物业公司如何防范安全风险——浅析物业服务公司如何防范住宅小区公共建筑和公建设施不可抗力造成的安全风险

文/黄鹤、高玉春、朱煊 安徽滁州 239000

1、住宅公共建筑和公建设施的含义

公共建筑含义：按《公用建筑设计通则》中定义：公共建筑包含办公建筑（包括写字楼、政府部门办公室等），商业建筑（如商场、金融建筑等），旅游建筑（如旅馆饭店、娱乐场所等），科教文卫建筑（包括文化、教育、科研、医疗、卫生、体育建筑等），通信建筑（如邮电、通讯、广播用房）以及交通运输类建筑（如机场、车站建筑、桥梁等）。本文所指为住宅区公共建筑。

2、不可抗力的安全风险有哪些

根据我国实践、国际贸易惯例和多数国家有关法律解释，不可抗力事件的范围主要有两部分构成：一是由自然原因引起的自然现象，如火灾、旱灾、地震、风灾、雪灾、山崩等。二是由社会原因引起的社会现象，如战争、动乱、政府干预、罢工、禁运、市场行情等，本文所说不可抗力安全风险主要指第一类，即由自然现象引起的灾害及带来的风险，如雪灾等。

3、真实案例

在2018年1月3日-5日，某市遭遇十年一遇特大暴雪，中央气象台、某市气象站皆发布了暴雪蓝色预警。2018年1月4日中午，某市某小区景观钢结构大门因承受不住厚雪及冰冻之重压而轰然垮塌。瞬间造成行人一死二伤重大事故。据了解，小区业主早在一年前即发现钢结构大门存在安全隐患，向物业公司反映，并要求拆除，但物业公司因种种原因没有采取相应措施拆除。当遭遇此轮暴雪时，又没有采取有效防控手段和防范措施，最终酿成悲剧，事发后，人们深思反问：

（1）物业公司为何在明知有安全风险的前提下，是否采取了有效防控手段？

（2）物业公司是否已尽责任和义务在事故发生前向有关部门汇报或反映过？

（3）物业公司是否事先告知开发商必须采取防护措施或拆除该钢结构大门？

4、如何规避风险的安全策略

具体来说，要做好以下六方面工作：

4.1 严防因灾害造成人员伤亡。物业公司要发动全体员工，由所属部门或项目负责人牵头，对所服务的区域或住所内危旧房屋及附属设施、仓储设施、临时构筑物、车棚、贸易市场等易引发次生灾害的场所或部位开展安全隐患大检查，对存在安全隐患的要迅速口头或书面告之；同时，还要对高危部位专人值守或重点巡视，及时发现并消除或防范安全隐患，确保万无一失。紧急情况时可联络当地公安部门出警，采取强制人员撤离或封闭相应场所并对及时转移的人员妥善安置。

4.2 对平时检查中发现的重大安全隐患或其它安全问题，必须向上级物业主管部门书面汇报，并请求备案、签字确认。书面报告必须详细注明：（1）时间、地点（含危险区域或场所）、危险目标、危害程度以及一旦灾害发生造成的严重后果，包含业主或物业使用人的生命、财产损失状况。（2）报告中应要求上级主管部门在尽可能短的时间内，派人到现场勘察实际状况，并在现场确认安全隐患或危险因素是否与报告表述一致或基本吻合。（3）报告中应明确请求上级主管部门，对所述安全隐患督促业主委员会、业主及物业使用人、辖区办事处（含居委会）等部门，按照权益享有者与责任担当者一致原则，立即限时整改落实到位。

4.3 在向上级物业主管部门递交报告的同时，还必须书面报告辖区街道办事处以及所辖社区报告内容陈述与请求事项。在与上述物业主管部门报告内容基本一致前提下，进一步提出资金来源或费用解决方案。若系开发建设者在责任缺陷保修期内，按照《中华人民共和国建筑法》和《建筑工程质量管理条例》，则由开发商在规定期限内整改落实到位，并请街道办事处等相关部门与业委会一道全程监督实施。若按上述法律、法规超过责任缺陷保修期，则可建议使用公共维修基金，及时消除隐患。

4.4 也可优先报告项目开发商，对发现的安全隐患或不安全因素，查找分析形成原因，勘探、设计、施工、监理等环节逐一深入剖析。若系其中任一环节出现问题，则请求项目开发商，责成相关单位整改。物业公司必须全程跟踪，也可请求开发商委托第三方质量监理部门全程监理，包括整改方案、施工过程及验收结果，是否符合国家验收、验评规范，安全隐患或不安全因素是否完全或大部分消除，整改后是否还满足原设计使用年限要求。若不能满足原设计使用年限要求，则应书面告知项目开发商，并请求出具整改后安全质量承诺函，以便明确质量主体责任，建立质量责任追究倒查机制。

4.5 对项目开发商或其他业主单位或个人整改后的情况，物业公司还应委派专人长期跟踪观察，以防因整改质量不符合要求，再次出现新的安全隐患。同时，对整改情况设置专门档案：详细、真实、全程记录每次发现安全隐患的时间、范围或区域，物业公司已采取的防控措施，包括向物业上级主管部门和辖区街道办事处（含社区办）或其他安全行政等部门的书面报告及签字回执。整改过程及结果，后期跟踪观测情况，并由经办人签字，物业公司分管安全负责人签字认可，完善档案记录，做到有据可查。

4.6 若项目开发商或业主以种种理由推诿责任，不能迅速处置，物业公司应要求业主委员会或社区办商讨动用公共维修基金，按公共维修基金管理使用办法，快速申请专项资金，实行专款专用，确保最短时间内消除安全隐患或排除不安全因素。处置完毕后，再启动法律诉讼程序，可以聘请法律顾问，以物业公司或受益者名义追究开发商或涉事业主应承担的责任，。期间，注意搜集或保留原始证据，包括影像资料，以备呈堂证供。

小结：

物业公司在处理灾害事件，应按照上述的六个方面来做好相关工作，趋利避害，将损失降到最低。在保障业主的生命财产安全的同时，要保护好自己，这样，才能够更好的发展自己，从而更好的为业主服务。