老旧小区住宅加装电梯问题探析

郭庆禄

扬州市广陵区住房和城乡建设局 江苏 扬州 225001

引言 2018年7月扬州市出台了《扬州市区既有住宅加装电梯试点工作指导意见》，根据指导意见要求广陵区开始了既有住宅加装电梯的工作。目前扬州市广陵区既有住宅加装电梯工作共落地12部，作为先期试点为后续工作提供指导经验。针对当前居民热情和加装节奏，后期工作量将较为繁重，在政策保障和扶持措施方面要提出更完善要求。

一、加装电梯的主要措施

（一）领导重视，组织有力。区级层面成立专门的领导小组，日常事务工作由住建局负责牵头，引导小区居民自主加装电梯工作。由建设局牵头国土、规划、安监、市场、消防等多个部门单位，统一思想，明确电梯申报材料、办理流程和会商会审时间。围绕职能，分清责任，服务到位，定期对目测摸底、公示申报、检测检验的等进展情况交换意见，达成共识，确保安全落实。

（二）掌握标准，摸清底数。围绕《指导意见》与相关部门单位认真学习规范标准和要求，掌握实施中的各个重点环节；对辖区内多层小区现有数量、房屋质量、现状条件的逐一摸排筛选，弄清底数。对符合加装条件的小区，进行民意调查和宣传发动，初步掌握全区老小区现有民意加装电梯数量。

（三）严守加装规范，做好跟踪服务。既有住宅加装电梯严格遵循“业主自愿”原则，各服务窗口在办理申报手续时，均引导业主自主权和主导意识，在协议申请、委托代理、房屋安全性论证、质量技术监督、竣工验收等各个环节，业务科室和安监局、市场局相关人员均到现场指导，指导业主做好现场施工安全管理，确保居民生活不受影响；配合街道社区对加装工作中出现的问题矛盾进行有效调处，保障加装工作顺利进行。对业主选定的加装企业，协助带领业主考察企业资质、诚信、业绩情况，让业主知晓和参与，落实加装电梯注意事项、重要环节和后期运行管理要点，让每户业主感受到政府民生幸福工程的责任感和透明度。

（四）做好宣传发动，营造加装氛围。印发《扬州市区既有住宅加装电梯指导手册》，组织申请加装业主和社区进行业务培训指导，让居民对申请加装电梯操作步骤程序了解得更清晰透明，通过报纸、电视、微信等媒体宣传加装信息，报导成功实例，使老楼装电梯工作在全区家喻户晓。

二、加装电梯工作中存在的问题

（一）思想统一难，缺少有效调解机制。老小区加装电梯，最难的是“民意关”。从全市来看，年老业主（住户）要求迫切，政府组织有政策有服务，还出钱补贴，服务机关和企业也做好了准备，可本单元的全体业主却必须同意，至少无反对票，才能申报。由于同一楼栋中业主年龄层次不同、所住楼层不同、附近住宅的通风采光影响等等诸多原因，业主在增设电梯的意愿、资金筹措方案上很难达成统一，绝大多数多层住宅增设电梯都卡在首个意见征询环节，难以往下走程序。目前全区面上，未加装前要求加装的呼声较高，但一旦准备实施，征求意见时，不协调的声音更多、更高，理由更充分，电梯加装难以推进实施。

（二）费用分摊靠协商，缺少标准可参照。我市《指导意见》明确：既有住宅加装电梯所需建设、运行使用、维护管理等费用，应当由申请人共同承担，申请人可以根据楼层、户型面积等因素共同协商费用分摊比例，但没有可供参考的分摊标准，只能完全靠业主协商解决掏多少，造成目前加装小区中家有老人、年龄偏大、经济条件好的业主，面对分摊难题，愿意多承担些费用，也使得部分想加装的业主、经济条件差一点的，面对分摊困难、后续维护费用很难到位的考虑，最终放弃加装愿望。

（三）市政配套不见底，规定成本难监管。《指导意见》规定：涉及供电、供水、排水、通讯、广电、燃气等管线和设备所需费用，按施工成本价格收取。但从试点小区和当前加装小区配套施工的费用情况看，确实让加装业主（代理人）及施工企业，对水、电、气等配套改造办理手续和收费标准感到为难。如江陵花园小区，现装成的3部电梯，供电“双回路”改造费用7万，自来水单元门口仅4㎡不到的面积内供水管、水表井移位近2万，还要收设计费750元、广电1.2万等等，让加装居民深感没有评估标准、监管机构，价格偏高，心里没底。

三、加装电梯的经验和建议

老小区加装电梯是政府的民生工程，结合每年老旧小区宜居适老化建设工作，制订老小区加装电梯规划。

1、征询业主民意，统一认识。业主是老小区加装电梯的主体，业主不仅仅是老人，也包括年轻人，装电梯的直接受益者是老人，但也对整个小区品质的提升大有益处。外地加装了电梯的老小区，房价都有明显上升。当前老小区的业主，主体意识不高，在加装电梯这件事上，应持续在正面引导与补偿相结合上下功夫，由各街办牵头、相关部门单位配合，建立“多位一体”的电梯加装协调服务机制，从讲大局、讲感情、讲风格的角度，下功夫做通关键楼层业主的工作，将加装单元业主一致同意作为协调工作的目标。针对加装小区住户自身不同的特殊性，建议属地街道、社区对接民政部门挂钩做好对困难户、特殊家庭的帮扶工作。

2、确定加装电梯费用分摊标准。针对目前电梯加装市场发展情况，结合业主加装电梯实际承受力，共同围绕业主加装电梯实际造价及维养费用，商请主管部门拟定不同楼层加装电梯费用分摊参考标准，让业主有价可询。同时，加装电梯还要遵循“居民自愿、各区主导、多方支持”的原则。由社区牵头做好沟通协调工作，在市级部门出台指导性标准上，居民协调确有困难的，根据实际情况，针对困难户、低保户，建议民政部门给予适当补贴，出台相应帮扶政策，帮助困难群体达成心愿，惠民利民。

3、确定水、电、气等市政配套改造费用标准。《指导意见》虽然明确“加装电梯涉及的供电、供水、排水等管线和设施设备迁移费用，按施工成本价格收取”，但由于水、电、气等是市政独家行业，成本费标准难以评估确定，需由市级主管部门进一步明确相关细则。

电梯是现代生活的定点代步工具，是城市文明发展的重要标志之一，多层住宅加装电梯是一项服务老龄化社会的民生实事。面对城市人口老龄化进一步加快、市民向往美好生活的需求，政府应该协同各相关部门单位，尊重业主需求，从小处着手，全力推进老小区多层住宅加装电梯的工作。