房地产企业轻资产盈利模式研究

一、 轻资产盈利模式概述

轻资产盈利模式又称“美国模式”，通过将房地产企业链的设计、管理、开发、建造等环节加以分解，使各个房地产企业能够自由选取适合本企业的优势环节来经营，不需要像重资产盈利模式一样需要进行整个过程的开发工作。经过专业的产业分工，各个参与企业都能在擅长的方面进行标准化和专业化的运营，从而获得更高的收益。轻资产盈利模式的建立应考虑以下三个方面：一是选取本企业擅长的业务线，依据自身产品的市场优势并结合整个市场的经济环境，选择最符合本企业能力标准的产品类型；二是企业应依据自己在市场中的竞争力水平对自身价值进行定位，然后选取本企业最擅长、效益最高的一环来运作，通过轻资产盈利模式来放大运营的效率；三是需要依靠与本企业相匹配的资本平台，利用资本杠杆原理对运营效率继续扩大。轻资产盈利模式总的来说就是这种产业链分工高度专业化并与优质房地产平台相结合的盈利模式[1]。

二、 房地产企业的现存问题

我国的房地产企业因其具有市场性，盲目地追求经济利益，在与国家经济宏观调控相违背后进行整改，使得房地产企业数量相对减少并面临一些问题。一是房地产企业转型难度较大，房地产企业大多作为国有企业，其经营过程中关于项目开办、资产处理等问题都要经过国资委审批才能进行。二是企业管理成本高，使房地产企业难以提升运行、决策效率，容易引发企业内部与合作单位的不满。三是资金危机影响，主要体现在房地产项目投资回报变慢、资金需求不断扩大。四是出现融资危机，财务风险不断提高，重资产盈利模式弊端不断显露。五是土地成本逐年提升，直接减少房地产项目的开发利润，并且购买土地占用资金量大，易造成风险。

三、 房地产企业轻资产盈利模式运营建议

当前，越来越多的房地产企业开始运用轻资产盈利模式，轻资产盈利模式不断的创新和增多。虽然房地产企业运行轻资产盈利模式暂时利润较少，但这种模式却是一个新的转变，需要房地产公司不断努力和尝试。房地产企业应在提升运营能力、优化现金流结构、选择运营模式、整合核心资源及控制资金风险等方面不断地进行完善和优化。

(一) 提升运营能力

当前，我国房地产金融方面处于投资机构规模较小、金融支持工具较少、独立完成轻资产化较难、政策收紧等情况，提升房地产企业的业务运营能力是十分必要的。房地产企业应在其最为擅长的业务领域达到在行业中领先，从而实现轻资产盈利模式。轻资产盈利模式在本质上是投入较少，回报较多，其模式的核心是追求整体效率。要想提高开发商的效率和效益，需要做大做强企业最擅长领域，将不擅长的相关业务交付合作单位处理，实行房地产合作开发[2]。比如，小股操盘模式的操盘者有自己的运营能力，合作方提供土地与资金支持。操盘者通过发挥自身品牌效应，使自身运营能力不断得到增强，合作单位只需考虑满足其土地和资金需求。在代建的模式下，代建方主要从事房地产开发、建设和销售阶段的运营及管理，合作方从事提供土地与融资工作。电子运营商从事经营业务平台。多个房地产企业在其最擅长领域，各司其职、分工明确，共同实现轻资产盈利模式。

(二) 优化现金流结构

轻资产盈利模式要在房地产企业承受巨大资金压力时，完善和优化房地产企业的现金流结构。现金流不仅是房地产企业当前的资金库存，还包含随时可用的银行票证与存款。轻资产盈利模式借用的资金数量越多，自身自己压力越少。小股操盘时，房地产企业将若干个项目资金分散至更多房地产项目，使资金投入相对减少。在代建模式下，代建方只需要通过品牌效应和团队管理就能获得项目，无需投入资本，没有现金流压力。房地产公司减少现金流压力在符合国家政策前提下，不仅可以通过扩展其轻资产项目的规模和不断借用外部资金，也可以通过私募股权、信托基金和房地产众筹等方式的合理使用来实现。房地产企业当前可运用的轻资产盈利模式主要有代建模式和万科小股操盘两种外部融资渠道，借用私募基金和信托基金来减少资金沉淀也是轻资产盈利模式的运营趋势，通过多元化的房地产融资，使融资渠道得以保障。

(三) 合理选择运营模式

在轻资产的运营中，被房地产企业广泛使用的模式主要是代建、小股操盘与电商服务模式，这些模式都有其专长和熟练领域。通过选择合适的运营模式，使自身的优势更加明显。合理选择运营模式应注意企业的服务定位，明确服务范围是一个还是多个轻资产元素环节。应根据优势定位，确定自身优势领域，根据轻资产盈利模式进行服务定位[3]。同时，房地产企业在模式选择上要运用动态思维，既要跟随国家政策变化不断创新，不能逾越政策框架，也要跟随客户需求与客户群体变化进行创新和适当调整，还要在品牌形象与客户对象上创新，不断调整范围和转移运营地点。另外，房地产企业在优化与构建轻资产盈利模式上应以组织机构与设计团队作为支撑，通过资深的专家群体和智囊团为轻资产盈利模式提供专业运营指导和适当项目规划，从而建立科学的组织保障体系，为轻资产项目的定位、设计与落实提供有力保障。

(四) 整合核心资源

房地产企业要塑造资深企业形象，通过企业品牌建设、管理建设、文化建设与信息平台建设来提高自身的核心竞争力，优化各方面能力，促进资源整合。核心资源优化是轻资产盈利模式优化的关键，轻资产下的资源整合就是通过品牌、服务、管理中的一环或多个环节来实施轻资产项目。轻资产项目的开设初级阶段应保证产品质量与按时完成，伴随项目的不断开展，管理的成本也会不断降低，加之企业专业化的服务流程，从而进一步促进资源整合。轻资产资源的重复利用与资源共享有利于提高企业的收入，房地产企业一方面应重视资产长期价值，不断提高自身商管能力，加强优势资源共享，优化服务运营平台。随着房地产企业外延业务的开展，电影、酒店、文化等项目的科学实施，进一步提高了其品牌竞争力与影响力，在轻资产盈利模式实施过程中，管理能力也更加娴熟，电商服务与养老地产项目也使得品牌获得更好的正面效应，帮助企业不断完善和整合核心资源。

(五)控制资金风险

房地产企业运用轻资产盈利模式应提高资金风险意识，控制资金风险。低投入、高回报，以小博大是轻资产盈利模式的明显特征，当房地产企业尝试获得更高利益的同时就会有一定的资金风险。因此，有效预防与识别轻资产盈利模式运营中可能出现的风险就尤为重要。房地产企业应注意投资方的土地储备与资金情况，与投资方合作时注重担保人的担保能力，避免自然人担保。对房地产市场的有效掌握也是必不可少的，一旦发现风险之后就要立即做好风险规避和转移的工作。另外，房地产委托管理也容易引发质量问题，增加企业管控风险，应加以重视。总而言之，通过这些科学合理的风险控制和防范措施，有力帮助企业规避风险，并获得平稳发展。

四、 结语

房地产企业应正确认识当前行业的现状，充分运用轻资产盈利模式，学习国外成功经验，结合企业自身特点，通过提升自身运营能力、优化现金流结构、合理选择运营模式、整合核心资源及控制资金风险等手段，设计出符合自身的战略转型路线，从而克服重重困难，取得更大的成功。