浅析居住权制度

摘 要：我国最新公布的民法典物权编草案第十四章规定了居住权，该草案规定了居住权的定义、居住权的设立、转让、继承以及消灭，总体而言，这是我国用益物权立法的一次进步，但也存在一些问题。完善居住权制度，对解决社会问题、完善社会保障具有重要的作用。

关键词：居住权;用益物权;保障体系

居住权制度最早可以追溯到罗马法时代，最初是以人役权的形式存在，其不仅广泛存在于欧洲的主要民法典中，而且其影响已经超出了欧洲大陆的范围，为许多国家的民法典继受和发展。在我国现代社会中，高涨的房价、不完善的社会保障体系已经使得许多年轻的一代不堪重负，居住权制度对其具有重要的意义。

一、居住权的定义

最高人民法院2001年在司法解释层次使用了居住权概念，即“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权”。尽管最高院在此使用了居住权的概念，但由于当时尚未建立系统的物权制度，甚至连物权概念都未出现在法律中，因而对这里的居住权是否就是大陆法系中的“居住权”还存在疑问。

根据最新的民法典分则草案的征求意见稿，居住权是指居住权人按照合同约定，对他人的住宅享有的为满足生活居住的需要而进行占有、使用的权利。由此可见，居住权的存在必须是双方当事人基于合同的约定而产生，而非可以任意产生;其次，居住权是非房屋所有人为满足生活居住的需要而对他人的房屋进行占有和使用的用益物权;同时，该草案确立了居住权登记生效主义，居住权自登记时设立。因而，居住权必须向有关机关登记后方可设立，至于登记机关具体是哪个部门草案没有具体规定，这是一个法律漏洞。

二、设立居住权制度的必要性

居住权的设立具有非常重要的现实意义，其最本质的意义在于保障住者有其居。居住权的设立将房屋所有权的使用、占有、收益的功能在居住权人和房屋所有人间进行合理的分配，从而满足各自不同层次的需求。居住权制度不仅能够充分落实所有权人对房屋的自由支配，而且为当事人利用房屋提供了更多可供选择的财产利用方式，从而有利于最大限度地发挥房屋的效用。

（一）房屋居住问题已经成为现今社会的主要矛盾

现今我国的住房保障体系并不能够完全解决当前社会的住房问题。居住权制度较之于债权性保障住房制度，其优点在于具有更强的稳定性，特别是在权利救济方面有更突出的优势，排他效力更为强大。此外，居住权的具体内容还可以由当事人通过居住权合同自由确定，这就为保障性住房制度提供了更大的灵活性，从而适应不同情况下的具体需求。

由于土地资源的稀缺和有限性，以及一些人为的因素，目前高昂的商品房价格依然呈现出不断上涨的态势。因而，若规定居住权制度，当事人便可以通过合同购买房屋的居住权而缓和“或买或租”所带来的弊端。因为在居住权制度下，居住权人只是对房屋进行占有和使用，其并不影响房屋的所有权，所以居住权的价格自然要低于房屋所有权。而且，居住权是用益物权，一经设立之后便具有相当的稳定性，在很大程度上弥补了租房居住的弊端。

（二）离婚妇女、孤寡老人、未成年人等弱势群体的住房保障需要

现今的《婚姻法》将夫妻财产分为婚后夫妻共同财产和婚前个人财产。在现今的社会环境下，夫妻居住的房屋多为男方婚前购买，女方为家庭事务在家操劳，若离婚时分割夫妻财产则对女方很不利也很不公平，虽然法律规定了离婚时男方对女方的补偿，但是如何补偿成为一个难题，在价值巨大的房屋面前，居住权制度似乎能够是补偿女方的最好途径。同时，由于继承顺位的原因，居住权制度也能够为丧子的父母提供基本的居住保障。在当今社会，赠与房屋的价值太大，居住权制度可以在保留房屋所有权的前提下给予居住权人稳定的权利保障。

（三）更好地体现房屋所有权人的自由意志

基于民法私法神圣的理念，居住权制度可以更好地保障权利人对财产的自由处分，从而保障所有权人的合法权益。在当今社会，由于房价高涨等原因，因而许多父母倾其一生积蓄为子女买房，然而其年老的生活却得不到任何保障。居住权制度的設立不仅可以防止子女为图财而变卖父母所买的房产，而且能够很好的保障老人暮年之时能够有所居。特别是在农村地区，子女在分家时得到父母的财产，然父母年老之时的居住却没有保障，居住权制度的设立能够在一定程度上解决这个问题。

三、完善居住权制度是社会发展所需

虽然最高人民法院2001年在司法解释层次使用了居住权概念，但是由于我国的《物权法》中并没有关于居住权制度的相关规定，因而要适用此司法解释还有一定的问题，比如什么是居住权，设立居住权有什么条件， 是否需要登记，登记机关是哪个部门，居住权的限制，居住权的内容以及居住权人的权利义务，所有权人的权利义务等。在最新的物权法草案中，设立居住权必须以书面合同的形式，且须经登记后方设立居住权，同时规定其不得继承转让，不得以遗嘱的方式设立居住权，设立居住权的房屋不得出租等。可以看出，草案对居住权的规定相较于国外一些国家对居住权的立法来说，还是稍显粗糙，尤其是其没有关于居住权人和所有权人权利义务的规定，因而在有偿无偿、居住权人的权利保障等方面仍旧有所欠缺，同时对于房屋以及其相关设备设施的使用和维护等费用的分摊也没有规定，从而使得居住权人和房屋所有人的权利义务并不明确，容易产生纠纷。然而，尽管如此，此次物权法的征求意见稿将居住权制度纳入仍旧是值得肯定的，在后续的制度运行中，不断完善居住权制度，将会是对中低收入群体和弱势群体的重要保障，也是社会的一大进步。

四、结语

居住权制度在对弱势群体进行住房保障的同时也兼顾了房屋所有人对房屋的自由支配，其填补了房屋所有权和租赁权的中间地带，具有独特的制度优势，能够更好地应对经济发展和社会变迁。

参考文献：

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[2]申卫星.从“居住有其屋”到“住有所居”——我国民法典分则创设居住权制度的立法构想[J].现代法学，2018年第2期.

[3]李显冬.我国居住权设立的正当性[J].法学杂志，2014年第12期.

[4]杨立新.民法分则继承编立法研究[J].中国法学，2017年第2期.

作者简介：

魏舒婷（1994～ ），女，汉族，四川巴中人，研究方向：民商法学。