关于我国房地产抵押登记相关法律问题

文/李尚勇 乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心 新疆乌鲁木齐 830000

1、概述房地产抵押登记

房地产抵押登记是指在抵押房地产时，政府相关部门根据抵押人的申请登记相关情况，主要包括抵押人姓名、房产具体情况、担保数额、抵押时间等，这是一种各国都通用的法律行为做法。

房地产抵押登记行为主要是为抵押权人提供外观权利，并保护善意第三人的权益。假如债权人的债务偿还义务不能如期行使，就可以优先以抵押的房地产受偿，实现其抵押权。根据我国当前物权法和担保法等规定，对房地产进行抵押时需要合理的抵押登记，如果缺乏必要的抵押登记，签订的有效合同却不能使抵押权生效。同时如果缺乏该种做法，债权人则无法实现房地产抵押权,只能以违约情况对抵押人的相关责任进行追究。

从各方面分析可得，房地产抵押登记制度的设立的目的是保护经济秩序更加稳定，并有效的保障善意第三人的权益。想要使房地产抵押登记的法律效应得以实现，就需要健全完善相关法定程序，只要保障相关法律条件完备，才能保证相关权利在一定单位内获得。社会大众认为房地产是不动产的相对贵重的物品，只有通过法律途径才能更加有效保护这种不动产交易双方的权益。所以我国法律规定，想要使房地产实现抵押权，就必须采取抵押登记的形式，使房地产交易中更加凸显其公正性和公平性。

2、房地产抵押登记中存在的法律问题

2.1 可能有多重抵押的问题出现

当前相关民事纠纷案件中经常出现多重抵押房地产的问题。如果遇到因房地产抵押的沟通问题，应该严格的审核房地产的抵押登记，如果缺少这一项操作，其相应的抵押权就不会生效，尽管抵押合同是有效的，但是也只有抵押权人（获得抵押登记）才有抵押房屋的权利，

并从登记之日才开始享有这种权利。

2.2 实际情况中抵押权登记手续比较繁琐

在抵押登记房地产权的法律实践中，抵押权的登记手续的比较繁琐的。抵押权登记主要的公示当前对抵押权人形成外观权利，还可为房产交易时善意的第三方的安全交易提供保障。在登记抵押权时如果有手续繁琐的情况存在，就和法律价值效率相违背，所以想要保证法律效率的目的进一步实现，就应该适当的简化登记抵押权的相关手续。

我国房地产抵押权登记时的法律问题的主要原因有：

第一，房地产抵押部门为了最大限度的为自己提供利益保障，有时会采取行政强制的手段来限定抵押的单位。虽然规定需要通过相关部门登记办理抵押行为才能成立，但并没有明确抵押登记时对相关费用的收取标准，也没有对相关执行标准进行了解。因为我国这种房地产抵押登记的收费标准的不明确性，所以导致相关部门都对相关收费标准自行设定，所以在这种情况下，房地产抵押登记时的收费比重就会一定程度增加，而使相关不动产的抵押价值减小，有时甚至因弹性化规定的制约，并没有在法律中明示抵押登记或其应履行的其他义务，所以该抵押方式对交易双方利益无法提供相应的保障，也无法做到明确划分各部门之间的职责和权力，甚至会存在无效的房地产抵押登记的现象；第二，没有透彻的了解和掌握我国抵押的相关法律法规。所以有时候会在抵押的过程中产生法律漏洞，使抵押登记失去相关效力；第三，在审理相关抵押案件时，法院在裁定和判决中也会出现情况不一致的问题，对同类型的案件出现不一致裁决的结果，也是银行在抵押中及抵押人发生混乱的主要原因，这些都会对顺利的开展房地产的抵押活动造成较大的影响，所以相关部门一定要高度重视并采取合理的措施解决。

3、关于房地产抵押登记的优化策略

3.1 保证建立的房地产抵押体系健全

想要为在房地产抵押中交易双方拥有一致的权利提供保障，房地产统一的抵押体系的建立是促使其实现的重要途径。因此当前统一的房地产抵押登记系统的建立是改革的一大趋势，房地产抵押登记的行为也会因该系统而更加规范，保证全国范围内房地产抵押权流转的有效性，和房地产抵押市场的规范性，而且还较大程度的推动了房地产抵押权的发展。

我国当前相关法律规定，在对房地产进行抵押登记时，必须保证进行登记的房屋管理部门是县级以上的。因为针对房地产抵押权我国在很长一段时期内并不是以全国联网的形式存在，所以也导致没有在全国范围内对抵押权进行流转，也是双重抵押等不合理情况出现的重要因素。当前我国在全力进行全国联网形式的房地产抵押权工作，在全国建立房产抵押登记的统一系统，可为房地产抵押双方的权利提供良好的前提条件。

3.2 需要进一步规范审查房地产抵押权的方式

在相关部门具体的审查房地产抵押权的过程中，应该根据抵押市场的实际情况，通过对多重审查方式的合理应用，实现对房地产市场工作有效调查的目的。发展形势不同，采取的审查模式也存在较大的差异，如有的国家采取的审查模式是实质性的，而有的国家采取的审查模式却是形式上的。根据我国国情的特殊性和市场发展的特征，形式审查的模式比较适用，可以把实质审查模式作为一定范围内审查房地产抵押的辅助审查，逐步规范房地产交易市场的抵押行为和经济秩序，还可在遵循合同双方自治原则的基础上，为实现交易双方的合法权益提供良好的保障和民商法的本质相符合。

3.3 合理的规定房地产抵押登记的抵押期限

在对房地产进行交易的过程中，需要进一步明确房地产的抵押期限，在确定房地产抵押期限时注意不能和诉讼的时效期限相同，而且更不能对相关法律权限直接进行套用。根据法律的本质进行分析，房地产抵押登记实际是一种事实状态，而非权力状态。我国担保法的相关规定中指出，房地产登记部门在办理房地产抵押登记的过程中应该从法律方面设定相应的限制期限，明确的提出房地产抵押的界限，而且以相关法律制约这个界限，为房地产所有人的抵押权和交易双方权益的享有提供有效的实现保障。

结语：

综上所述，在当前我国抵押市场的不断推进和改革过程中一定会有许多不同的抵押模式随之出现，为抵押市场提供新的特征和形式保证，相关部门应该通过多方面途径分析和研究房地产抵押登记中涉及到的法律问题，对相关立法加强研究，进而更加规范房地产抵押市场秩序，达到进一步推动我国房地产抵押市场健康稳定运行的目的。