供需理论视角下宅基地价格形成机制研究

黎春梅

（玉林师范学院商学院，广西 玉林 537000）

1 宅基地使用权转让价格形成的现实基础

1.1 宅基地的多元属性为价格形成奠定基础

宅基地所拥有的资源属性、资产属性、商品属性、社会属性和心理属性等多重属性决定宅基地具备资源与资产功能、生产功能、社会保障功能及心理功能。宅基地使用权转让价格形成也应有侧重地体现不同的宅基地功能和类型。对于纯农户、Ⅰ兼业农户、Ⅱ兼业农户和非农户而言，不同类型农户所转让的宅基地在类型、年限和方式上是不一致的，因此宅基地转让价格形成机制不能一概而论。

1.2 农村人地分离的现实格局使价格形成成为必然

中国人力资源和社会保障部官网、统计局官方数据显示：2017年，我国农村农户建房施工面积从2010年的106 679.8万m2降为2016年的92 039.7万m2，我国城镇化率由1978年的17.90%提高至2016年的57.35%，乡村人口从2010年的67 113万人降为2016年的58 973万人，比重从50.05%降为42.65%［1］，大量的宅基地闲置与老宅荒废形成“空心村”。城市建设用地需求的强大拉力与农村宅基地供给的巨大推力必然推动宅基地使用权转让市场的迅速形成，价格形成机制呼之欲出。

1.3 宅基地三权分置为价格形成提供了制度保障

2018年“中央一号文件”首次提出完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，鼓励农民及非房地产投资主体利用闲置宅基地建房出租和宅基地转让，为盘活农村土地资源，实现农民财产权及实施乡村振兴战略提供了重要的制度保障［2-4］。

2 供需形成机制

亚当·斯密的自然自由体系论提出价值是价格形成的基础，理性经济人在市场“一只看不见的手”的引导下交易，价格是市场供需均衡的货币反映，均衡也从此成为研究价格的主要参照系［5］。马克思的价值理论也指出，价格始终围绕价值上下波动。宅基地使用权交易主要取决于需求曲线，假设DL和SL分别为宅基地需求和供给，a、c分别为自主需求与自主供给，b和d分别为需求的价格弹性与供给的价格弹性，需求曲线表述为DL=a-bP，供给曲线表述为SL=c+dP，根据市场需求与市场供给的均衡DL=SL，有P*=（a-c）/（b+d），DL（P*）=SL（P*）=（ad+bc）/（b+d）。当DL≠SL时，宅基地价格取决于min（DL，SL）。

2.1 考虑国家土地征收情况

宅基地征收实际上是将宅基地产权全部转让给国家，由于国家强制力的存在，征收补偿价格协商空间十分有限，征地补偿所形成的价格远远低于国家向开发商等土地使用者流转的土地出让和拍卖价［6］。设“三权分置”前集体内部成员宅基地流转的宅基地供给和需求分别为S1和D1，S2为“三权分置”后政府放弃垄断地位后的新供给曲线，D2为“三权分置”鼓励宅基地使用权转让所增加宅基地需求形成的限制交易主体的新供给曲线，D3表示政府放宽交易主体即不限制交易主体进一步增加宅基地需求的供给曲线，S1和D1相交于E1。此时形成均衡价格P0和Q0。若国家将补偿价格定为P3，P3＜P0＜P1（见图1），宅基地供需将出现缺口，定价越低，供给缺口越大。政府可以利用国家强制力解决农民不愿意供给土地的问题，但无法解决“三权分置”后农民与资本主体之间土地流转供给的问题。因此，由于主体的非平等地位、产权权力的不对等，土地征收下宅基地使用权转让市场所形成的权利价格与补偿价格并不是正常的市场价格。政府与农民之间的土地交易，由于权力不对等并且国家具有强制执行力，农民处于权力弱势方，因此，只能处于价格的接受方，有违市场发展的补偿价格机制与有失公平产权主体博弈机制并不适用于当前宅基地资源配置。因此，如果使用补偿价格机制及主体保障以保障交易双方的权益，则应对现有的补偿价格形成进行改革与重设［7］。

2.2 考虑“三权分置”后资本投资主体与农民之间的宅基地使用权交易

考虑几种情形，一是政府不对宅基地供给垄断但对价格进行干预的情形；二是政府不干预价格但限制交易主体的情形；三是政府不干预价格也不限定主体，农民有供给土地的自主权，资本根据其成本与收益来衡量是否进入农村宅基地市场的情形；四是国家对宅基地实施用途管制的情形［8］。

“三权分置”后破除了国家对土地市场的垄断，若规定只允许非房地产企业、非城市居民所组成的工商资本投资主体进入宅基地使用权转让市场，一定程度上放宽了参与宅基地流转的主体，将宅基地需求曲线从D1右移到D2，与S1相交于E4，生产者剩余增加［9］。流转主体的放宽与新主体的进入使得原本闲置的一部分土地加入土地流转市场，宅基地价格的上升使得宅基地供给曲线呈现小范围的弹性增加，变为新的供给曲线S2，S2表现为一点先向上延伸然后垂直的曲线，S2与D2相交于E2，新的均衡价格与均衡数量为P1和Q1。如图1所示，生产者剩余为0P1E2Q0，消费者剩余为P1以上D1以下的部分，较之前均有明显的增加。若政府对宅基地交易主体不加以限制，市场需求将进一步增加为D3，但由于农村宅基地资源有限并未同时增加，而是表现为S2的垂直段，D3与S2相交于E3，新的均衡价格为P2，数量仍为Q1。可见，政府完全放开交易主体，有可能会引发对农村宅基地市场的过度需求，导致宅基地价格持续上涨，在一定程度上增加了农民的收益，但由于土地曲线呈垂直状态，消费者剩余并未有所改变，如图1所示。

考虑宅基地用途管制的情形。假设在宅基地用途管制下，投资主体的行为能够改善乡村环境，政府获得业绩、农民获得乡村环境改善，企业的投资行为产生正的外部性，企业成本MPC大于社会成本MSC。根据MR=MPC所确定的均衡价格和均衡数量分别为P2和Q2，此时社会总福利为FAE20，根据MR=MSC所确定的均衡价格和均衡数量分别为P1和Q1，在企业用地行为产生正外部性的前提下总社会福利为FBE10，此时社会总福利较之前增加，增加部分为ABE10E2所围成的面积（见图2）。显然，企业正的外部性越大，边际社会成本相对越低，福利增加就越多。宅基地用途管制目的在于促使投资主体的行为产生正的外部性，若违反，则应采取管制措施，增加投资主体使用土地的成本，以减少土地利用产生负外部性的行为［10］。

图2 社会成本与私人成本下的福利分析

3 结论

由上述分析可知，在宅基地农民与资本投资主体使用权转让的交易过程中，政府交易主体地位的退出对宅基地使用权转让价格的市场性形成具有促进作用［11］。放活宅基地使用权的实质就是让供需形成的市场机制在价格形成中充分发挥作用，才能更好地调配农村土地资源，盘活农村闲置宅基地，助力乡村振兴。基于宅基地的特殊属性，为避免宅基地成为城市资本的逐利场，在运用价格的市场供需形成机制外，适当对交易主体的限制是必要的，但更重要的是实施用途管制，让宅基地使用权转让产生正的外部性，才有助于农村发展和农民增收。