贷款齐头并进，争相去库存，降低首付、贷款利率下调等措施，为房地产商抬高房价创造了有利条件。因此，结合房地产市场宏观调控，应持续稳定实施去杠杆策略，在提供住房消费贷款的同时，适当提升首付款比例和贷款利率，以分流住调节商品住房的价格的正常回归。

总之，房价过高，削弱了国家竞争力的提升，影响着国家实体经济的质量，制约着人民幸福感的提升，成为全面实现小康和“两个一百年”奋斗目标的“拦路虎”，必须尽快予以化解。只有划分政府宏观调控和市调节场的边界，真正尊重经济规律，才能促使市场房价回归到正常水平，市场房价才能够与国民经济的发展和居民的收入水平相适应，房地产市场才能够进入健康发展的轨道，也只有如此，才能支撑我国现代化进程的高歌猛进。