商服用地及其细分用途基准地价评估研究

张家文

【摘要】当前我国城市土地使用制度改革以及土地市场发展十分迅速，基准地价精细化管理成为了当前主流趋势。本文主要分析了商服用地及其细分用途基准地价评估，以供参考。

【关键词】商服用地;精细化管理;基准地价评估

基准低价是公示地价当中重要的一种，其是确定出让底价、税收标准和宗地地价的主要依据。城镇土地使用制度变革至今，我国的城镇基准地价评估中最为重要的用地类型即为商服、住宅和工矿仓储用地，且在评估中没有对三种用地基准地价进行科学划分。

1、概述

城镇土地使用制度的改革促进了城市土地用途的细化工作，基准地价的表现形式也展现出多样化的发展。三类用地由于多种因素的影响其竞租能力和市场地价水平存在着十分明显的差异，所以单一的基准地价用地分类机制已经无法满足当前需求。且在评估方法层面也无法满足商服用地分类的需要，对此应细化用地分类，对其予以改进和革新。

2、评估思路及方法

商服用地在细分其用途后，不同部分细分用途样本的资料，无论从数量上还是从空间分布上均存在着较大差异。如果仅在宏观层面上按照土地级别来测算基准地价，则无法很好地展现土地质量与基准地价之间的内在关系，所以为了提高土地价值反映的准确性与科学性，在测算基准地价的过程中应以中观层面片区为测算单元，先做好区片价评估工作，然后以此为基础测算级别基准地价。

商服用地和细分用途基准地价评估体系建设中，要先确定测算细分用途区片价，之后利用不同区片面积所占的权重确定商服用地细分用途级别价，且测算商服用地基准地价的过程，实际上是以细分用途区片价为基础的，采取区片内部不同细分用途面积的权重确定商服用地的区片价，进而得出商服用地级别基准地价。

在评估方法方面，对于样本数量较多的细分用途，应在土地定级的基础上合理利用市场交易价等多种材料，来完成基准地价的评估工作。若细分用途样本数量较小，则需高度重视市场细分样本和土地质量评估，同时利用不同行业基准地价比价系数来调整评估手段。

3、商服用地及其细分用途区片价的评估

3.1商服用地细分用途区片价测算

3.1.1普通商服用地的测算

通常，普通商服用地的地价样本资料数量较多，所以区片价测算中样本地价资料占据了重要的位置。又因为普通商服用地调查样点数较多，样点数据较多，区片价测算时，首先要以区片划分与区片综合分值测算为基础，利用样点平均值法来确定有样点区的片区价。其次充分结合有样点区的价格和分值来完成建模，确立区域综合分值与区片价格之间的关系。最后合理利用模型，以无样点片区的综合分值为基础，测算无样点区片的区片价。

3.1.2商务金融、旅馆、专业市场用地的测算

（1）以市场样本及区片综合质量资料为基础，评估商务金融、旅馆及专业市场用地区片价。

（2）商务金融、旅馆和专业市场土地市场竞争不是十分激烈，且对土地区位的敏感度也相对较低，尽管地价样点资料较少，但是其也能够很好地反映样点所在地的土地区片价格，而且以市场样本资料为基础评估商务金融、旅馆以及专业市场区片价的思路，与普通商服用地区片价评估的方式基本相同。

（3）以不同行业基准地价比价系数为基础的评估，由于普通商服用地市场交易资料丰富，市场发育成熟，也是商服用地的主导用地类型，因此可以通过建立普通商服用地与商务金融、旅馆及专业市场用地的比价关系，来推算商务金融、旅馆及专业市场用地的地价，具体模型如下：

P细分=P0×γi×βi

式中，P细分为i细分用途的区片价，P0为i细分用途所对应的普通商服用地区片价，γi为i细分用途基准地价比价系数，βi为i细分用途容积率修正系数。

商务金融、旅馆和专业市场用地与普通商服用地的比价系数估算是最为核心的内容。

首先要仔细研究和分析市场交易的样本资料，在确定有样点片区的商务金融、旅馆和专业市场用地与普通商服用地地价的比价关系后，再确定有样点区片的比较系数。

其次要分析样本地价分布的基本规律，同时研究其与普通商服用地地价在区域分布上的价格差异，在确定比价系数的前提下，对有样点区片的比价系数进行科学调整。通常，商服用地会受到区位因素的影响，土地的级别与内部的价格变动幅度呈正相关关系。站在商服用地细分用途的视角上来看，商务金融、旅馆和专业市场用地与普通商服用地价格的变化幅度也会有所下降，地价的差异也因此不断缩小。

再次是分析此类用地与普通商服用地样本地价的空间变化规律，对不同区片和不同级别的比价系数变化予以深入探究，充分听取和分析專家的意见和建议，从而确定无样点区片的比价系数。此外，还应将土地利用收益作为切入点，对该类商服用地的收益水平实行详细分析，并以此为基础对比价系数予以科学调整，这里比价系数与整体收益率呈正相关关系。

最后，以土地供求的基本情况作为切入点，对该类商服用地的土地需求情况予以全面且深入的分析，若需求量较大，且供需矛盾相对较为明显，则其比价系数也相对较高，若供需矛盾不突出，则比价系数较低。

3.2商服用地（大类）区片价的确定

因为商服用地由细分类型用地组成，且商服用地所涉及到的行业较多，同时不同的行业地价差异十分显著，为了能够更加准确地反映地价的水平，商服用地区片价格将细分用途区片价作为其基础和前提，全面结合了不同细分用途用地的比例关系，采取平均值法完成计算。

细分用途区片价的内涵与商服用地的地价内涵不同，所以应对不同细分用途片区价予以调整，其公式如下：

式中，Qi为i区片的商服用地（大类）的区片价，Qij为i区片中第j类细分用途商服用地区片价，αij为i区片中第j类细分用途商服用地面积比例系数，βij为i区片中第j类细分用途商服用地容积率修正系数。

3.3商服用地及其细分用途级别基准地价的测算

商服用地和细分用途级别基准地价测算，以级别内区片地价面积加权平均值法为主要方法，其模型如下：

式中，V级为级别基准地价，Vi为区片平均地价，Si为区片面积。

结语：

商服用地细分用途基准地价评估是当前主流发展方向，同时其也是产业发展的必然，故而推行商服用地及其细分用途基准地价评估体系，是充分顺应了时代发展的基本要求，从而为土地市场管理和评估创造有利条件。

参考文献：

[1]方艳群.旅游用地细分用途基准地价评估方法探析[J].安徽农业科学，2017.