如何做好房地产项目的转型升级

秦增艳

【摘要】随着我国社会经济的不断发展，住房的消费市场在不断增长，广大消费群体对房地产企业的关注度也逐渐提高，尤其是在房地产利润和发展的问题上。房地产企业的外部环境有很多不确定性的因素，导致风险加大。同时，房地产行业在发展的过程中也面对激烈的竞争，在在金融环境的驱动下，获得融资那是难上加难。房价的不断提高，导致人们的购买欲逐渐下降，销售量降低，因此，房地产企业要对地产项目转型升级，促进地产项目的不断发展。

【关键词】地产项目;转型;升级

近年来，房地产企业在国家政策的施压下，虽然在一定程度上涨势减缓，但仍然是国家经济增长的主力军。目前，我国房地产在开发的过程中主要以购买土地为主，便于地产升值;在房屋和商业场地的建设上以发展新的项目为主。这种开发模式虽然获取了较高的经济效益，推动了房地产项目的发展。但是在当前形势下，这种模式已经无法适宜现代化社会的发展趋势，需要积极开辟出一条新的道路，确保地产项目可以得到良好的转型，满足市场的发展需求。

1、房地产项目开发模式中所面临的问题

1.1融资难度加大，企业资金运转举步维艰

在金融危机下，银行受到了严重的打击，经济效益造成了严重的损失。再加上为了控制房价上涨，政府根据现状也提出了一些有关信贷的政策，极大的增加了房地产开发商融资的难度系数，情况严重时资金链断裂[1]。正因如此，部分房地产的开发商倒闭关门，增加了银行的坏账，出现了死循环的现象，严重影响了房地产行业的发展。

1.2房价稳中有降，楼市去库存陷入僵局

依靠土地价格在不断的增长，通过采用银行借贷，房地产开发商要想在偿还贷款时获得丰厚的利润，只需要将房屋进行出售即可。但是目前政府对于房地产项目所下发的政策不够完善，控制力度和经济情况都不够景气，房价可能会出现回落的现象，但是房价一旦快速的下滑，就会对开发商的还贷能力造成一定的影响，情况严重还会出现零利润、甚至是亏损的现象[2]。在后金融危机时代，其经济的增加速度在逐渐下滑，对国内的需求量也在逐渐降低，导致楼市的库存在不断增加，其房价也逐渐趋于平稳状态，中央政府在这个过程中明确规定，开发商可以利用降价来降低库存量，部分地区出现了下降的趋势，这就说明传统的开发模式已经陷入僵局，无法继续前进，因此，房地产企业需要进行全面的转型升级。

2、房地产项目转型升级的有效对策

2.1建立多元化房地产开发产业链，走好转型升级的专业化道路

在发达国家中，房地产企业发展的模式主要以建筑房屋、开发土地、销售土地为核心，这样，不仅可以整合资源、降低开发的经济成本，还可以提升房地产企业在市场竞争中的地位和价值。这种开发模式要求企业要设立自身发展的目标和方法，采用多样化的模式对战略性的主导项目进行不断的完善，从而推动房地产企业的发展，使企业可以走向新型的升级道路。

在当前形势下，只有解决企业资金链的问题，就可以改善企业运作情况，这就需要企业要根据自身的发展状况积极转变融资的渠道，降低融资中的成本。随着信息技术的不断发展，电子信息技术与金融体系得到了有效的融合，进一步完善了金融系统以及融资的环境，也使融资渠道有单一性逐渐向多元化的方向转变[3]。除此之外，企业还可以根据自身的发展情况和经验的实际战略建立良好的合作伙伴关系，从而获得更多的融资资金;另外也可以采用激励机制的作用建立融资平台，将社会闲散的资金聚集起来为自己所有进行开发，能够更好的使企业获取最大的经济利益，同时也可以使大众获取额外的经济利润，达到互利共赢的发展目标。

2.2政府企业共同发力，实现房地产开发模式的转型升级

对于经验丰富，实力强的房地产企业而言，要顺应时代发展的潮流，及时对目前房地产发展的情况进行全面的探析，根据现状选择适合自身发展的路径和方向，并在各个领域中寻找目标一致的合作伙伴，并将传统模式大胆的进行创新与优化，将产业链不断向外进行延伸。这样一来，可以在发展的过程中获得更多的融资平台，利用共同解决融资过程中所存在的問题，在不确定的资本环境中也可以更好的确保资金的安全性和稳定性[4]。在此基础上还要借鉴国内外较为先进的房地产行业的管理模式和发展理念，取其精华、去其糟粕，以此来更好的强化企业的发展模式，提高企业的管理水平，可以加强与其他企业的合作，从而建立一套完善的房地产发展产业链，利于更好的推动房辖区地产项目的发展，使其得到有效的转型与升级，利于在激烈的竞争中占据有力地位。

其次，要以商业繁荣的地域、人口聚集地为平台，房地产企业在发展的过程中还要注重加强对房地产项目建造中环境的管理，盘活企业开发过程中的流动资金，利用分散和防范的方法将房地产企业发展过程中所存在的风险进行控制[5]。尤其是对于居住性房产而言，一定要打造一个销售与租赁并重的居住环境，无论是在硬件上还是在软件上都要确保其整体的质量，使居住者可以感受到温暖、舒适的、人性化的居住环境。

结语：

综上所述，传统的房地产开发模式已经很难在当前激烈的环境中实现自身的应用价值，而且也无法阻碍和控制房地产企业在发展过程中所面临的危机和挑战。因此，为了使房地产企业可以更好的顺应时代发展潮流，实现社会与经济效益的统一，政府就要在房地产市场发展的背景下创新开发模式，优化升级理念，在发展的过程中要以市场为导向，以政府职能为辅助，从而构架一个新型的转型路径，促进房地产行业稳固发展。

参考文献：

[1]王伟.房地产行业转型中项目前期策划工作重要性的思考[J].房地产导刊，2019，（15）：29.

[2]赵豫.简析当前房地产开发项目可行性研究中的问题及建议[J].中国集体经济，2018，（28）：60-61.

[3]吴锦伟.新常态下房地产企业转型策略研究——以万科为例[J].科技促进发展，2018，（12）：1108-1117.

[4]践行全过程工程技术咨询助力老牌港口企业转型升级——上海建科院为上港集团军工路地块开发建设项目保驾护航[J].建筑科技，2018，2（5）：8-9.

[5]王淑惠，高方丽，王玥.去库存背景下的沈阳中小型房企“养老+”转型路径[J].辽宁经济，2017，0（3）.