物业经营风险控制的内控体系构建

聂俊丽

摘要：本文对物业经营管理中内控的主要内容进行简述，从物业经营中的风险因素进行较为深入的分析，以此为依据，提出强化风险意识，实现财务内控管理、以战略性目标为导向，建立内控体系、构建统一的管理制度，建立考核机制的有效措施，旨在物业经营在实际的发展过程中，构建完善的风险内控体系，实现物业企业的战略性发展。

关键词：物业经营;风险控制;内控体系;考核机制

目前，我国的社会经济飞速发展，物业在当前的市场经济背景下运行模式也发生了一定的变化，对于物业经营部门来说，在实际的发展过程中应当采用综合性的经营管理方案、价格、业主的需求作为基本的目标。同时，要想进一步促进物业产业的发展，就要针对物业产业的实际情况进行分析，有效提高物业经营管理的经济性发展，但根据现阶段的实际情况来看，物业经营还存在一定的风险。相关的管理人员务必要将内控管理作为核心内容，通过进一步优化经营模式，促进物业产业的可持续发展。

一、物业经营管理中内控的主要内容

（一）收入控制

首先，针对物业经营的管理方案进行分析，在对收入进行控制的过程中，要将物业企业的内部控制建设作为工作的首要目标，及时发现收入管理存在的问题，并通过构建完善的物业规范保障体系，进一步满足资金的收入及记载需求，加强企业的资金管理，避免资源的浪费。加强内部控制，能够加强单据收入的有效性，及时洞察资金使用的风险，通过对资金收入进行管控，促进物业经营活动的顺利开展。

（二）库存物资控制

首先，在物业的管理过程中，加强对库存物资的管理能够对企业的物资进行有效的整合，并结合市场环境的变化进行较为深入的分析，进一步确定库存管理方法。同时，对采购的质量进行严格的管控，对于大型的采购方案要务必要通过财务部门进行精确的预算，对质量的安全性进行管控，构建完善的统计管理方案。并从根本上保障库存物资的独立性，为原材料的质量提供相应的保障。

（三）费用支出控制

首先，在物业的管理过程中，费用支出控制主要就是指物业企业在实际的经营过程中产生的支出及代收的水电费支出，相关的管理人员应当对整个支出方案进行控制，以财务核算的数据为基本依据，对水表及电表的运营状况进行定期的检查，保证费用支出控制的合理性。

二、物业经营中的风险因素

（一）物业资金收取困难，产生资金风险

在物业经营管理的工作中，普遍存在物业资金收取困难的现象，导致资金无法及时回收，产生一定的资金风险，主要由以下几个方面构成：①恶性竞争。大多数物业企业在实际的发展过程中，为争取物业经营项目，导致企业的资金无法支持，导致财务风险的发生。②物业管理规模盲目扩张。不仅在一定程度上对企业的现金流造成影响，还会导致资金无法及时回流，对企业的项目发展造成一定的阻碍。

（二）设施管理与开发商造成的风险因素

在实际的物业管理工作执行中，在配电房、电梯等设施中存在一定的问题，相关的工作人员缺乏专业性的操作技能，使开发商无法对整个工作流程进行规范化管理，同时对园区的设施管理造成一定的影响。有些物业企业存在着电梯维修不合理的现象，对人们的出行造成一定的影响。在物业经营的设施管理过程中，工作人员的专业性不强，导致管理工作无法有效的执行。

（三）物业不够专业带来的经营风险

以实践经验来看，在实际的物业管理工作中，受到业主要求提高，物业管理工作不专业的现象，在一定程度上对管理工作的创新造成一定的影响。物业经营中经常出现违规装饰的现象，不仅导致住户之间发生纠纷，还在无形之中增加了管理的难度。与此同时，在物业企业的发展过程中，存在着公共设施遭到破坏的现象，主要是由于物业管理中缺乏安全防范意识，进而给物业企业带来一定的经营风险。

三、物业经营构建风险控制的内控体系的有效措施

（一）强化风险意识，实现财务内控管理

在物业经营的过程中，相关的工作人员要从根本上强化风险控制意识。针对物业管理工作对于人才素质要求不高的现状来看，管理人员务必要意识到内控管理的重要性，并通过人力、物力的资源优化，有效的提高业主的警惕意识，将物业经营管理的作用发挥到最大化。与此同时，在构建先进的物业管理体系中，要将财务管控工作作为核心的内容，在物业企业内部建立完善的财务管理方案，对物业经营管理的整个工作流程进行管理，有效的加强员工的成本管理意识，有效实现财务内控管理，为物业企业获得更高的经济效益。

（二）以战略性目标为导向，建立内控体系

首先，在对物业企业进行财务内控的过程中，应当将建立内控体系作为工作的首要目标，通过加强财务内控力度，打破原有的财务管理模式，提出全面提高内部控制的整合方案。①物业企业的管理人员要以身作则，不断强化内部控制意识，有效的优化内部管理机制，进一步落实物业经营的管理工作。②在对物业经营工作的整合过程中，相关的工作人员要进一步确定内部控制的理念，有效的提高员工的自觉性，为后续的工作开展打下良好的基础，促进内控工作的稳步实施，实现物业经营工作的健康发展。

（三）构建统一的管理制度，建立考核机制

首先，要想有效的完善物业经营风险控制的内部体系，就要将构建统一的管理制度作为整合的核心内容，将内部控制的优势发挥到最大化，并在物业企业内部，保障财务部门的独立性，并通过审计部门工作的管理，强化企业的运行价值。并根据市场环境的变化及业主的实际需求进行分析，促进物业经营风险的内部工作机制。同时，对企业的财务会计信息进行确定，将对重要信息的整合与总结作为基本目标，不断的优化内控的业务管理方案。并在企业内部设立奖惩机制，通过不断的完善内部的审计工作，加强对员工的管理，将员工的绩效考核与内控制度的建立进行结合，使员工的实际利益与物业的经营发展挂钩，从根本上加强员工的工作积极性，并将物业经营的评价效果发挥到最大化，进而构建稳定的物业经营体系。

（四）加强物业企业各部门的沟通

在物业经营构建风险控制内控体系的过程中，要逐步建立完善性的服务中心整合方式，并对服务中心的运营模式进行创设，不断的优化服务管理机制。以此为基础，对如何有效的提升服务工作质量进行较为深入的分析，进一步实现对物業企业财务管理工作的预算及考核，从根本上解决实际运营过程中面临的问题，并及时找出问题的薄弱环节，作出有效的应对措施，进一步降低物业经营的安全隐患。另外，在物业企业内部，要加强各部门之间的交流与沟通，通过有效的协调工作，让物业企业的经营管理者能够直观的认识到管理过程中的重点，创新财务管理模式，有效提高信息服务质量，设立相应的反馈机制，使物业企业的经营活动能够紧跟时代的发展脚步，不断的完善风险控制的内控体系，将物业经营的工作落实到实处，进而促进物业企业的可持续发展。

四、结束语

综上所述，在物业经营的过程中，要进一步加强对风险的管控力度，就要从创新物业管理方式入手，从根本上保证物业管理工作的专业性，并对实际的运营状况进行分析，针对管理内容的差异，开展风险防范的工作，进而为物业管理的工作开展打下良好的基础。相关的工作人员要将内控管理作为重点，不断的优化内控机制，有效的避免经营风险的发生，将物业经营的价值发挥到最大化。

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