军民融合背景下解决军人社区物业社会化难题对策之刍议

张程 陆军勤务学院

对军人社区（涵盖军队经济适用房、军人公寓）物业实施社会化保障是后勤军民融合的重要课题，虽然起步较早，但是依然面临不少问题挑战，需要认真研究加以解决。

一、当前军人社区物业社会化面临的难题

（一）思想观念有局限。部分官兵头脑中对市场化概念和社会分工理解不深，习惯于“军队大包大揽，组织什么都管”的传统模式，对生活保障交到地方、交给企业心存疑虑，对花钱购买服务不太认可，担心有损所谓的“眼前利益”，不愿意主动去接受，甚至有抵触情绪。特别是个别物业社会化转型不够科学的单位，让官兵感到满意度不高，导致对社会化的误解更深。

（二）历史问题难解决。《物业管理条例》第29条指出，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交竣工验收资料、技术资料等四类材料[1]。但是有的军人社区房屋建设最初动机就是福利分配，对经费精准使用概念还不够清晰，在军用土地上随意选址兴建，并没有完备的手续，建设过程中执行预算不严肃，有的还掺杂了腐败成本，导致建房成本比较混乱，少数房屋产权证、土地证至今未批。

（三）经费保障缺来源。多数省市对配套设施不齐全的老旧社区，都规定了当地政府和物业企业有责任实施改造，而军人社区公共设施一旦移交社会化保障，特别是老旧住宅区，这种改造工程量使地方财政和物业企业增加了新的支出。此外，自2012年以来，军队关于此类经费支出管理日益收紧，难以实施大规模改造，没有好的物业基础，难以有效让地方接收。

（四）组织管理不健全。军队担负的主要职能是确保国防安全，在物业管理等公共设施建设改造方面较地方相比并没有专业优势，管理粗犷低效的问题比较突出，对于广大基层单位，物业维护供管需矛盾更加突出。有些经济适用房军人业主来自多个单位，难以统一协调实现业主的物业社会化自治。

二、解决问题的具体对策

习主席深刻指出，坚决破除自成体系、自我保障的传统思维，主动把军事后勤保障的力量之源扎根在经济社会发展的土壤之中[2]。解决军人社区物业社会化难题，必须有效借助军民融合的大环境，让资源能够科学合理优质高效地进行配置，实现更为精细的社会分工，从而提高后勤保障效益。

（一）在投入上真正融起来。早期在国家经济不发达的条件下，军人社区物业立足自我保障，帮助国家、地方分担了一部分生活保障职能，此时国家、地方应予以经费反哺，借鉴国有企业剥离“三供一业”的经验，健全相应投入改造机制，真正将军人社区住房物业纳入地方物业设施改造管理的大盘子中。《关于实行军队后勤保障社会化若干问题的意见》指出，对社会化项目必要的设施改造等启动经费，给予适当补助[3]。因此，军队后勤保障部门可按照单位级别、实际房屋类别、住用年限和物业建设要求，建立具体预算科目,对已交付使用但未按市政公共设施标准建设的住房，依法依规投入适量的改建补助经费，凡是在建的全部按照新标准在立项之初就纳入工程预算，减少军地在物业设施移交过程中的障碍。

（二）在观念上真正融起来。学习领会好习主席关于军民融合、国防和经济建设促进发展的有关论述和地方物业管理政策，在全社会大力营造军民融合的舆论氛围。要使广大军人业主强化市场经济导向，改变过去吃惯“免费午餐”，什么都要组织保障的思维，积极适应新常态，增强依法维权意识；还要改变部分军内单位旧有的自成体系、相对封闭的办社会发展模式，尽快将住房物业保障这种军民共用、军民通用类的生活服务类内容剥离出去，只保留预防军产流失的监管职能。对于历史问题，军地双方要以敢于担当尽责、较真碰硬的态度彻查彻纠彻改。

（三）在制度上真正融起来。坚持运用法治思维和法治方式为军民融合发展创造良好的制度环境，破除军地二元思想，国家、地方制定政策法规制度要充分考虑到军队建设发展、军民融合共通的需要，实现国防建设与经济建设精准对接，消除相互矛盾的地方。抓住当前全面深化改革的有利时机，加快立法节奏，修订完善《物业管理条例》，将军人社区物业社会化相关内容列入其中或是专题成章，成为军地共同认可，便于操作的制度。明确军地双方对军人社区物业社会化的工作权责，立起奖优罚劣的标尺，确保制度执行刚性。

（四）在管理上真正融起来。对军人社区物业实施社会化保障，在现实中关联多个利益群体，必须要有一个强有力的管理机构居中协调指挥。中共中央政治局2017年召开会议，决定设立中央军民融合发展委员会[4],近两年来地方省、区、市一级的军民融合发展委员会也相继组建，这意味着军民融合发展的总体领导机构职能配置基本完成。完全可以在此基础上下设军人社区物业社会化领导小组，由军队单位、地方发改委、财政、民政、公安、城建、卫生等部门构成，对相关工作进行统管，把宏观沟通和微观协调相结合，把全局性的政策问题和具体的事务工作相结合，明确责任分工，做好军地需求对接，积极搭建信息化条件下的服务引导平台，实现资源优化共享。