浅谈如何提高房地产企业财务报表分析质量

郭金红

摘 要：下文针对房地产企业财务报表分析工作的情况与分析，进行了分析与论述，提出优化、提高房地产财务报表分析质量的策略建议。希望能够以此篇论文为同行业者提供学习和参考。

关键词：财务报表分析；房地产企业；财务管理；策略建议

房地产企业的财务报表分析，是指：对财务报表上的数据信息，做出解释、评价、比较、分析和加工，对账目数据实施整理、汇总和收集，为企业管理者调整经营活动、制定生产方案、做出投资策略提供信息参考。

与普通企业相比，房地产行业具有投资回收时间长、投资资金数额巨大、工程项目经营周期长的特点。简单采用指标率分析方法、数据分析方法，无法准确评估房地产企业的实际财务情况与运营收益情况，如何解决房地产企业财务报表分析的不足，如何提升财务报表分析质量，为管理者提供精确的参考信息和数据，以降低企业在未来经营活动中的风险，为企业制定目标规划提供科学指导，是当前国内房地产企业财务部门及财务工作人员应重视的问题。

一、房地产企业财务报表分析的综述

通过提高财务报表分析质量，企业管理者能够对资源分配、组织结构、生产管理等企业运营状况，形成准确判断；通过财务报表分析，依据不同的评估指标，对比各项数据——将企业盈利数据与同类型企业的盈利数据对比，经营者可以掌握房地产企业的经营业绩、盈利情况；通过财务报表分析，企业部门管理者能够认识到自身工作的问题与不足，提出改进、解决的策略；财务报表分析工作的开展，有利于查找房地产企业管理工作、经营决策中的不足与问题，帮助企业稳步实现经营计划、生产目标，提升房地产企业的市场竞争力和发展潜力，推动房地产企业长期、可持续发展；财务报表分析工作中，经营者对房地产企业的发展规划、盈利情况、经营水平、经济风险，形成全面清晰的认识，为日后的贸易往来、融资贷款、项目投资活动，提供信息参考。

二、现阶段国内房地产企业财务报表分析的情况及问题

（1）财务报表中收入数据不够准确，缺少税金、预收账款的统计

房地产企业的工程项目投资回收时间长、投资资金数额巨大、工程项目经营周期长，涉及商品房交付、房屋预售、建设、开发等诸多环节，在建设中还包括：决算、测绘、验收、竣工、工程发包、預测、设计、立项、前期开发等施工作业内容。房地产企业预售房屋所得的款项，列入了预收账目中，只有当房产交付转让所有权，预收账目才正式被统计为收入款项。房地产企业的土地增值税、城市建设教育附加费和预缴增值税，也必须当房产正式交付后、预收账款正式被统计为收入款项时，才计算和缴纳相应税金。

直到按准则规定，满足了产权已转移交付的收入确认条件后，才可以将预收房款转为企业的主营业务收入，此时才按照收入金额结转至主营业务税金及附加，并体现在损益表中。因而，当期报表确认收入的结果往往与实际收到房款的情况不一致，造成收入与实际的不符，预收款在报表则体现为企业大量的负债，预缴税金则表现为虚的资产。利润数据不能反映企业创造的真实价值。

（2）期间费用在未结转收入时全部计入当期损益，造成报表亏损

在房地产企业中的所指的期间费用是指三项费用，即管理费用、销售费用和财务费用。它是为整个商品房从建设到完工的而支付的。在收入未确认的情况下，期间费用无论商品房有没有完工，仍然计入当期损益，即损益表中没有收入只有期间费用，体现为亏损。即使预收款再多，账面也只能看到亏损。成本、费用与收入明显不配比，从而造成利润指标失实。

（3）开发成本不实，影响了报表使用者对企业资产的判断

房地产企业为了持续发展，往往会储备大量土地，并用购买时实际成本入账。随着市场行情的变化，在项目开发过程中，若土地价值发生变动，对资产价值的影响也大，因实际成本中不会包括货币时间价值，土地增值收益也不包含在内。资产价值不实直接导致对土地成本的核算不实，影响开发成本的真实性。因而资产负债报表中体现的资产也就严重实失。另外在开发过程中支付给施工单位的工程款由于施工时间、完工时间、决算时间、审计等原因，支付时间跨度大，有时会跨几个会计年度完成，因而不能及时进行成本核算，结转成本，也造成成本数据失实。

三、房地产企业财务报表分析的策略与建议

（1）预收账款的财务报表分析策略

财务管理人员应从实际出发，结合具体情况判断预收账款的属性——在购房者交付了大半的购房金额，并结清购房首付款项后，约定采用贷款按揭的方式，继续支付剩余的购房金额；此时，虽然商品房的所有权尚未发生转移，但不必等到全部贷款付清后，才能计算盈利收益，房地产企业应将首付款项和购房款项列为经营收益进行计算，按照配比计算原则，计算预收账款的其他费用和应缴税额。

在财务报表分析过程中，财务人员应鉴定预收款项的属性和类别，按照已交全款、已签合同、已交首付、已交定金等类型进行划分，并填写具体解释和说明，为综合评估、判断房地产企业的盈利收益、经营状况，提供参考。

（2）转结费用的财务报表分析策略

针对房地产企业平日经营活动中无法列入核算的费用成本转结，可以按照工程项目的完成进度、按照收入比例，进行计提。针对已经完成施工的房屋工程和尚未完成建设的房屋工程，合理调整分配，房屋工程的成本支出和当期费用可以转结，不再计算损益。

（3）开发建设成本的财务报表分析策略

房地产公司应聘请具有专业资质的公司对建设用地进行估价。针对已经购买了建设用地使用权，但是尚未建设开发的建设用地，参照比较周围同类型的建设用地价值；如果建设用地评估价值大于购买成本，则超过购买成本的土地增值价值，可以列为资金公积的增值。

针对没有到付款节点的建筑工程和应入账、但实际未入账的工程款项，可以依据成本收入配比核算原则，参考建筑工程的实际施工进度，按照估算价格或者合同价格计算费用成本。

（4）附表和现金流量表的财务报表分析策略与资产损益表、资产负债表的编制方法不同，依据实际收入的现金数额编制的现金流量表，具有客观性、账目进出频繁、交易金额高、会计周期长、投入成本高的特点。核算预收账款的时候，应按实际情况，对资产损益表实施调整；以附表的形式备注具体信息，详细说明房地产企业的经营状况、收益损失情况。

建立房地产工程项目的开发成本分析附表，对施工成本费用、建设用地成本进行说明，估算房地产企业的建设用地价值、建设用地储备量，分析、评估房地产企业未来的发展机遇和面临风险，对房地产市场环境和供需变化形成清晰正确的分析判断，为经营策略的制定，提供依据。

四、、结束语

综上所述，国内社会主义特色市场经济的发展，为房地产行业带来了巨大的发展机遇和良好的发展前景。房地产企业应提升自身经营管理能力，转变经营模式，重视财务管理工作，提高财务报表分析质量，以优化资金、人力等各项资源配置，避免施工工期的延误，合理筹划税收工作。作为房地产企业的财务管理人员应认识到财务报表分析的重要性与意义作用，结合实际情况，科学选择报表分析的方法与策略，预测房地产行业的未来发展趋势，总结房地产企业当前的经营状况和财务情况，为房地产企业创造利润收益，实现可持续健康发展。

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