浅析集体土地上的房屋征收评估

文/殷婉婷 青岛市崂山区城市更新推进中心 山东青岛 266100

随着我国城市化进程的加快，集体土地上房屋征收评估的重要性日益凸显。集体土地上的房屋包括宅基地房屋、集体经济组织生产用房等，所选用的估价手段各不相同。现有的政策法规对国有土地上房屋征收评估做出明确规定，理论较为成熟。集体土地制度限制集体土地上房屋不能简单套用国有土地上房屋征收评估模式，采用不合适的评估方法将导致集体土地上房屋征收评估补偿价值争议较大，引发集体土地房屋征收中的矛盾纠纷，阻碍城镇化进程，因此研究集体土地上房屋估价很有必要。下面以农村宅基地房屋为主要研究对象探讨如何科学合理地进行集体土地上房屋估价。

1、集体土地上房屋征收评估的难点

1.1 集体土地上房屋限制流转

集体土地所有权为村集体所有，集体土地转为国有土地后，土地使用权方可有偿出让。农村宅基地流转限制对集体土地房屋价值有影响，农村宅地基房屋仅限于本村村民转让，如村民户口迁入城镇，原宅地基不得自行转让。宅基地房屋难以交易流转对准确界定房屋价值有一定难度[1]。

1.2 集体土地房屋权属证明材料缺失

集体土地房屋产权登记率较低，部分房屋无所有权证，难以确定建成年份。由于缺少房产证，评估时被征收人会回避建成年份，难以确定房屋的使用寿命，如采用成本法来评估时，对成新率的判断会出现偏差。

1.3 被征收人突击抢建问题

评估中遇到被征收人突击建房增加评估面积，影响现场勘查取证。有些被征收人在宅基地上通过加盖棚厦、打井、等增加房屋附着物，都是为了获取更多的补偿。

2、集体土地上房屋评估方法的选择

2.1 重置成本法

部分地区按照房屋重置价结合成新补偿农村宅基地房屋，例如根据《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等相关法规及文件规定，集体土地上房屋拆迁按建筑重置价结合成新补偿，宅基地征收按当地规定的征地补偿标准。这种评估补偿方式适合实行宅基地安置。若无宅基地安置方式，该补偿标准偏低，被征收人无法接受。目前大部分地市土地供应紧张，没有足够的用地实行宅基地安置，对房屋征收只能实行货币补偿或“上楼”安置，这时用重置成本法进行评估补偿显然不合适。

2.2 市场比较法

市场比较法是将待估房地产与交易日期接近估价时点的相似房地产进行比较，通过对可比实例进行修正从而得到待估房地产的合理价值。采用市场法评估房地产时，首先必须拥有足够真实、可信的交易实例，并查证核实这些交易实例，熟悉正常的市场行情，做出客观合理的评估。宅基地为集体组织所有，村民只拥有其使用权，不存在法律意义上的交易市场，房屋交易仅在农村组织内部成员之间，不具有统一明晰的市场价格。所以农村房屋在评估时难以使用市场比较法。[2]。

2.3 收益法

收益法是以预期原理为基础的，该方法是利用资金具有时间价值的原理，将合理预期的未来收益折现求资产价值的一种评估方法，收益法适合有收益或潜在收益的房地产估价，如商场、宾馆、写字楼、店面、仓库等的评估。集体土地上的厂房、仓库等有经营性收益的房产理论上来说可以采用收益法，具体运用时还要收集类似企业的收入和运营费用等资料来计算客观收益。

2.4 假设开发法

假设开发法以预测开发完成后的价值减去后续开发必要支出及应得利润来求取估价对象价值，适用于具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等方法求取的房地产，最典型的是可供开发建设的生地、毛地、熟地。集体土地上房屋随集体土地征收后用于公共利益而非开发建设，但不排除待征集体土地相同或相邻区位地块用于开发建设的情形，如城乡结合部整治、“城中村”改造、土地整理储备等。只要相同或相邻区位地块已经或潜在具备开发价值，就可抛开土地所有权性质差异，将待征集体土地及地上房屋整体视为城市生地或毛地，整体求取集体土地用益物权及地上房屋所有权的价值。

3、集体土地上房屋征收评估对策

3.1 科学确定无产权房屋补偿

既要依法依规，又要本着解决问题的态度，充分保护被征收人的合法权益，实事求是的对无产权房屋进行确认。对征收公告发布后，在房屋征收范围内新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等行为，要加大执法力度，同时明确不予补偿。对因历史原因造成房屋未登记或手续不全的，应查明房屋建造年代、实际用途等，综合予以考虑。对不同建设年限的无产权房屋采取比例补偿方式，既符合相关规定，又能推动征迁工作。

3.2 变通使用市场比较法

集体土地上的房屋无法流转，直接应用比较法不可行。变通思路是不考虑集体土地用益物权的权能缺陷，直接寻找相同或相邻区位国有建设用地上的可比房地产交易实例，对其成交价格进行标准化处理，然后调整交易状况、市场状况、房地产状况，分别求取比准价格，最后进行综合。也就是说，将集体土地上房屋视同国有土地上房屋，对其征收补偿价值进行评估，唯一突破的就是城乡分割、有违同权同利原则的房地产权益状况。这样评估的大前提是相同或相邻区位的国有土地上房地产市场发育成熟，有较多交易实例，比如待征房屋位于乡镇规划区、城乡结合部、“城中村”、城市规划区内。如果待征集体土地上房屋位于文物保护区内，周边房地产不允许交易，或者位于边远山区、水岸，周边房地产不存在交易，比较法都无法运用。

3.3 有选择使用成本法

成本法适用于很少发生交易又无收益和开发价值的房地产，如公益性房地产、边远水岸地区房地产，以及电厂、油田、机场、码头等满足特殊需要的房地产。边远山区村民住宅几乎不存在交易、不产生庭院经济收益，周边地块几乎没有开发价值，当其因国家交通、水利、能源等公益项目被征收时，成本法就成为补偿价值评估的唯一方法。

3.4 不同估价方法的交叉验证与结论认定

为保证评估的客观公正，有条件采用不同估价方法的必须通过多种方法对估价结论进行交叉验证。就集体土地上房屋征收补偿估价而言，如果不同估价方法测算结果差异较大，考虑国家征收成本与估价操作性，就估价方法选用序位建议如下：具备收益潜能的，优先运用收益法；相同或相邻区位具备房地产市场交易条件的，采用比较法；周边地块有开发价值的，以假设开发法测算结果为标杆；前述条件皆不具备的，应用成本法，该法还可用于验证其他诸法的测算结果。交叉验证后，结合估价师经验及当地实际取值，最大限度实现公正的征收补偿。