高校物业管理工作的现状与发展

杨成艳

摘 要：高校物业服务工作是后勤工作的重要组成部分，所有工作环节都必须与教学科研活动密切配合，有其自身的特殊性和重要性。高水平的物业管理服务能够与高校的教学工作有机结合，更好地为高校的学生及教职工服务。

关键词：高校物业；设备设施管理；理念

一、目前高校物业服务管理面临的困难和问题

1. 员工素质差异大

部分高校后勤改革比较落后，或是改革时原物业管理事业编制人员很多，编制人员过多可能会影响物业服务工作的积极性，也会加重学校的负担。此外，高校后勤物业管理部门的人员大多数为外聘员工和临时合同人员，这些人员没有经过系统的物业管理专业知识培训，专业性不强，整体素质、服务水平不高。

2. 服务标准难把握

由于各高校物业管理机制、资源配置以及物业服务要求不同，各高校的物业服务水平不同。高校物业管理制订的岗位职责、工作标准、工作流程、行为规范、监督检查及考核等制度并不完善、不系统，相应的服务内容标准很难把握。

3. 修缮工程实施复杂多

高校修缮工程（限额内）作为物业服务的主要内容之一，因其自身的复杂性和特殊性，在实施过程中存在一定的困难。修缮工程施工时间相对集中，时间短、工作量大、难度高，因时间段固定会造成额外费用。工程以质量优先，会导致对工程造价的控制不到位。在招投标过程中，采购方式与学校需求不匹配，评标定标方式不科学，招标人没有主导权。对投标公司资格审查及实地考察不到位，大部分招标没有现场考察。修缮管理机构缺乏专业预算人员，加之部分仍采用传统的定额计价方式，造成成本核算不合理。各建筑设施由于使用状态不同，利用新技术改造存在很多技术难度。

4. 设备设施运行维修管理混乱

高校面积广，设施设备分散在教学楼、办公楼、实验楼、图书馆、体育馆、食堂等地方，机房分散管线复杂，涉及供配电、给排水、制冷、供暖、电梯、消防、安防、楼宇自控、生活配套等类型。由于学校内人流量大，设施设备使用频繁，造成其损害消耗大，这给设备设施运行和维修带来了不利影响。设备运行主要问题包括运行不集中、管理模式多、服务需求杂、时段影响大等。设备维修主要问题包括维修量大、非工作时间多、遗留问题多、维修不及时等。

5. 高校物业管理的文化氛围不强

后勤物业管理部门工作重心放在做好校园物业服务管理工作方面，而对单位文化建设、人文及素质培养工作重视不够。

二、改进措施

1. 引进高水平人才，精简队伍，加强队伍建设

针对后勤物业编制人员多的问题，学校需出台政策，通过提前退休、转岗分流等办法来减员增效。后勤应建立健全管理办法制度并加强监督检查及绩效考核制度。学校应适当提高物业服务费用标准，通过减员增效，改善外聘员工待遇，招聘有专业技术的员工，引进高水平管理人才，并通过培训现有人员等办法来提高物业管理部门人员的整体素质和服务水平。

2. 加强后勤物业标准化建设

高校后勤物业虽然也制订了一些管理制度，但这些制度是不够完善的，不能完全覆盖物业服务管理的所有环节、各个流程。高校后勤物业管理部门需以客户需求为中心，引入标准化服务，通过服务标准的顶层设计、模块化设计、综合标准化设计，实现标准化工作机制，做到标准细分、落实到岗，实施全面有效的培训和科学的监督测量系统。将物业服务标准导入信息化网络平台，实现后台标准库与一线员工手机终端的对接，设置标准的智能提醒、实时推送等功能，促进标准化流程的有效实施落地。

3. 修缮工程重流程、分细则

高校修缮工程需在招投标前期做好项目的可行性论证、项目概况及管理标的物测量工作。按类别对所涉及的项目工程做好管理服务内容及标准制订，确定学校的监管办法。做好投资估算、项目标底预估的造价控制，确定学校的费用预算。根据招投标法律法规政策和大学修缮管理办法确定合理的采购方式。合理的高校维修工程招投标评标办法为合理低价评标、二次平均的评标。高校要建立健全物业管理部门招标风险的管控措施，加强学校后勤管理工作的顶层设计，重视项目现场踏勘，组织现场答疑，制订合理评分细则，充分考察投标单位服务能力、诚信情况，把控评标流程，减少外界对评定结果的干预。作为项目的建设者，而非最终的使用者，高校物业应与其他部门建立畅通的沟通渠道。管理人员赴中标企业挂职锻炼，做到知己知彼，将修缮工作做到细致到位。

4. 建立健全设备设施管理机制

根据客户需求及痛点建立健全高校设备设施管理机制。针对教研活动，对设备设施需做到安全运行、有效维护、时段响应、绿色节能等功能响应要求；针对生活配套，对设备设施需做到使用便捷、一次解决问题点、精致体验、快速响应等功能响应要求。这就要求物业管理部门做好基础管理工作，设置区域管理负责人和专业管理团队，做好设备设施台账工作，运用“现场环境五常法”，即做到常组织、常整顿、常清洁、常规范、常自律。物业管理部门还应做好设备设施系统安全运行策划，做到“五步运行管控”，即建立设备系统运行导图、建立设备运行组织、建立设备设施管理体系、建立设备系统化点检、建立设备运行管控监督。

此外，物业管理部门要做到现场可视化管理、设备运行重要时段管理、设备运行绿色节能管理。根据设备设施的磨合期、稳定期、老化期故障率，做好设备设施全寿命周期的管理。物业管理部门制订年度保养计划，做好设施设备有效维护保养。公寓设施设置跟踪维护及一键报修功能，延长楼宇设备设施寿命，以使资产保值增值。

高校应加大对设备的投入，做到设备智能化，如杭州电子科技大学，2013年至今共投资100余万元对下沙校区行政楼、六教等楼内近1000台空调及照明节能控制系统进行改造，先后安装了智能空调控制器、数字准静态人体检测器，实现了远程实时监控所有空调运行状态、远程开闭空调、照明空调联动功能、溫度控制功能、时段管理功能。

5. 强化物业管理部门文化建设，提升文化氛围

高校后勤物业管理部门应加强自身文化建设，不断提高人文修养，提升文化品位。高校后勤物业管理人员，应多与学校高水平、高素质的师生接触交流，了解他们的需求，同时，在日常的物业服务工作中，还会接触到校园的人文雕塑、历史文化遗迹、古建筑等，这就要求后勤物业管理人员要有一定的人文素质，才能胜任校园物业管理工作。

高校后勤物业管理工作是物业与大学文化的融合，既要符合校园文化特点，又要以品质服务和谐校园。学校的发展稳定，离不开强有力的物业保障，而物业管理部门的服务，更离不开学校的支持和认同。它应将物业服务与公共服务相结合，向一体化服务、专业化服务迈进，由单一化向多元化资产管理模式转变，由管理型向运营型管理模式转变，助力信息化网络化向集成服务转型，由“粗放型”的劳动密集型模式向“集约型”的技术密集型、资本密集型模式转变。

相信高校物业管理的改革发展的道路会越走越宽广，服务水平会越来越高，提供“双一流”大学校园服务，为师生教学生活保驾护航。