浅析不动产异议登记制度

张仰民

摘 要：不动产异议登记制度是物权法中的一项重要内容，它从维护不动产事实权利人的角度出发，在登记错误的情况下为事实权利人提供了有效的救济手段。因此，司法实践中充分利用不动产异议登记制度，通过民事诉讼解决当事人之间不动产物权纠纷，能够快捷解决纠纷保护事实权利人的物权。

关键词：不动产;登记制度

《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）系统地建立了不动产物权变动登记制度。凡是在不动产登记部门进行登记的物权即是按照法律规定公示方式确定了其公信力，称为法律物权。一般情况下，法律物权与事实物权是一致的。但是对于登记簿记载事项错误后，不动产登记登记簿上的权利人并非事实权利人，这种情况下事实权利人或者利害关系人如何实现救济，本文依据实践中遇到的问题，对不动产的异议登记制度相关问题作出探析。

一、不动产异议登记制度简介

不动产异议登记制度又称为异议抗辩登记制度，是事实上的权利人或者利害关系人对不动产登记现状有异议，向不动产登记机构提出申请，将事实权利人或利害关系人的异议记载在不动产登记簿中的制度。不动产异议登记制度可以追溯到早期的普鲁士法，经过发展与概念的分合，直至德国民法典才确立了异议登记制度。

物权变动的理论上有两种模式：一是物权主义模式。由德国十九世纪著名法学家萨维尼所创立，后来进一步发展为物权无因性、独立性理论，强调物权行为独立于债权行为而存在;二是登记对抗要件主义。只要当事人就债权达成一致，即可以产生物权变动的法律效果，物权的变动与债权的变动一样，无需进行变动登记，但是不登记不能产生对抗第三人的效力。可见，无论哪种模式都将公示作为物权变动法律状态进行外在事实表现的唯一方式。只有公示才能使物权变动具有公信力，对物权起到更好的保护作用。

如果不动产登记簿记载事项错误，事实权利人的物权受到侵害，异议登记制度就成为弥补登记错误的一种手段。不动产登记部门根据申请人的申请，把异议的内容记载于不动产登记簿上，暂时排除了对该不动产的登记公信力，排斥了第三人对登记的信赖，从而达到了维护和救济申请人的目的。

二、不动产异议登记制度的规定

异议申请人对不动产登记簿上有关权利主体、内容的正确性有不同意见，可以申请不动产异议登记。我国不动产异议登记的主要内容，在《物权法》第十九条作出了明确规定：

（1）变更登记：申请人有证据证明登记错误，并且经过不动产登记簿记载的权利人书面同意，可以由登记机构直接进行变更登记，纠正不动产登记簿上的错误。

（2）异議登记：双方不能就变更登记达成一致的情况下，申请人可到不动产登记部门申请异议登记，再通过诉讼解决双方之间的物权纠纷。登记部门对异议登记的申请进行审查，符合异议登记条件的予以登记。

（3）时效规定：不动产登记部门作出异议登记后，申请人应当在十五日内向有管辖权的人民法院提起诉讼，否则异议登记自动失效。

（4）不当登记的损害赔偿：如因申请人的过错，导致登记不当，给原登记权利人造成损害，申请人应当赔偿原登记权利人因此造成的损失;如因登记机关的疏漏，没有严格按照《物权法》第十二条规定进行审查，导致登记不当给原登记人造成损害，原登记权利人的损失由登记机关予以赔偿。

三、不动产异议登记的法律效力

不动产异议登记，就是向社会公众提示该不动产存在潜在的产权风险，对原登记权利人的实体权利并不限制，其当然可以继续处分不动产。理由在于：

第一，异议登记并不意味着申请人享有物权。按照一般的社会经验，一个合理的交易第三人在发现异议登记以后，他不会轻率地购买房屋。申请人进行异议登记，原登记权利人仍然可以处分其不动产，第三人也可以购买不动产，他们之间依法订立的不动产处分合同是有效的，不受任何影响。但是因为有异议登记，所以受让人不能构成善意取得。由此可见，异议登记后原登记权利人的权利没有受到限制，仍然可以进行交易和流转，登记部门也应当为原登记权利人的交易和流转办理处分登记。

第二，办理处分登记与异议登记目的并不矛盾。毕竟异议登记是一种临时的救济措施，旨在警示该不动产存在产权纠纷，避免他人因善意取得不动产而影响申请人的真正权利。第三人在明知不动产存在产权风险的情况下，继续与原登记权利人进行交易，应当自己承担风险。这种情况下允许进行处分登记，没有影响原登记权利人的处分权利，也不损害登记申请人利益。否则，申请人滥用权利就会损害原登记人的合法权益。

第三，异议登记不是司法程序。申请人向不动产登记部门提出异议登记，不动产登记部门仅作形式审查，无需申请人提供担保就予以登记。司法程序中的诉讼保全是向人民法院提出申请，并且一般都要提供担保，有着严格法定条件和程序规定。所以异议登记不可能与诉讼保全有同样的法律效力，不能因异议登记阻止不动产的处分登记。

根据以上分析可见，异议登记的本质在于：当事人申请异议登记，主要目的在于打破登记的公信力，避免存在产权争议的不动产为第三人善意取得，从而为其通过民事诉讼进行权利确认或者为直接办理更正登记收取更多的证据，提供一种临时的保障。异议登记制度目的是中止登记的公信力，警示他人在交易时注意安全，并不限制原登记权利人的处分权利。申请人进行异议登记后，原登记权利人的处分权利不受限制，但是如果申请人最终被证明是正当的，那么对登记的权利处分是无效的，购买方或者受让方也不构成善意取得。申请人登记被证明是不正当的，登记权利的处分则是完全有效的。

四、物权纠纷的救济程序

异议登记制度实施之前，当事人发生不动产争议后，一般先以登记机关为被告提起行政诉讼，要求撤销登记，然后再通过民事诉讼解决不动产纠纷。《物权法》第十九条规定了异议登记的时效问题，并没有指出是进行民事诉讼还是行政诉讼，也没有指出进行诉讼的时间限制。

对此问题，理论界和实务界曾有过不少的阐述。但是《物权法》第三十三条、最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）第三条，都明确规定应当通过民事诉讼解决物权纠纷。总之，发生不动产物权纠纷，可以先进行异议登记向公众提出物权风险警示，再通过民事诉讼程序确认物权的最终归属，也可以通过民事诉讼解决物权纠纷。

五、结束语

《物权法》确立的异议登记制度，是从维护权利人的利益角度出发，降低了因登记簿登记错误可能给事实权利人造成损害的几率，为当事人解决物权纠纷提供了一条方便快捷的救济途径。

参考文献：

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