房地产行业在成本管理中存在的问题及对策

张昊

一个高的管理水平对一个企业很重要，而成本控制的是好是坏影响着一个企业的成本管理质量的高低，一个企业是否盈利关键看成本控制的好坏，所以每个企业都应该不断提高成本管理的水平。本文将房地产行业作为研究对象，通过分析发现房地产行业在成本管理中存在的问题，然后从影响成本的多方面进行原因剖析，最后针对房地产行业主要成本问题提出相应的措施，帮助企业获得更多的利润。

一、成本管理相关理论概述

（一）成本管理的特点

成本管理初始目标是降低成本最终使企业处于有利地位。合理减少成本是成本管理的重要组成部分，但从成本管理的发展历史中可以看出，通过控制成本会使成本减少导致产品的质量也会出现问题，这种方法是不合理的。在现如今经济的发展进程中，通过限制成本不止想要使成本减少，更重要的是想要让企业在迅猛的市场中站稳脚跟。

（二）成本管理的目标

成本管理主要是为企业的运营服务，它主要是为企业相关利益者提供各项信息和决策，最终达成控制成本，通过成本控制使成本管理不断优化。与此同时，在达到产品质量和服务的条件下得到成本控制最低化是成本控制的一项最重要的内容，在生产产品的每个步骤都对成本进行有效控制，使各项成本都尽可能下降到最大限度。

二、房地产行业成本管理中存在的问题

（一）没有掌握好决策阶段的成本

决策阶段在房地产业的成本控制中有着不可忽视的作用，在这个阶段产生的各项成本费用对整个活动的成本控制都有着密不可分的联系。项目的策划书对整个投资过程都有指导作用，它将直接影响整个经营生产活动。因为很多来我国房地产一直是卖方处于有利地位的市场状况，楼市火爆现象一直存在，因而在决策阶段的成本控制没有引起房地产商的高度重视，他们宁愿花很多钱去盖房，买房，而一点也不重视前期的策划，从现金流量表可以看出房地产行业对房地产建设投资时投入了很多现金，使现金流出量大于现金流入量，要让前期收集的材料有广泛性和代表性，规范分析计算过程，逻辑推理要严密谨慎，选择合理可靠的指标，计算结果要尽可能准确可靠等。不然，会在无形之中损失大量的资金。

（二）不关注规划和管理，致使成本增大

房地产行业对计划所起的重要作用认识不够全面。计划包括制定长远的计划、制定整个年度的计划和制定作业计划。由于房地产行业对长期发展计划的制定和实施不够重视。从资产负债表中可以发现房地产行业存在好多的存货以及存在大量的货币资金从资产负债表中可以看出，充分表明房地产行业对于成本管理的活动效能低，促使好多闲置的资源都没有得到有效的利用，存货以及货币资金没有充分利用、设备的使用效用差、技术及产品储备量不够、资源浪费等，由于没有制定长期计划将这些闲置的资源進行投资，最终导致成本失控。

（三）没有全面了解合作厂商

在项目开发过程中，房地产行业必须与施工、设计、材料供应等各式各样的厂商产生合作，特别是多个项目开发，大多数时候，一个企业和不同的厂商多次进行合作，签订一系列的合同，因此在合作前应该摸清合作厂商的底细，对他们的资金，信用等等状况都要进行合理评估，对合作厂商的能力进行一个全面考察，房地产行业存在许多应收款项在财务报表中可看出，欠缺对合作厂商的有效跟踪管理，最终导致许多应收款项难以收回，增加相应的坏账成本。

（四）企业对于成本管理缺乏新理念

在成本管理方面房地产行业的理解并不精确。在近期的发展过程中，企业只关注生产过程中发生的成本，而忘记了其他方面的支出。而在现实生活中，我们认识的成本控制不止是在生产过程中控制，还需要在其他方面也要对成本进行控制，这样才能让企业拥有更多的资金投入到其他领域，让资本不断增加。只有通过加强成本控制，降低企业成本，才可以让企业在激烈的竞争环境中有更长远的发展。

三、房地产行业成本管理解决对策

（一）加大决策阶段的成本管理力度

首先，项目决策前应该准备好各项基础资料，包括收集，查询，整合资料等，保证信息的准确无误，除此之外，在进行项目发展前，华远公司应该提前对市场进行调研，对调研取得的各项数据进行分析整合，然后依据市场行情，确定项目的具体开展，包括项目的规模以及标准，做好前期的准备工作，制定多个备选方案，从中选取最优方案。

（二）重视项目先期预测，加强投资决策的科学性

房地产投资控制的重要环节是设计环节，尤其是在初步设计阶段。因为在最先开始设计的时候，建筑物的结构模型、对于外观的设计及装修的标准等都已经设计成型了。因此，在开始进行投资估算设计环节是非常重要的。房地产行业在设计时候应该对额度进行限制，对设计的相关内容都要进行详细的分析考量和计算。把施工中可能遇到的各种状况都要提前考虑进去，制定合理的项目计划和投资计划，在保证质量的同时节约相应的成本。

（三）加强内部管理以及全面了解厂商

房地产行业应该按照专业分工部门负责人应该对每个事件的决策前做出相应的评估，交到上级主管审核，然后交给报审计、稽查部门进行备案;对玩忽职守和无所作为的管理人员要进行责任追查，制定相应的信用标准，对合作厂商的拒付风险做出正确判断，对其信用品质、偿付能力、资本、抵押品、资产规模、负债结构、经营情况等各方面的资信程度都要进行全面调查分析。（作者单位：西安财经大学行知学院）