新收入准则对中小房地产企业的影响及对策

（新疆农业大学 新疆乌鲁木齐830052）

一、引言

为了提高企业会计信息披露质量,增强企业间会计信息的可比性,财政部于2017年7月5日颁布了新修订的《企业会计准则第14号——收入》(以下简称“新收入准则”),并对施行时间作了如下部署:在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业,自2018年1月1日起施行；其他境内上市企业,自2020年1月1日起施行；执行企业会计准则的非上市企业,自2021年1月1日起施行。同时,允许企业提前执行。

新收入准则的颁布将对各个行业、各类企业产生不同程度的影响。企业有关业务的会计处理,收入、利润等重要指标发生的变化,企业的日常管理和战略决策,例如薪酬计划、投融资安排、资本运作、税务筹划等,都需要重新审视并做出相应调整。企业可能需要对现有的商业模式和合同条款进行梳理、修改会计流程和内部控制规范、升级信息系统等。

对于执行企业会计准则的广大中小房地产企业来说,按照新收入准则的施行时间表,目前应该是逐步适应新收入准则的黄金过渡期。企业可以根据自身的财务状况以及适应准备程度自主决定是否提前执行。在这段时间里,中小房地产企业的财务人员需要掌握新收入准则对收入确认的新要求,培养新时代的财务思维,结合企业的经营特点,制定一套行之有效的会计核算体系,做好新旧准则变化下会计处理的无缝对接和平稳过渡,将新收入准则给企业带来的不利影响降到最低。

二、新收入准则颁布的背景

2006年2月,财政部发布了《企业会计准则第14号——收入》和《企业会计准则第15号——建造合同》,前者适用于企业在销售商品、提供劳务和让渡资产使用权时取得的收入,后者适用于企业在建造工程中所取得的收入。这两部准则的核心原则是对销售商品取得的收入进行确认应以风险和报酬是否转移为前提,对提供劳务和建造工程所取得的收入进行确认应采用完工百分比法。这两部准则满足了当时经济发展的需求,提升了企业会计处理的质量水平。但由于最近几年我国市场环境发生了较大变化,企业间的交易事项变得十分复杂,从而导致在实务中对准则的执行出现了许多问题。不同企业在对收入进行确认时采用了多种标准,没有一个统一的尺度,很多企业将收入准则与建造合同准则混为一谈,互为他用,难以区分收入属于销售商品还是提供劳务、在金额上是按总额还是按净额核算。这些问题影响了我国财务体系建设,制约了企业的发展。为了切实满足我国新时代社会经济发展的新需求,有效解决以上问题,修订和完善收入准则已刻不容缓。

2014年5月,国际会计准则理事会(IASB)颁布了《国际财务报告准则第15号——与客户之间的合同产生的收入》(IFRS 15),自2018年1月1日起生效。IFRS 15是国际会计准则理事会 (IASB)与美国财务会计准则委员会(FASB)为制定一套国际财务报告准则和美国公认会计原则(USGAAP)均适用的趋同会计原则而开展的联合项目的成果。IFRS 15取代了旧IFRS收入准则及解释对收入确认原则的交叉阐述,提出了统一的五步法收入确认模型。为了加强和规范企业会计行为,有效解决我国收入准则实施中出现的各种问题,实现我国企业会计准则与国际财务报告准则的趋同,财政部借鉴IFRS 15,并结合我国企业的具体情况,颁布了新收入准则。

三、新收入准则对中小房地产企业的影响

新收入准则规定“在客户取得相关产品控制权时”确认收入,改变了旧准则“在主要风险与报酬转移时”确认收入。中小房地产企业商品房的销售模式分为期房模式和现房模式,期房销售基本上是以预售方式进行的,在旧准则下,当房企收到购房者的预付款时,在会计上通常作为预收账款处理,不确认收入,一直等到最终完工交房后才确认收入,这时才发生相应的纳税义务。在未交房前,即使已经收全房款,也不确认收入,从而产生纳税时间差。新收入准则下,房企的销售收入确认条件是在将商品房的控制权转移给业主时确认,并且需要区分时点转移还是时段转移。时点和时段的区分遵循“非此即彼”原则,也就是说先看是否属于时段转移,如果是则区分结束；如果否,那就是时点转移。

新收入准则第十一条规定,满足下列条件之一的,属于在某一时段内履行履约义务；否则,属于在某一时点履行履约义务:(1)客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益。(2)客户能够控制企业履约过程中在建的商品。(3)企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途,且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。按照以上规定,现房销售显然是不满足条件的,属于在某一时点履约,收入确认时间与旧准则一样,这块业务对中小房地产企业没有造成太大影响。但是对于期房销售,由于商品房尚未完工,所以不符合前两个条件,那么是否满足第三个条件呢?一般来说,期房预售同业主签订合同时已经明确了具体房号,而且合同规定业主不得退款,销售方有权要求业主支付已完工部分的价款,在这种情形下对预售的单套房子来说具有不可替代性。同时合同对房款的支付进度也进行了约定,不少房企在房屋竣工备案之前会收齐合同全款,即使没有收齐全款,根据房款的支付进度,房企也取得了剩余房款的收款权,收款权受到法律保护。因此,房企期房销售满足第三个条件,属于时段履约,需要在一段时间内确认收入,也就是说无需再等到“交房”这个时点才确认收入,在预售之后就可以按照履约进度来确认收入,房企期房销售收入的确认显然比旧准则提前了。中小房地产企业需要提前纳税,导致大量资金提前流出,影响了企业的现金流,从而引发一系列财务风险。

四、中小房地产企业的对策

中小房地产企业实力较弱,面临着拿地难、融资难,企业利润越来越薄,留给这些房企的生存空间已经十分狭窄。中小房地产企业的筹资方式主要为自筹资金、银行贷款,其中银行贷款占中小房地产企业负债的比重较大。当房地产市场出现整体下滑或是不景气的情况下,企业的资产状况会恶化,偿债压力加大,现金流吃紧,资金链断裂风险加大。新收入准则下,广大中小房地产企业只有选择积极应对才有出路。

（一）调整商业战略，拓宽融资渠道

中小房地产企业应面对困难,认清形势,根据市场行情尽快调整自身的商业战略,及时掌握和了解国家对房地产行业宏观政策的变化,不错过对自己发展有利的金融扶持政策,适时采取应对措施,想方设法解决资金紧张问题,积极拓宽各种融资渠道。可以借鉴一些欧美房地产企业的融资模式,采取例如土地典当、租赁权融资、委托贷款、过桥贷款、权益性融资、民间资本融资等新型融资方式,找到一条有效破解企业融资难的道路,获得新的发展空间。

（二）调整合同条款，规避收入风险

为了有效应对新收入准则关于收入确认的条件,可以将合同中相关条款进行修改。因为根据新收入准则的条款,只有在房企实际交房时业主才取得控制权,收入确认时点与旧准则一致,对中小房地产企业来说也就不用提前纳税,可以在这个时间段充分利用业主的预付购房款,以缓解自身的现金流紧张问题。

（三）加强新收入准则学习，强化危机意识

广大中小房地产企业的财务人员要认真研读新收入准则的条款,结合本企业的业务特点,仔细分析新旧准则的不同之处,及时调整相应的账务处理方法,优化完善相应的财务流程,同时人力资源部门要定期组织各部门进行培训交流,不断强化员工的危机意识和责任意识。

（四）加强财务管理，完善财务信息系统

当今企业生存和发展的基础是保持稳定的现金流,“现金为王”已成为广大企业的共识,从某种意义上来说现金流比账面利润更实在、更重要。对中小房地产企业而言,加强对现金流的管理显得尤为重要。在日常财务管理中,企业务必建立费用管控目标,加强费用管控力度。在财务管理中要以新收入准则为准绳,提高收入确认的准确性,对不符合新收入准则的账务处理要及时纠正,升级企业的财务信息系统,结合企业经营实际尽量提前执行新收入准则。

五、结语

目前房地产行业出现大量并购,房企规模加速集中,广大中小房地产企业的生存空间逐渐被压缩。在此背景下,中小房地产企业需要尽快找到自身立足的核心能力和创新经营方式,及时更新财务体系,与国家最新出台的财务政策接轨,规避相应的财务风险,做到早筹划、早预防、早解决,有效降低因新收入准则的施行给企业带来的负面影响,使企业在艰难的生存环境中平稳发展。