基于土地储备运行机制下土地供应问题的思考

靳丽丽

摘要：在当前我国土地供应工作中，需要根据城市建设用地的基本要求，由政府通过土地储备方式来将前期开发的土地分批和分时间推向市场。当前我国大部分城市都建立了土地储备制度，并制定了相应的土地储备计划。但由于当前我国土地供应机制还存在许多不完善的地方，规划欠缺科学性，这就导致部分地区土地供应缺乏连续性和前瞻性，出现土地供应不足的问题，因此需要基于土地储备运行机制下进一步完善土地供应，以此来促进城市的健康、持续发展。

关键词：土地储备运行机制；土地供应；土地供应价格；市场需求预测；土地供应方式

一、我国土地储备运行机制的状况

我国土地所有权归国家，在土地市场中，通过实行土地有偿有期间使用的土地制度，在此框架下，国家为土地所有者，城市土地一级市场具有垄断性，土地地使用权的转让和转租需要从国家取得合法的土地使用权，并在合同规定范围内进入市场流通，因此土地二级市场具有较强的竞争性。基于我国经济体制改革、土地使用制度改革和土地管理改革的不断深入，土地储备制度得以建立起来。当前大部分地区建立的土地储备制度都以土地收购、土地储备和土地供应三个环节作为具体的运作程序。即基于土地储备计划由土地储备中心来对城区范围内的国有土地使用权进行购买或是收回，在出让之前，由土地储备中心对其进行前期开发和经营管理。并根据城市建设用地需求，在经过一段时间储备后，将前期开发的熟地分期分批的推向土地市场。但由于当前我国土地供给机制还不完善，因此部分地区并没有按照供给计划供应土地，土地地供给计划缺乏长期供给策略，因此导致土地二级市场有效供给严重不足，导致土地价格上涨。因此需要针对当前土地储备运行机制中的土地供应问题进行解决和完善，以此来实现土地资源的合理利用，进一步促进城市化建设的有序开展。

二、基于土地储备运行机制下土地供应的策略

（一）建立符合长期规划的土地供应制度

为了能够有效的解决当前土地供应问题，需要加快建立符合长期规划的土地供应制度。具体可以与城市建设发展规划和土地使用规划相结合，科学制定土地出让计划。可能在短期城市规划中，建立中期土地供应计划，以此来保证土地供应的连续性，实现土地资源的合理利用。同时土地储备中心还需要将供应计划向社会公开，这样公众能够在未来一段时间内政府关于土地供应方面的信息有一定的了解，使投资者能够掌握更加可靠的投资依据。在土地供应计划制定之前，储备中心需要充分调查房地产发展情况，并统计当前城市中的土地面积，预测城市未来发展过程中可对土地的需求，以此来制定科学的土地供应计划，确保土地的合理供应。另外，土地供应计划还要保证具有较强的可操作性，这样才能进一步促进土地供应机制的完善，全面提升土地管理水平。

（二）合理引导土地供应价格

合理引导土地供应价格，以此来避免土地价格的过快上涨，进一步促进市场经济的稳定发展。由于土地供应价格主要由储备成本、收购价格和土地增值收益三部分共同组成，其对土地市场健康发展具有直接的影响，同时也是抑制房地产价格过快上涨的关键所在，因此合理引导土地供应价格，可以为土地市场的健康发展起到重要保证作用。在实际土地收购工作中，可以从土地出让金中划出相应的资金，并吸收社会闲散资金，建立土地收益基金，用来进行土地收购储备。在土地储备整理前期引入市场竞争机制，采用招标方式来选择土地整理公司，以此来提升土地整理质量，实现土地整理成本的节约。在土地供应过程中，严格管理经营性用地，对于特殊用地进行综合招投标，加大对招投标监管力度，充分的通过竞争来引导土地市场的健康发展。

（三）加强对房地产市场预测

首先，商品房市场需求预测。我国城市的商品房真实需求需要结合各地往年的销售数据来进行初步预测。影响商品房市场需求的因素大致包括国民收入及人均消费性支出、城市人口发展、房屋的空置情况等，需要综合这些因素来对商品房市场需求进行预测，以此来获取到较为准确的商品房需求量。

其次，土地市场需求预测。对商品房市场需求的预测是对土地需求预测的基础。在实际预测土地市场的需求量时，需要考虑到土地储备情况，政府需要对企业土地储备进行认真普查和重点清理，并针对部分土地通过限期开发和到期收回等方式进行控制，实现政府对土地的垄断权，更好的发挥出土地储备制度的重要作用。同时土地储备机构需要综合考虑整个城市的规划和版图限制，对可开发用地有一个通盘的估计和掌握，科学制定土地使用计划，使每年的土地出让量始终保持在一个科学合理的水平。

（四）创新城市储备土地供应方式

由于土地使用权作为一种价值单一的财产权，可以采取招标、拍卖和挂牌的交易方式供应；而建设项目是由技术因素与价值因素多个要素构成，不适合采取单一准则的拍卖和挂牌方式交易，而只能采取招标的方式。变储备土地使用权的出让为以储备土地为基础的建设项目的出让，实际上就意味着土地使用权价格不再是唯一的成交指标而只是建设项目招标评标指标中的一个因素，这必然会使得用地单位加大对非地价的技术因素的重视，同时减少城市政府以及用地单位对土地使用权价格的预期，由此产生对高地价的抑制，从而达到削弱和改善储备土地招拍挂供应方式导致地价高涨所带来的上述负面效应。解决城市储备土地供应问题，可以更多的创新城市储备土地的供应方式。

将土地使用权的招拍挂转变为以该储备土地使用权为基础的建设项目的招标，这种转变将会改变政府的形象，进一步完善我国的城市土地储备制度。以储备土地为基础的建设项目的招标，标的是建设项目，拟出让的土地使用权是项目建设的物质实现条件。对住宅用地采用新的建设项目招标方式，与现行的土地使用权招标、拍卖和挂牌出让方式相比，开发商获取土地所花费的成本有所下降，因为房价是由地价、开发建设费用、税费、资金成本、利润以及供求关系等诸多因素共同决定的，倘若开发商对地价中政府的让利进行拦截，转化为自己的利润，则政府采取新的供应方式的目的落空。因此在采用招标方式过程中，还需要加大对开发商利润的监督和限制，以此来将该利益最大程度的转移到居民手中。

三、结束语

针对于当前土地储备运行机制中土地供应问题，需要相关部门要加以重视，并针对具体问题来不断对土地供给机制进行完善，构建科学和连续的土地供应策略，以此来保证土地市场的健康、有序发展。

参考文献：

[1]单丁洁，刘一周.以供给侧结构性改革推动城市土地供应制度创新[J].中国土地，2016（08）.

[2]单丁洁，刘一周.以供给侧结构性改革推动城市土地供应制度创新[J].中国土地，2016（08）.

[3]母小曼，高钰.土地储备运行机制中的土地供应问题思考[J].商業时代，2009（24）.