浅谈对土地估价程序及估价方法的理解和应用

文/李宝玺 吉林省红石土地房地产评估咨询有限公司 吉林长春 130000

随着《资产评估法》的颁布实施，土地评估行业有了新的法律依据，必须依法依规从事土地评估，本人从事土地估价工作多年，从对土地估价程序、估价方法的理解和应用浅谈以下认识及建议：

1、对土地估价程序的理解和应用

在实际工作中，土地估价具有一套严格的估价程序，任何估价项目一旦脱离了这个程序，必然会形成估价上的瑕疵，影响估价结论的有效性、科学性和合理性，作为一名土地估价师，要把估价工作程序熟记于胸，不但能规避土地估价风险、保证估价结果的科学性和合理性，而且能提高工作效率。

具体估价的一般程序（1）明确估价基本事项；（2）拟定估价作业计划；（3）收集估价所需资料、分析整理；（4）实地勘查待估宗地；（5）选定估价方法、试算宗地价格；（6）分析调整试算宗地价格、确定估价结果；（7）撰写估价报告书；估价资料；（8）估价报告书分类归档等。

（1）确定估价基本事项，就是要明确估价对象、估价目的、价格类型、估价日期等事项，其中估价目的是整个估价工作的核心，其余的估价事项都基本以估价目的为核心设定、界定，从而为其服务。

（2）拟定估价作业计划，根据项目规模、委托方要求、公司人员情况，做好估价作业计划，保证整个估价工作顺利进行。

（3）收集估价所需资料、分析整理，根据平时资料积累情况进一步搜集完善估价资料，包括宗地自身资料、价格影响因素资料、土地交易资料、其他资料等，根据资料的作用分析整理，服务于整个估价工作。

（4）实地勘查，就是实地了解估价对象实际具体情况，在看现场时带着委托方提供的相关资料，看估价对象具体情况拍照并记录，同时确认委托方提供资料本身有无相互矛盾、委托方提供的资料与现状是否相符（如土地实际用途、建筑物结构、层数、栋数等）、委托方提供的信息有无冲突（周边设施、交通情况、公共设施情况、信息与资料的冲突）等，对发现的问题及时与委托方沟通核实，便于降低估价过程中的风险。估价师平时应对各类用地地价影响因素分不同侧重点调查，为方便实地勘查，提高效率，对不同用途、不同估价目的估价对象制作相应不同的现场勘察表，内容应包括影响地价的区域因素及个别因素；包括土地利用情况及一些特殊情况记录等。

（5）选定估价方法、试算宗地价格。选择估价方法要紧扣估价目的、地价内涵、估价方法的特点、估价对象特点及估价对象所处土地市场来选择估价方法试算宗地价格。

（6）分析调整试算宗地价格、确定估价结果；要从估价目的、估价方法特点、估价过程、当地土地市场状况、供地政策、宗地自身因素等综合考虑确定。

（7）撰写估价报告书；按照《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）规定要求撰写估价报告书，报告书撰写应以估价目的为核心，内容全面、逻辑严谨、依据充分，特殊事项等在报告中披露。

（8）估价资料和估价报告书分类归档等：某项具体估价业务结束后，应按照公司档案管理制度将估价资料和估价报告归档，做到全面、易查。保存期限：严格按照《中华人民共和国资产评估法》第二十九条规定“评估档案的保存期限不少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不少于三十年”。

2、对土地估价方法的理解和应用

《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）中主要土地估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）和成本逼近法、公示地价系数修正法。在土地估价过程中对估价方法应用除注意各估价方法适用范围、主要难点外，还要准确理解各估价方法测算的价格内涵。

（1）市场比较法主要运用替代原理来测算估价对象价格，因此需要当地土地市场发达，有丰富的类似的交易案例，主要的难点是确定各种地价影响因素的调整系数。所以，估价师自己平时注重交易案例搜集筛选积累，形成案例数据库，同时开展各种用途地价影响因素对地价影响大小测算分析，便于确定各种地价影响因素的调整系数。

（2）收益还原法主要运用预期收益原理来测算估价对象价格，因此仅适用于有收益或潜在收益的土地或房地产估价，主要的难点是未来客观收益、相关费用和还原利率的确定。所以，估价师自己平时注重租赁案例搜集筛选积累，界定租赁案例具体各项收益、费用内涵，同时开展还原利率测算研究，准确确定房屋还原利率、土地还原利率。

（3）成本逼近法通过模拟政府征地方式来测算估价对象价格，其价格内涵为成本价格，当无法采用通过市场资料估价地价的方法（市场比较法、收益法、剩余法）时采用。主要的难点是土地取得费、开发费用、土地增值收益等的确定。所以，估价机构及估价师平时应通过多种方式搜集积累不同情形、不同区域的土地取得费相关资料，并结合土地市场价格等相关资料开展土地增值收益测算分析。

（4）剩余法有两种测算情形：①测算现有不动产所含土地价格，具体公式为土地地价=不动产总价-房屋现值-交易税费。②评估待开发土地价格，具体公式为土地价格=预计开发完成后不动产总价-建筑成本-投资利息-开发利润-税费。主要的难点是①准确理解两种测算情形下测算的土地价格内涵，进而在不同估价目的报告的方法选择及结果确定时有所取舍。②预测开发完成后不动产的总价和估计建筑费、专业费等各项成本费用及开发商的合理利润，这需要估价机构及估价师估价平时注重常见不动产交易案例及房地产开发投资数据资料的搜集积累，同时估价师本人应进一步提升在工程造价、财务测算方面能力。

（5）公示地价系数修正法主要基准地价系数修正法、标定地价系数修正法，因标定地价目前各地逐步开展制定，故标定系数修正法目前使用较少，故基准地价修正法是我们最常用的一种方法之一，已公布基准地价且未超过使用年限基准地价成果可用于宗地地价评估。主要的难点是期日修正、用途修正。所以，估价平时应采用多种方法测算分析不同用途、不同区域地价期日修正系数及用途修正系数。