浅析成都限购政策对刚需购房者的影响

张欣

摘要：为了保证我国房地产业的健康发展，实现房地产市场的供求平衡，全国多地积极推动实施限购政策。但是新政策的实施，不是真正的有效市场在发挥作用，同时缺乏可行性调查，也会导致更多的负面影响，本次对成都市限购政策解读，站在刚需购房者的角度，了解限购政策给刚需购房者带来的实际效果与不足，提出进一步完善当地房地产市场控制的对策和建议，让它能够更好地服务社会，以保证成都房地产业在限购政策的影响下，不仅能使刚需者买得起房子，还可以促进当地经济的可持续发展。

关键词：成都;限购政策;刚需

一、成都市限购政策剖析

遭到全国热门城市房价迅速高涨，成都房地产市场地区分化、个体发展企业和中介机构借机炒作，制造市场紧张气氛，甚至故意放慢节律，削减推板，释放不实销售信息，导致抢购，投机性购房等非理性的消费逐步增加。更多的外地资本进入成都房地产市场投机，也导致了刚性需求者非理性的购买，房价骤变，威慑到了成都房地产市场的稳定。2016年10月1日起，成都市陆续推出限购政策，加大限购力度，具体措施如下：

至2016年10月1号起，成都巾.限购政策前几次实施后，楼市依然没有降温的趋势，所以当地相关部门不断加大限购力度，提高购房门槛。将符合购房资格的需求者范围不断缩小，通过供需市场的调节，防止投机客进入市场，以稳定房价。

二、刚需购房者的定义

所谓“刚需”就是刚性需求，以自住为首要条件，也就是说刚性需求者买房是为了满足自己和家庭能有一个稳定的居住环境，而不是为了炒作楼市。成都市目前符合刚需购房者条件必须满足：一是居民家庭包括夫妻双方、夫妻双方及其未成年子女、离异（丧偶）父（母）和其未成年子女，达到法定婚龄未婚、离异、丧偶等单身以个人为居民家庭;夫妻离异的，购房登记时离婚应已满两年;二是登记购房人及其家庭成员在本市行政区域内名下均无自有产权住房且自2016年10月1日以来无住房转让记录。当然还得符合成都市限购政策条件才有刚需购房资格。

三、限购政策对刚需购房者的影响

（1）限购政策对刚需购房者的积极影响

第一，支持合理住房需求。根据最新政策要求，符合刚需条件的购房者，可以比二普通资格购房者优先摇号选房，以刚需身份没有摇中还可参与普通资格继续摇号，这就增加了刚需购房者的中签比例。而且对于首套房需求者首付比例较二套房来说小很多，这些政策无疑对刚需购房者都是利好的。且2017年4月13日起在成都限购区域新购住房，在取得不动产权3年之后才能上市交易，这一条件增加了投资客炒作市场的风险，让真正对住房有需求的人参与到市场。

第二，限制捂盘。为了防止房价上涨过快，成都市相关部门也对新开的楼盘实行限价。开发商取得预售许可证后，按照相关规定应在10日内开盘销售，开发商应及时反映房屋销售的状态，根据住房价格，明码标价对外销售。这样可以有效防止部分楼盘故意捂盘，出现供给短缺的现象。

第三，遏制房价过快增长。2016年至今，成都房价几乎翻了一番，甚至更多。习近平总书记强调“房子是用来住的”，既然是用来住的，就要建老百姓买得起的房子。衣食住行关乎民生，如果没有稳定的居住场所，社会稳定也难以维持。所以，为了防止房价上涨过快，成都市连续几次限购升级之后也取得不错的成绩。不管是新盘还是二手房的价格都得到一定程度的抑制，市场温度有所下降。

（2）限购政策对刚需购房者的消极影响

第一，销售、中介的诱导。限购政策实施以来，楼市温度下降，很多中介和销售为了提高房屋成交量，进行诱导性宣扬如：限购政策即将取消、贷款比例即将上调等现象。正因为楼市温度持续高热不减才连续升级限购制度，成都市房价才得到阶段性的缓和、稳定，如果政府马上取消限购，岂不是让楼市再“火热一把”。那所谓的调控又如何能起到真正的作用。所以很多销售、中介诱导性的宣传会加重刚需购房者的恐慌，以采取不理性的购房行为。

第二，户籍政策中的不合理。最新2018年5月15日限购政策中提到：拥有限购区域户籍未满2年需连续缴纳1年社保才有购房资格。户籍政策牵涉到子女未来受教育的问题，恰巧成都市现阶段可以采用学历落户，这一批人中大部分也是刚性需求者，但是还是要等满足两年户籍才能取得购房资格，且新盘大多数是期房，不能及时交付，所以取得住房时间周期较长。原则上，所谓的公平都是相对的，没有绝对的公平，和绝对的限制。而在这次楼市限购上，为什么一定要咬着户籍二字不放呢？对于自己本身而言，作为一个过渡性政策，限购令短期内确实会起到积极的作用。但是，如果户籍在核心位置，恐怕投机客又会将限购问题扩大到户籍方面，以至出现倒买倒卖的现象，而限购的根本问题抑制投机倒把却仍然没有控制住。反而让渴望买房的群体将买房变成一种奢望，所以，我们不能将户籍问题作为核心解决方案来执行。而今天的发展，与以户籍限制为由，来阻碍外地人购房的需求也是不相匹配的。过去，户口不只是一张纸，更重要的是账户式轴承内容背后的公民待遇。现在户籍是越来越模糊，事实上，一个工人有归属感，关键不是户口有没有的问题，而在于公民的待遇在城市他们能否给予。所以今天，户籍的复苏理论，显然有点与时代有点出入，房地产限购绑定本地戶籍，本身就是一种歧视政策，也是一种无奈，因为如果要实现住房购买，如今除了把户籍问题作为关键实施步骤，似乎没有更好的快捷方式了。虽在短期内限制应该是非常有效的，可以严重打击了相当一部分外地人想在本地购买房产的举动，对稳定房价应该也是积极并且有效果的。但这并不能从根本上解决投机客们对于房地产市场的炒作。俗话说的好，宁堵城门，不堵水口，但这是一个讽刺的言语。也就是说，如果不解决这个问题的来源，采取临时解决方案不治本，长时间的静之，问题终将也会迸发出来。

第三，区域限制不合理。2018年5月15日最新政策规定，拥有成都市两大重限区（天府新区和高新区南部）购房资格者不能购买其他11主城区的住房，而且两大重限区还不能交叉购买。也就说，你有天府新区的购房资格就只能买天府新区的住房，这无疑是把你的社保和户籍所在区以及住房绑定在布、区域，显然条件很苛刻了。而且，全国其他多地限购政策中，也很少出现区域限购这一情况。

第四，二手房市场出现倒挂。成都市新盘限价以来，开盘价格显然会被二手房价格低很多。二手房是房主按照市场情况自由定价，不受约束，因为新盘限价，又需要摇号和存在交房周期，所以二手房市场定价依然很高，这就使得二手房和新盘价格出现倒挂现象。

第五，容易滋生违法违规行为。成都市限购政策实施以来，难免会滋生一些违法违规行为来取得住房资格，例如：仿造或假开具社保交纳证明、以公司的名义购房、私下收取费用转让摇号资格等现象。新盘限价，开放商也滋生一些不诚信行为，比如收取违规诚意金;用宣传上涨装修费的消息来提高价格等。所以加强市场监管，规范市场秩序尤为重要。

四、针对刚需购房者提出的建议

（1）不受销售人员的诱导

识别部分销售和中介的夸张宣传，刚性需求者主要考虑自住，所以短时间之内不考虑换房的，至于房价未来的涨跌不用作为重要因素考虑，只需要考虑自身需求。关于成都市限购政策短时间内是否取消，这是一个预测性问题，本文观点：成都市限购政策几次升级后刚取得阶段性成效，所以不会取消。

（2）提前准备取得购房资格

作为刚需购房者，要十分清楚成都市的限购政策，需要提前迁人户籍或者购买社保来取得购房资格，但是政策并未一成不变，在取得购房资格的同时，限购政策可能还会针对市场的变化做出改变，本文建议是多参考其他一线城市的限购政策，一般情况下，新政策实施之前会有部分城市先试点，然后再铺面开来，以便自己优先采取应对措施。

（3）根据自身需求理性购房

刚性购房者需要根据自身的需求和实力来选择住房。因为成都市有区域限购，所以可以根据自己的工作所在地和未来小孩上学的区域针对性取得理想区域购房资格。目前受限购的影响，很多开放商开出了大量公寓，购买公寓是不需要任何购房资格的，但是公寓居住成本较高，水电物业多为商用价格，大多为小面积通风欠佳，梯户比密度大且二手公寓转让税费很高，所以如果是自住性刚性需求不建议购买公寓。

（4）不做违法违规的事情

作为刚性购房需求者应该合理取得购房资格，切勿弄虚作假。相关部门已经颁布：虚假取得购房资格，一经查处，三年内取消购房资格。突如其来的限购，让许多买家始料未及，所以刚性购房者只有合理调整购房计划应对新政。

五、结论

支持未来经济发展的一定是利，学技术，并以实体经济作为主要经营目标。当然如果连大多数奋斗在一、二线城市刚需者购买一套房子都成为难上加难的事情，那我们也应该思考限购政策推出的真正的意义何在？所谓的限购还是应该让那些真正有需求的人进入到限制圈层内，让那些炒房团投机客没有空隙可以进入，这才从真正意义上实现习总书记說的“房子是用来住的”。

参考文献

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[4]谢作诗.为什么限购令等政策不能降低房价？[J].经营与管理，2013，09：5.