物业管理新模式特征性分析与转型策略研究

王建民

（胜利石油管理局有限公司公共事业服务中心桐凤服务部，山东 东营 257000）

物业管理基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。传统的“一体化”物业管理模式及其成因物业管理模式又称物业服务模式，是指社会上的一定组织开展物业服务活动的组织形式和运行机制。“一体化”物业管理模式形成的基本原因：一是自20 世纪80 年代以来我国进行的住房制度改革，形成了多元化的房屋产权结构，迫切需要由物业服务企业打破多家管理的局面，在一定的物业区域内接受业主的委托，实行统一的管理。二是物业管理涉及规划、建筑施工、市政、公安、消防、园林绿化、环保、市容环卫、卫生防疫、物价、工商、民政、城管监察等社会职能部门，以及供水、供电、供气、电信等企事业单位。在城市化进程中进行的城市管理体制改革，需要改变传统的城市多头管理体制，由物业服务企业作为总管家进行统一的协调与管理，以克服过去各自为政、条块分割、低效运行的弊端。三是基于现代城市社区管理理念，从提高城市居民生活质量的要求出发，也需要由专业化的物业服务企业为业主提供综合性的服务。

一、物业管理模式的特点与问题

为了追求利益的最大化，实行“一体化”经营模式的物业服务企业普遍通过扩大经营规模来降低成本，实现规模效益，进而也推动了物业服务企业的快速规模扩张。随着物业管理市场化向纵深发展，特别是《物权法》的颁布实施和物业管理师制度的推行，物业管理行业以业主自治为核心，以专业化服务为方向，以物业管理职业经理人为主导的物业管理新格局已开始显现，并逐渐成为时代发展的趋势。在这些因素的共同作用下，物业管理行业正面临重大的战略转型，其基本发展趋势：一是物业管理行业正在与房地产业实行分业经营，从早期的建管合一向建管分离转变。一个突出的表现就是部分房地产开发企业正在积极探索新型物业服务模式，或者让隶属的物业服务企业彻底市场化，逐步减少补贴直至不再给予补贴，以提高物业服务企业的生存能力; 或者剥离物业服务业务，将下属的物业服务企业出售或转让，完全通过市场化为其开发的物业项目选聘独立的物业服务企业。二是物业管理模式正逐步改变传统“一体化”物业管理模式一统天下的局面，而是根据受托物业的类型、建筑规模和建筑等级的差异选择实行不同的物业管理模式。

二、从“一体化”管理模式向“管理型”物业管理模式转变

“一体化”物业管理模式虽然是各地物业服务企业普遍采用的一种管理模式，但在多年的实施过程中存在诸多问题：一是这种管理模式仅仅把物业服务作为房地产开发的售后服务环节，没有体现自身的价值。由房地产开发企业组建的物业服务企业，物业服务价格的制定从先天开始多是着眼于房地产项目的销售，而不是着眼于体现物业管理的价值。由于不能体现物业服务的价值，造成物业管理行业几乎全行业亏损，“物业管理低价运行、成本不足由地产补贴”也就成了行业流行的模式。这也是大多数物业服务企业依附于房地产开发企业的主要原因，独立的物业服务企业在市场上很难生存下去。二是形成了同质化的物业服务形式和内容。物业管理从它的发展初期就被定位于微利行业，强调为业主服务，尤其是在住宅物业的管理方面，在价格的制定上从业主角度考虑的较多，而忽视了物业服务本身的价值，并把物业管理日常运作成本作为服务定价的唯一依据，物业服务企业之间的竞争集中于物业管理项目硬件的好坏和日常作业的频次。不同等级的物业项目在物业服务内容和形式上出现了同质化的现象。三是物业服务成本居高不下，物业服务企业举步维艰。实行“一体化”经营模式的物业服务企业管理与作业并举，人员包袱沉重，经营举步维艰。最近已经有多个物业服务企业由于入不敷出而从规模较小的物业项目撤离，也印证了这种发展趋势。“管理型”物业管理模式已在物业管理市场比较发达的地区出现。其突出的特点：一是物业服务企业在经营模式上实行管理与作业分开，只承担管理职能，物业服务企业本身并不提供具体的作业活动，而是通过分包的方式把具体的作业项目外包给专业服务公司。二是企业拥有职业化的物业管理专业人才队伍，团队成员具有较高的职业水准，具有显著的管理与人才优势，能够根据业主的要求提供项目的咨询服务、帮助业主拟定管理计划、接受业主的委托选聘专业公司提供专业服务、对专业公司进行监督评估等。

三、探索型的物业管理模式

目前物业管理上还出现了其他一些探索型的物业管理模式，是否具有普遍意义，需要业界进行深入的研究。一种是业主自主经营管理模式。业主自主经营管理模式是指业主通过个人入股，建立经济实体，对全体业主共有的物业进行经营管理。目前我国已经有一些物业项目在探索实施这种管理模式。按照目前的成功经验，业主自主经营管理模式带有明显的股份合作制性质，表现为业主的契约型合作，可以称作物业合作社。一种是信托物业管理模式。信托式物业管理模式避免了现行物业管理法规中有关业主行使权力必须通过业主组织，并且必须达到规定的2 /3以上或半数以上业主同意的规定，使单个业主也可以维护自己的权益。同时，按照《信托法》签订的契约，如果业主大会作为委托人没有选聘新的受托人，物业公司不得离任，从而有利于社会的稳定。在这种模式下，业主与物业服务企业之间签订的不是现实中普遍推行的《物业服务合同》，而是《物业管理权信托合同》。

四、结语

总之，物业管理模式的转变，是物业管理行业法律环境和市场环境共同催生的结果。多种物业管理模式的存在，将会为广大业主提供更多的市场选择空间，这既有利于提高物业服务企业的经营管理水平，增强物业服务企业的市场竞争力，也有利于提升物业管理行业的整体发展水平。