台州房地产开发企业融资情况简析

□ 阮官寿

本文通过对台州41 家房地产开发企业进行融资情况调查，分析了台州房地产开发企业的资金来源、融资意愿和成本费用，发现台州房地产开发企业在融资方面存在明显的“融资难、融资贵”问题，并从政府、银行和房地产企业三方面提出了解决问题的对策建议。

为摸清台州房地产开发企业（以下简称“房企”）资金来源和经营风险等相关情况，反映台州房企融资中的困难问题，台州市统计局走访调研了相关部门以及多家房企，并开展了问卷调查。调研发现，台州中小房企存在明显“融资难、融资贵”问题，这不仅增加了中小房企的融资成本，也增加了经营风险，需引起有关方面关注。

台州房企融资基本情况

（一）资金来源分析

此次共调查了41 家房企，其项目类型较为全面。从项目建设期看，包括项目未开盘、正常在售以及尾盘等；从投资楼盘规模看，包含大型、中型、小型三种不同类型；从属地看，既有本地企业，也有外来集团公司。资金来源主要有三个渠道：银行贷款或其他借款、定金及预收款、个人按揭贷款。项目不同阶段资金来源也不同，项目前期以自筹资金为主；项目建设中期以银行贷款和内部资金调度为主；项目后期以定金预收款及个人按揭贷款为主。资金来源占项目总投资的比例大概如下：自筹资金占15%-35%；银行贷款或其他借款占20%-50%；定金预收款及个人按揭贷款占30%-50%。

（二）融资意愿分析

从调研情况来看，大部分企业对于资金都有强烈的需求。不过，不同规模的房企对于资金的需求程度不一样，大企业（国企、上市公司）的项目公司由于有母公司支持，资金相对宽裕；中小企业由于资金实力总体较弱，自有资金相对缺乏，对于融资需求尤为迫切。

（三）成本费用分析

开发成本和费用主要由土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费、项目前期费用和三项费用（管理费用、财务费用和销售费用）构成。一般项目土地征用及拆迁补偿费和建筑安装工程费合计超过项目总投资的90%，前期费用和三项费用比重不到10%。

目前房企融资存在的问题

（一）融资政策收紧

在中央明确“房子是用来住的，不是用来炒”的要求下，人民银行严格落实房产信贷政策，加强对首套房支付比例、贷款利率等方面的管控；住建部门加强对预售楼盘资金的专用账户监管。随着国家稳控房价的措施越来越严格，银行对房企的开发贷和抵押贷也在缩紧，一般只对房地产一级企业才开贷款大门，其他中小房企几乎无法从银行获得贷款。个人按揭贷款是房企主要的资金来源之一，但随着人民银行对房企融资政策的收紧，个人按揭贷款的通过率呈下降趋势，而且利率有不同程度的上浮。

（二）融资条件苛刻

银行贷款是房企的主要融资渠道，成本较低但要求较高，中小企业基本上难以获得贷款。企业规模排名靠后无法进入核心客户，现金流达不到银行要求的也难以获得贷款。一般房开贷仅对一级开发资质、全国前50 强房企开放，中小房企无法获得贷款。信托贷款条件也很苛刻，要满足“432”要求，即二级资质、30%自有资金、四证齐全，且成本高，对于一般中小企业来说也比较难。同时，银行放贷过程易受银行经营策略调整影响，且贷款程序繁琐，如建安工程抵押贷款在房屋开售时需解冻抵押，再对未开售建安工程进行重新抵押。

（三）融资渠道单一

当前，针对房地产开发融资的平台机构还不够成熟，融资产品不够多样化，没有形成强大的融资网络，难以为房地产投资市场的可持续发展提供良好环境。目前，除了银行贷款外，虽然还有发行股票、股权投资、发行企业债券、房地产信托、利用外资等渠道，但对于中小房企来说，实际难以从这些渠道满足融资需求。

（四）融资成本较高

调研发现，全国前10 强房企，可以获得基准利率（1-5 年期基准利率为4.75%）及以下；前10-30 强房企，基准利率上浮30%-50%；前30-50 强房企，基准利率上浮70%-80%；前50 强以外房企就很难贷到款了。信托贷款利率（年利率在7%-10%左右）介于银行贷款和民间借款之间，但条件仍比较苛刻。民间借款不仅利率高昂（年利率高达15%-20%左右），而且融资金额少、借款期限短。而民间借款和信托贷款是大部分中小房企资金的主要来源。

（五）融资风险不小

在调研的房企中，普遍反映开发资金情况受销售行情和银行放贷影响较大。一是销售回款不确定因素较大。在工程进度正常的情况下，房企的销售回款速度基本取决于楼市行情，若销售行情下滑，销售回款量往往难以维持项目后续的开发成本，企业不得不采取降价销售或加大贷款等方式。这就在一定程度上加大了企业的开发成本，增加了项目风险。二是银行不按授信额度放贷。银行贷款容易受金融大环境和银行经营策略影响，致使企业贷款具有不确定性。如果银行不按时放款的话，房企就会面临很大的资金压力。

化解房企融资难的建议

要想化解房企“融资难、融资贵”问题，需政府、银行和房企三方加强沟通，共同努力。

（一）政府应优化房企融资环境

一要完善多层次的房企融资体系。放宽民间资本融资渠道，降低放贷门槛，为房产投资提供友好的政策环境和金融环境。加快发展专门为中小房企提供服务的金融机构，同时允许金融资产管理公司在中小房企领域进行产业资本和金融资本结合的探索。加大财政投入，促进融资类担保机构的发展。二要建立房企信用体系。银行有钱不贷的根本原因，在于信息不对称造成的对中小房企贷款风险的担心。建立中小房企征信管理体系可以推动信用评价在银行信贷决策等方面的应用，为房企发展营造良好的制度和政策环境。三要研究解决安置房项目融资困难的问题。安置房项目作为政府的棚改项目，利润较低，资金占用时间较长，本属于银行支持的房地产开发项目，但实际上此类项目很难获得银行贷款。一方面，由于目前大部分安置房项目都是通过市场化操作开发的，然后政府进行全额回购，这就导致房企不能获得政策性贷款；另一方面，由于安置房项目的土地不允许抵押，以致房企又不能获得抵押贷款。

（二）银行要探索建立灵活的贷还款制度

银行要加大对优质房企的支持力度，积极探索向优质中小房企发放信用贷款。在考察和发放贷款时，不分企业性质和规模，只要企业有充足的偿债能力就大胆支持。要创新还款方式。银行等金融机构应本着控制风险和稳健经营的原则，积极探索适合不同类型房企的还款方式。对于基本面较好、信用记录良好、有竞争力、有市场但暂时出现经营困难的中小房企予以贷款延期支持。要根据不同中小企业的经营现金流特点，因地制宜，制定灵活多变的还款方式，尽量避免因贷款收回而给中小房企造成经营上的困难。

（三）房企自身要练好融资内功

“打铁还需自身硬”。一方面，房企自身要熟悉各种融资方式，提高资金管理水平，优化财务结构，做足融资准备工作，提升外部融资能力；另一方面，要充分挖掘内部融资潜力，实现两条腿走路。一要强化内部管理。要建立规范化的管理模式，加强财务管理，建立财务预决算制度，提升企业整体素质和综合竞争力。这样才能从根本上解决因信息不对称导致的房企融资难问题。二要选择合适融资渠道。不同企业面临着不同的融资机会，所采用的融资方式也不尽相同；同一个企业因各种融资条件的限制也不能随意选择融资方式。因此一个企业在制定、实施融资策略时，必须考虑具体的融资方式所具有的特点，并结合本企业自身的实际情况，明确哪些融资方式可用，然后结合实际，择优选用。三要注重内部挖潜。在融通资金、控制资金成本策略上，要首先着眼于内部挖潜，最大限度盘活资金，避免资金沉淀和浪费，合理高效调度资金。要建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。要及时处置闲置资产，如空置房地产、闲置设备、存货等，加快资金流转。