浅谈房地产行业未来发展趋势

文/高岩 中铁二十一局集团德盛和置业有限公司 陕西西安 710061

1、房地产业概述

房地产行业主要是将土地和建筑物作为主要的开发经营对象，在其基础上开展开发、建设、经营、管理、装饰和服务等多种业务的综合产物，其具有先导性、基础性和高风险性。

2、房地产业目前发展现状

2.1 城镇化比率较低

尽管我国政府十分重视城镇化建设，但是我国的城镇化普及率依然较低。城镇在教育的资源上占据绝对优势，很多家长十分重视孩子的教育，希望给孩子营造良好的生活和学习环境，在医疗保障方面，城镇的医疗建设更加完善，设备更先进，医疗水平也更高，无论是教育优势、医疗优势还是就业优势等方面，城镇与农村存在着巨大差异，越来越多的二三级城市人口与大量农村人口流入一二级城市，这使得房地产市场需求量大大增加。现阶段，我国老龄化现象越来越明显，国家也逐渐放开二胎政策，这也极大地刺激了房地产市场的发展。

2.2 依然在不断发展

尽管现阶段我国受宏观调控的影响比较明显，销售额和销售面积也呈现出逐渐放缓的趋势，但是人们对住房的需求依然在逐渐上升，各地均出台了有利于大学生落户的政策，同时很多城市发展中，房地产行业是其支柱型产业，其可为城市创造更高的经济效益。

2.3 国税地税合并成为主要发展趋势

十三届全国人大一次会议中明确指出了改革国税和地税的征管机制，合并省级和省级以下的地税机构，并承担辖区内的各项税收，切实做好非税收入的征管工作。国税地税合并后，实行税务局与人民政府双重管理的机制。现阶段，国税与地税合并的范围依然在扩大，与分税制相比，地方政府部门能够推动房地产企业的发展，促进房地产销售。

2.4 宏观调控明显加强

现如今，我国房地产行业发展中存在着较大的泡沫，房价不断走高，为此，政府出台了多项政策，采取宏观调控手段控制泡沫的发展，例如：限购政策和税收利率制度等多种经济措施。在日后的发展中，房价若持续走高，政府还可能会加强宏观调控，有效抑制人们对房地产的非理性需求。

2.5 竞争激烈，存在大量泡沫

我国房地产企业数量众多，同时行业内部也面临着十分激烈的竞争，房地产行业泡沫较大。首先从地方角度来看，不同区域均有在土地招标过程中利用高价获得土地经营权，甚至出现了天价土地的情况，如土地成本过高，则房地产的建设成本也会随之走高，这也为一些炒房者提供了可乘之机，使得房价在不断上涨。房地产企业发展中，其负债率较高，所以，其通常利用财务杠杆的调节作用来维持企业的发展，发展中存在较大的风险，甚至部分房地产企业走上了破产的道路。再者，部分房地产商为了降低工程成本，在工程建设中偷工减料，以次充好，后期发现问题后就会给业主带来较大的麻烦。

3、房地产行业未来发展主要特点

3.1 城镇化水平不断提高

我国发布了新型城镇化建设重点任务白皮书，以红头文件的形式明确了日后我国城镇化发展的主要方向。现阶段，我国城市常住人口的比例与发达国家相比依然存在着较大的差距。我国是农业大国，城镇化水平应在70%以上，未来几年内依然有数以亿计的农村人口流入城市，城市中需要更多中低价位和中小户型的住房。

3.2 城市群数量明显增多

城市群发展的过程中，龙头城市自身的规模较大，且其在发展中还可推动周边城市的建设与发展，充分发挥了龙头城市的辐射作用，周边中小城市的住房需求明显增加，同时产业园区和特色小镇等也具备了有利的发展条件。

3.3 建立高质量、高品质住房体系

3.3.1 百年住宅

2012年，我国在诸多地区建立了100 多万平方米的百年住宅试点项目。其结构体系与填充体充分分离，室内空间也相对灵活，主体结构能够使用一百年以上，绿色建筑评级均在三星以上，住宅的性能等级较高，且其充分满足了绿色建筑的基本要求，延长了建筑的寿命，保证了建筑的质量，进而全面展现出建筑的环保性，得到了住户的青睐与认可。

3.3.2 健康住宅

调查显示，建筑的健康对人体的健康有着十分显著的影响。在以往的发展中，人们更加关注甲醛、PM2.5 等空气污染，而二氧化碳的浓度也会对人体的健康产生十分显著的影响，因此，房地产企业应当高度重视建筑的健康水平，这也会成为房地产行业未来发展中的主要方向。

3.3.3 养老地产

目前，养老房地产行业发展速度飞快，未来的20年内，养老房地产的市场规模预计突破20完亿元大关，这也充分证明养老房地产行业具有广阔的发展前景。如今，养老产业供给依然存在着较大的缺口，其中，养老地产不能与大健康产业实现联动发展是出现这一现象的主要原因。

3.4 成套住房不断增加

发达国家的发展中，成套住房是最为常见的地产形式，成套的住房当中配备了厨房和卫生间等生活空间。而我国城镇居民的人均居住面积不足25 平方米，若将其变为成套住房，则国家需投入大量的人力和物力，在城镇中至少要建设60 亿平方米的住房。

3.5 新移民住房出现并发展

我国城镇化比率达到70%时，我国的城镇化就会处于相对稳定的发展状态。城镇发展中仍需增加大量的人口，若要保证城镇人口的人均居住面积与现有水平持平，依然需要在城镇中新建60 亿平方米的住房。现阶段每年城镇建设的新房约为10 亿平方米，以此速度需要12年的时间才能满足上述要求，若城镇化水平在70%以上，则以现有的城镇住房建设水平，依然需要15年以上的时间。对此，相关人员应站在稳定预期的角度来分析城镇住房需求，从而为新进的城市移民提供住房保障。

结语：

现如今，我国房地产行业的发展速度不断加快，同时在发展的过程中也出现了较多的问题，未来的房地产行业发展趋势也逐渐成为人们关注的焦点。我们需要正确认识房地产行业的发展现状，并以经济发展趋势为基础，合理分析未来房地产行业发展的主要趋势，以此推动房地产行业的健康持续发展。