借名买房纠纷法律适用问题研究

叶真鸣

摘 要：住房乃民生之本，关系到国家政治、经济社会的稳定发展。近年来，“阻止房价恶性增长，缓解人民住房压力”已经变成了我国相关政策的出发点，伴随“限购令”等条例的实施，“借名买房”的情况可谓是层出不穷。借名买房可以解释为想要买房的一方经过他人同意之后，通过他人的名义来进行购房，同时登记他人的信息，而房屋的归属权由买方一方享有。其中既涉及买卖关系，又有间接代理的影子，还涉及到物权归属、出名人擅自处置房产等问题，法律关系错综复杂。此种情形下购买的房屋所有权究竟是属于实际出资方还是产权登记方，若是双方对产权归属发生纠纷，又应该怎样解决，其具有的风险导致的确权、房屋买卖合同、返还原物等纠纷屡见不鲜。因此，探讨借名买房纠纷法律适用问题，以期为相关的司法审判提供参考。

关键词：借名买房;司法审判;法律适用

中图分类号：D922.3        文獻标志码：A      文章编号：1673-291X（2019）09-0193-03

一、研究的基础资料及分析

经过中国裁判文书网的“高级检索”栏目，以“借名买房”为案由，检索出相关案例200余项。法官对于这种案件的审理通常会出现法律适用性方面的问题，有时候虽然案件性质相同，但是最终宣判的结果却是大相径庭。《物权法司法解释一》出台以前，依据《物权法》的规定，不动产物权的建立、更改、转让与去除，根据法规需要登记的，从登记在不动产登记簿的时候具备法律效力。除了法律中有其他规定，没有通过不动产登记部门登记则不能拥有不动产物权，因此部分案例还会出现不动产物权争议涉及到登记就应通过行政诉讼解决，很大程度上导致借名买房出现民事、行政审判部门相互推诿以及民事裁判与行政裁判相冲突的现象。

（一）涉及“借名买房”民事案件案由类型

本文以其中50个案例为研究对象，总结借名买房民事案件的案由类型（见下页表）。又依据借名买房的房屋类别，把它分成了借名购买政策房与借名购买商品房。对于借名购买政策房，司法实务中，法院持认可和不认可两种态度，法院理由主要有三点：一是出名人将自身的购买资格转让出去，不会使他人的合法权益受损，符合国家的法规，这种情况应当受到法律的保护;二是这种转让活动不涉及到经济方面，可以依据赠与处置;三是证据完全可以证实借名人为房屋实际权利人。不认可的法院理由主要有两点：首先，政策性住房具有保障性质，国际对该类房屋的交易有特殊的规定和约束，购买方应当满足我国法规中提出的所有要求，同时购买资格具备一定的专属性;其次，借名买房，不仅触犯了法律规定，而且损害了公共利益。对于借名购买商品房，法院也有认可和不认可两种态度。认可的法院认为，其一，不动产登记并不具备足够的效力，要根据实际权力状况明确产权归属，当事人就其所有权已有明确的、合法有效的合意;其二，出名人不能仅因借名登记而取得房屋产权，因为我国立法并未确认物权行为的无因性;其三，以房款交付、居住使用权为基础，进行有效的研究，房屋真实权利人是借名人;其四，当事人之间存在隐名代理关系。不认可的理由有三;第一，证据不充分，难以证实借名买房意思表达，难以抵抗不动产登记的证明力;第二，借名人由于征信问题无法办理按揭贷款而借用他人名义贷款，规避有关制度，以合法形式掩盖非法目的;第三，借名人未完全付款，出名人根据房产证书和不动产登记为合法所有权人。

（二）“借名买房”民事案件裁判依据分析

分析中国裁判文书上关于借名买房的裁判文书可以看出，司法实务中，借名买房纠纷通常分为两大类情形，一类是合同纠纷，另一类是物权纠纷。合同纠纷的争议焦点在于当事人为借名买房而签订的借名买房协议是否有效，物权纠纷的争议焦点在于房屋所有权的归属问题。多借名买房案件的判决，基本以《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》为裁判依据。本文以其中10份裁判文书为研究对象，分析我国司法实务中对借名买房的裁判依据。

1.借名买房合同纠纷裁判依据分析。合同法中规定，合同应当坚持自由的原则，在不违背道德与社会公共利益和强制性规定的基础上，准许当事人制定任意内容的合同。而在合同制定的过程中，当事人意志的结果，是不是存在法律效力是由法律的判定决定的，如果法律对此类合意表示认同，那么此合同就存在效力。借名买房合同在我国合同法中未作明确的规定，属于无名合同，对于该类合同，法院通常会有合同有效和合同无效两方面的判决，其依据的法律也有所不同。认定借名买房合同有效，除去事实分析之外，法院的裁判文书中通常依据我国《合同法》第4条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干涉”，以及《合同法》第124条“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或其他法律最类似的规定”之规定，在不存在恶意规避法律或者政策的情形下，双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有法律效力。判定借名买房合同不具备效力的判决书主要是根据《合同法》第52条的内容：“有以下情况的，合同无效：一是任何一方通过欺诈、胁迫等行为制定合同，使社会公共利益受损;二是恶意串通，使国家、社会以及他人的合法权益受损;三是通过合法的方式来遮盖获取私利的目的;四是使社会公共利益受损;五是触犯法律、行政法规的强制性规定。”前文已述，我国多数借名买房都是因为没有购房资格或者为了规避信贷政策，根据该条，此种情形的借名买房属于以合法形式掩盖非法目的，应属于无效合同。

2.“借名买房”物权纠纷裁判依据分析。借名买房物权纠纷就是出名人在购买房屋后后悔，不承认借名买房事实关系存在，需要确定房屋所有权归属于谁的问题。法院对此类纠纷的判决会有两种结果，一种是房屋所有权归属于实际出资人，另一种是房屋所有权归属于出名人。房屋所有权归属于实际出资人的裁判依据主要有：《物权法》第15条，“当事人彼此签订关于建立、更改、转让与去除不动产物权的合同，除了法律有特殊规定亦或合同中存在其他约定的情况，从合同成立的时候具备法律效力;没有办理物权登记的，不会对合同的效力产生影响。”可以看出，我国关于物权变动采取的是债权形式主义原则，摒弃了物权活动的无因性。根据国内《物权法》中的有关规定，“不动产物权的建立、更改、转让与去除，根据法律进行登记之后即具备法律效力;没有根据法律进行登记的，不具备法律效力，然而在法律上存在特殊规定的具备效力。”第17条，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”第19条，“权利人、利害关系人认定不动产登记簿记录的事情存在错误的，可提交更正的请求。不动产登记簿中记录的权利人书面同意更正亦或存在证据证实登记确实存在错误，登记部门需要进行改正。”所以，不动产产权登记是登记部门对于不动产当时权属关系及表现形态的证明，对物权的归属具有推定效力。其产生的公示公信效力主要是保护不动产登记人及真实所有人以外的善意第三人的利益，但产权证书本身并不能直接决定实体法律关系即实际权利的情况，在此不动产物权与第三人利益不存在关系的条件下，当事人具备相反证据证实他是真正的权利人，就能够请求确认权利。即不动产权属证书记载的事项在无相反证据证明的情形下，应推定不动产权属证书记载的事项真实。对外而言，善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护，而在名义购房人与实际购房人之间，应探求双方真实意思表示来确认真正权利人。

以出名人为房屋所有权的判决在我国司法实务中占据少数，这种判决结果的依据主要是“不动产登记的权利正确性推定”，也就是将不动产登记簿所记录的权利内容是正确的不动产物权的一类法律上的推定。

二、借名买房司法审判总结

研究近年来中国司法实务中关于“借名买房”的判决能够得知，审判在实际过程中出现的借名买房纠纷可体现为差异性的案件中，可出现于不同当事人间，然而司法审判的标准并不统一，甚至人民法院颁布的案件知道意见也具有一定的矛盾。比如，2010年北京市高院颁布了《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》的通知，并指出借名买房案件内，除出現诉争房屋由于登记人的债权查封或者其他因素造成依法不可办理转移登记，抑或此不动产物权与第三人利益不存在关系的状况，实际拥有房屋产权的借名人根据合同约定要求登记人办理产权登记转移的，可给予支持。但是在2011年末，北京市高院民一庭又颁布了《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的意见》的通知。在该意见中提到，借名人以其系实际买受人为理由，让此房屋当作自己的资产或进行房屋过户登记处理，不可被允许。借名人由于本身条件的改变或政策出现变化等因素处于住房限购措施范围内的，允许此类人员对房屋进行过户。因此，为保证司法的威严，笔者的观点是统一借名买房的审判标准迫在眉睫，或许能够制定最高人民法院关于解决此类问题的司法解释形成统一权威的审判指导意见。

在两种立场的审判结果上，审判依据也是两种立场，一是坚持不动产登记的权利正确性推定，二是依据《物权法》中规定的更正登记与异议登记的具体内容，其观点是登记的促进力需避免绝对的固化。但审判阶段，一些法官知识凭借“不动产权属正式是权利人享有不动产物权的证明”这条规定便做出审判，笔者认为不够严谨。

《物权法》中明确指出，人民法院做出的判决能够直接生成致使物权设置、变更、转让以及消灭的效应，所以法院对于确权方面的判决需要根据相关法规针对物权的法律层面的情况进行确认，以及调整有误的地方。鉴于此，在处理借名买房这一类纠纷上，立法方面需尽可能快地实施完善的法规与审判原则，确定这类案件的审判观点。审判工作者在审判这类案件过程中，需要保持清醒的头脑，梳理法律层面的关联性、合理理应法规，最大限度平衡两方利益，维持法律的权威性，尽全力推动法律效应和社会效应的相一致。