北京市住房租赁市场问题及对策研究

张凤莹

【摘 要】城市住房供给体系由住房购买市场和住房租赁市场共同构成，在房价收入比持续走高的背景下，不断推进住房租赁市场的完善是维护社会和谐、增进人民福祉的重要方式。目前，北京市住房租赁市场存在很多问题，房源供给单一、住房市场结构不合理、法律法规不健全、租房信息不对称，中介服务不规范等都影响租赁市场有序、健康发展。本文通过分析北京市租房市场现状及问题，为完善首都住房租赁市场提出合理化建议，及时解决首都房屋租赁问题，推动首都和谐、稳定发展具有重大现实意义。

【关键词】住房供应体系；租赁市场问题；对策研究

城市住房供给体系包括住房购买市场和住房租赁市场，住房租赁与千家万户的住房保障问题息息相关，特别是广大中低收入家庭，是民生关注的重点，也是和谐社会建设的重要方面。《中国统计年鉴2018》数据表明，2017年北京市常住人口为2171万人，根据城市规模划分标准，北京已属于超大城市。但是北京的高房价超过工薪阶层的支付能力，其房价收入比为25.7，位居全国第四，次于深圳的39.64、三亚的28.16和上海的27.98 ①。“十九大”报告中明确指出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。因此，建立北京市住房市场长效发展机制，推行租购并举的住房制度，根本上需要解决租赁市场中存在的问题。

一、北京市住房市场现状分析

1.住房市场结构失衡：重购轻租

目前北京市住房销售市场十分发达，住房租赁市场发展却极为滞后。和北京相比，世界上许多国际大都市往往都有较低的住房自有率和较高的住房租赁率，如华盛顿、纽约、伦敦、汉堡、柏林等。2007年，伦敦的住房自由率为57%；2010年，美国华盛顿和纽约的住房自有率为64.4%和54.4%，在德国汉堡和柏林住房自有率更低，仅有23%和15%。相比而言，我国北京地区2013年住房自有率高达90%[1]。由此可见，我国住房销售市场和租赁市场发展十分不均衡，住房市场“重购轻租”现象比较严重。

2.租金收入比与房价收入比居高不下

房价收入比，是指房屋价格与居民家庭年收入的比值。根据惯例，房价收入比的合理区间为3-6倍，2017年北京房价收入比为25.7，远远偏离了合理的标准。北京房租收入比也达到50%。在租金收入比和房价收入比都居高不下的背景下，对于支付能力不足的居民来说，更侧重于选择租房。

3.出租房源户型与租房面积需求存在矛盾

在出租的房源中，户型比较多元化，包括三居室及以上，两居室户型，一居室和单间等。其中，两居室户型占比最多。但是对于首都租房群体而言，大多数是过渡型租房群体，对实际的使用面积要求并不高，一般在20平方米左右。因此出租房源户型和租房面积需求之间存在一定矛盾，导致了合租、群租情况的普遍出现。[2]

二、北京市住房租赁市场现存问题分析

1.住房租赁市场供给主体较为单一

在北京市住房租赁市场总供给中，私人房屋出租的比例约为90%，而在一些发达国家和地区，私人房屋出租的比例远远低于90%。[3]北京现阶段租赁市场的住房供给主体仍然不成熟，这种以个人出租为主的租赁市场，很难维持住房租赁市场的稳定。

2.租房租赁市场法律制度建设尚未完善

制度建构层面的缺陷是制约租赁市场发展较为显著的因素。[4]目前，我国还未出台比较完备的住宅租赁法，关于租赁活动的规范以各种形式存在。总体来说，法律位阶不高，具体执行很难落实。而个人房屋出租者为了逃避税收，并未遵守各种行政法规，备案登记的房屋租赁合同寥寥无几。因此租赁关系未得到监管，租赁双方权益缺乏有效保障。

3.住房租賃市场信息不对称问题严重

在市场经济活动中，各市场主体对信息的了解程度总是不相同的，在交易中，信息资源的获得就显得极为重要。掌握更多交易信息的人，在交易中则相对处于优势地位。在住房租赁市场上，相对于承租人而言，出租人本身更了解房屋质量问题；中介机构的专门化作业方式能够掌握比出租人更多的房源信息等等，很多类似的情况都会导致租房市场上的道德风险问题。

4.房屋租赁中介机构有待发展

北京市房屋中介机构存在诸多问题，从法律角度来看，关于房地产中介服务管理的法律法规较少，对房地产中介的管理有待加强；从工作人员执业资格角度来看，资格认证制度不规范，房屋租赁中介服务人员素质偏低，以追求利益最大化为目标；更有甚者，缺乏诚信意识，对客户隐瞒、欺骗行为时有发生，难以取得客户的信任。

三、政策建议

1.补充房源，重点进行住房供给侧改革

北京市住房租赁市场的供需存在明显错位，因此，改善住房租赁市场供给主体较为单一的现状，培育机构出租者补充租赁市场房源供给，鼓励市场供给中低价位、中小户型的房源。拓展市场上租赁供给的渠道，用优惠政策鼓励开发商、社会团体及个人进行租赁住宅供给。[2]

2.推进住房租赁市场相关法律法规完善

近年来，北京市住房租赁市场发展迅速，规模不断扩大。而现有的关于住房租赁市场的法律法规体系并不完善，滞后于市场发展，很多现实问题得不到解决。基于此，应及时推进住房租赁市场法律法规的建设，为住房租赁市场的良好有序发展提供有效的法律保障。针对租金涨幅及频率的限制性法规需要具体化，比如，限制租金上调的幅度，可以选择与通货膨胀率相当的具体数值；限制合同期内房东上调租金的频率等。

3.构建完善的信息服务平台

保证房屋租赁信息的公开透明是不断发展和培育健康有序住房租赁市场的基础和前提。房屋租赁信息是房地产市场信息系统的重要组成部分，构建完善的信息服务平台，实现房屋租赁网上登记备案，改善房屋租赁市场信息不对称状况，不但有利于推动房地产市场信息系统的全面建设，而且有助于政府在宏观调控中更好地引导房屋租赁市场的健康发展。

4.健全住房租赁中介服务体系

高质量的中介服务体系可以保证房屋租赁市场供需双方的有效沟通。当前，北京市住房租赁市场发展迅速，健全住房租赁中介服务体系势在必行。首先，要大力推进住房租赁经营的规模化发展，培育合理、规范的租赁机构提供优质的服务；其次，引导房屋租赁中介行业协会建设，设立房屋租赁从业人员准入制度，提高行业进入门槛；最后，培育住房租赁人力资源建设，注重服务人员道德建设，通过相关培训和考核，树立从业人员的服务意识。

注释：

①上海易居房地产研究院发布2018年度《全国35个大中城市房价收入比排行榜》显示，房价收入比排名前十位是：深圳39.64、三亚28.16、上海27.98、北京25.7、厦门25.25、福州19.33、珠海17.81、海口14.99、杭州14.95、石家庄14.74。

【参考文献】

[1]诺斯.制度、制度变迁与经济绩效[M].上海：上海三联书社，2011：45-49.

[2]禤文昊，张杰.北京住房租赁市场现状、问题及对策：基于对租客的网络调查实证[J].社区，2012.

[3]刘锋.发展住房租赁市场的政策建议[J].经济研究导刊，2016（10）：138-139.

[4]叶剑平，李嘉.完善租赁市场：住房市场结构优化的必然选择——基于2014年北京市住房租赁市场调查[J].贵州社会科学，2015（3）：116-122.