金融泡沫的表现及解决措施——以深圳房地产为例

文/王翌，广东轻工职业技术学院

1 引言

随着资金的大量涌入，房屋的价格飞速上涨，慢慢地房地产市场便被催生了泡沫。房地产业要发展必然伴随着巨额的资金流动，其中金融机构的贷款是房地产业的主要资金来源。房地产泡沫的破裂所引发的金融危机会导致银行无法收回贷款，金融系统无法正常运作，社会经济结构失衡，整个国家甚至都可能深陷危机中很久不能脱身。因此承认房地产市场泡沫的存在，并采取措施进行遏制是十分必要的，关系到国家的经济安全，国计民生。

2 深圳市房地产泡沫的表现

文章主要选取房价收入比、租售比、房地产开发资金中国内贷款所占比重等多个泡沫测度指标，以此来衡量深圳市房地产市场中泡沫有没有出现以及泡沫的大小。

2.1 房价收入比

从表1可以看出，深圳房价收入比从2007年到2009年一直保持在5与7之间的位置，2010年伊始，房价收入比出现大幅度提升，而且始终处于高位区域，只是在2008年受制于美国次贷危机的冲击而出现了很短时间的下降，其余时间不见有回头之势。整体看来，深圳市场的房价收入比没有处在国际惯例所设的合理区域，可以判断出深圳房地产市场的泡沫在不断的增加。

2.2 租售比

租售比可以简单的理解就是购房者将房子出租收取租金，多长时间内能够收回房子的本金。表达方式为:租售比B=每套房屋平均年租金/每套房屋平均价格以此得出的租售比，在数值上通常用百分比表示，相当于投资收益率。

2.3 房地产开发资金中国内贷款所占比重

房地产开发资金中国内贷款所占比重这个指标可以反映银行贷款向房地产的集中度，如果房地产开发贷款所占比重过高，泡沫的生成与破灭对银行的破坏力就越大，而且越容易产生金融危机，所以房地产开发资金在国内贷款所占比重可以用来分析和预测房地产市场的非正常变化。表3显示，深圳房地产开发资金中国内贷款所占比重比较高，在20%～30%之间说明房地产开发企业资金来源结构存在隐患，房地产资金主要来自银行等金融机构的放贷，而且所占比重很高。

表2 2007-2016深圳市租售比

表3 国内贷款与资金来源总数比值表

2.4 商品房空置率

该指标能够反映房地产市场供求状态是否协调，房地产市场过热时常表现为商品房空置率大。目前，我国对空置率的计算方法还没有统一，但通常采用以下公式对该指标进行计算：空置率=商品房屋空置面积/近三年商品房竣工面积之和。商品房空置率的计算结果如表4所示。

数据来源：《中国房地产统计年鉴》2007-2016 年各期、《深圳市统计年鉴》2007-2016 年各期

由表4可以看出，2007-2016年深圳商品房空置率整体上呈现先升后降的趋势，而且一直处于安全区域。从 2007年开始，由于房价的不断走高，房地产市场引入大量资金，炒房现象出现，使得商品房空置率上升，2008年商品房空置率达到 6.042%，接近警戒临界值 8%。自 2007年以来，政府出台了一系列相关政策，进一步规范了房地产市场，同时，消费者以观望居多，对房地产投资更为谨慎，导致商品房空置率处于比较低的水平。

表4 2007-2016年深圳市商品房空置率

3 深圳市房地产泡沫产生的原因分析

3.1 经济持续高速发展、城市化水平高

近年来，深圳市GDP以每年超过10%的水平高速发展，而GDP的快速增长也促进了深圳市房地产业的发展。2001年固定资产投资额为1985年的14.63倍，且年增长速度也是非常的快。2014年l-11月，深圳市房地产累计完成开发投资315.3万平方米，比上年同期增长20%，占社会投资的比重由上年的55%上升到56.9%，是深圳市投资最主要的支撑点。毫无疑问，深圳市房地产需求呈快速增长状态，商品房价格过高也就是必然的。

3.2 供需产生矛盾

人口数量的增加。人口数量是影响深圳市的基本因素，人口数量的增加，意味着潜在需求的增加。这一潜在需求会随着人们支付能力的增长而日益转化为现实需求，就会导致商品房价格过高。人口结构的变化。在城市人口数量及其购买力不变的情况下，人口结构对住宅的需求也有着较大的影响。

投资意识。当商品房价格过高时，消费型购买者预期将来购买会带来更大的支出，投资型购买者希望资产的持有会带来更大的增值，于是争相购买，继续抬高房价。再加上投机者利用市场信息的不对称，宣扬房价继续上涨的观点，形成大规模跟风购买，造成短期内房价非正常上涨。

3.3 地价过高

地价过高是高房价的重要原因。首先，土地批租制度存在明显的缺陷。城市土地使用权有偿出让就是土地批租制。使用权取得时，用地者要将批租期限内的大部分税费一次性缴付，短期内会造成地价过高，间接抬高了房价。其次，土地出让过程中的非正常因素造成土地使用价格隐性上涨土地批租价格成为少数不法之徒进行权钱交易的资本。

4 深圳市房地产泡沫的解决措施

房地产泡沫不仅直接威胁我国房地产行业的安全，还会对我国的经济造成不利影响，所以必须严厉打击投机，防止泡沫的出现，本文从以下几点给出了一些建议：

4.1 改变住房供给结构，恢复房改初衷

在房地产商的控制下，房价只会上涨不会下降。一些发达国家的大都市，租房占据了房地产业的百分之五十的份额，住房租赁业发展的很快。我国在这方面有很大的欠缺，房屋租赁业发展缓慢而且市场规模小，行为不规范，成本高，收益低，严重影响了租赁市场的发展，因此需要我国政府制定相应的对策来解决这类问题。

4.2 引导消费者合理购房

房地产的投机行为增加与房地产泡沫有着密切的联系。应该在全社会范围内实行政策倡导“适度消费”，建立科学的消费观和住房观。一是按需购买，自己的收入水平有多高，就购买与之相适应的房屋。二是促进二手房市场的发展，通过对市场情况的了解和居民心理想法的预期制定政策来保障二手房市场的发展，使得二手房市场进入正规的渠道发展。

4.3 加强金融监管防范金融风险

政府应当加强金融监管，防范金融风险，让金融机构对房地产业的资金支持保持在可控水平。由于房地产泡沫的形成很大程度上依赖于银行存款，因此合理调整商业银行信贷规模和结构是优化银行资金配置、调整银行资产结构、提高资金质量、降低金融风险的关键。建议银行积极参与政府保障性住房建设，城中村改造等项目。同时加强中央银行与金融监管部门、中央银行与商业银行以及商业银行之间的沟通与合作，共同化解房地产泡沫引起的金融风险。加强对个人住房贷款管理，提高购买第二套住房的首付比例，禁购第三套住房，严禁发放零首付个人住房贷款，对于目前部分城市实施的限购政策进行适当推广。

5 结论

对待事情要两方面分析，多方面了解，不能因为问题的存在就把整个房地产市场一棍子打死，否则会给整个房地产市场带来毁灭性的打击。政府在解决问题的时候，应该开始寻找更好的财政收入或者培育更好的财政收入。因为创新才是关键。消费者和投资者们理性的回归是可喜的，但是他们的最基本住房需求还是需要解决的，实现居者有其屋，对于我国政府来说仍是任重而道远。