东营市房产价格的变动分析

李晓伟 庄光宾

摘 要：由于2007年美国金融危机，再加上2008年汶川地震，这两年是价格比较低的。从2009年开始，我国的房地产业价格开始猛增，东营的房产价格也不例外。由于东营是黄河入海的地方，也是黄河三角洲的中心城市，还有东营有胜利油田，被称为“石油之城”，一些全国知名房企莫名的纷至沓来，一座仅有200余万人口的城市容下了几十家房产企业，这些原因也可以促进东营市房地产业的价格增长。下面我就东营市房地产价格的变动进行动态分析。分析的内容包括以下几个方面：价格变动的原因、价格走势的分析、价格上升或下降产生的影响、提出相应的调控对策。

关键词：房价 消费水平 物价

一、价格走势的动态分析

营市的房价2016年一年整体上涨的比较缓慢，从2016年12月份到2017年3月份还是处于上升阶段，但是从2017年4月到2017年6月处于下降阶段，从2017年9月一直持续到2019年3月处于上涨的趋势。

2015年淄博市的房价比东营市的房价每平方米高159元，2016年淄博市的房价比东营市的房价每平方米高181元，2017年淄博市的房价比东营市的房价每平方米高2270元，这个差距相当的大，2018年淄博市的房价比东营市的房价每平方米高3053元，这个数據差距更大。2015—2016年东营市的房价比潍坊市和滨州市的房价都高，但是2017—2018年，潍坊市和滨州市的房价明显高于东营市的房价。从横向来看，四个城市的房价都处于上升的趋势，淄博市的上升速度最快，其次是滨州市，再次是潍坊市，上升速度缓慢的是东营市。

二、价格上升的原因

（1）广州富力地产股份有限公司建造的楼房卖价高，导致其他的小众房产价格也提高，从而整个房地产业价格升高。在东营的多数小区房价一直在5000-7000内徘徊，没有太大的涨幅。当时的唐正·四季花园小高层——总共15栋，当时毛坯房价均价在5400左右，但是自从广州富力地产股份有限公司来到以后，开发的地产并且进行装修，交付给购买方手中的均价13000元。从此开始，广州富力地产股份有限公司的入住，影响了整个东营房产市场的格局。小众的房产企业也跟着广州富力地产股份有限公司的步伐，走上了发家致富的道路。在声势浩大的宣传里，在买涨不买跌这个亘古未变的歪理怂恿下，东营房产市场又赢来了他的春天。（2）居民的收入水平不断提高，导致房价的上涨。2017年GDP总量达3801.78亿元，在山东排名第八;长住人口213.21万人，在山东的排名第16位;而人均GDP 178312元，在山东排名第一。居民有了足够多的资金，一部分存入银行，另一部分去进行投资，在投资这方面大部分人意识到房价将会持续上升，因此大量的投入到房地产业。（3）股民对房地产的炒作，导致房价上升。美国金融危机，导致房地产业价格下降，但是一些股民认为房地产价格还会上升的，就寻找到了热点，以低价买入，然后再进行炒作，导致房价不断地慢慢升高。（4）黄蓝两大战略的重大实施。2008年，山东省决定投入1.5万亿元的资金来开发黄河三角洲，并且将开发黄河三角洲作为山东省重要的发展战略，确定东营为开发黄河三角洲的主战场和全省“一体两翼”发展布局中北翼的核心。2009年12月3日，国务院批复《黄河三角洲高效生态经济区发展规划》，从此，黄河三角洲地区正式成为国家战略2011年1月4日国务院以函的形式批复《山东半岛蓝色经济区发展规划》，东营作为两个经济区唯一重叠的城市，东营的战略地位有了大幅度的提升，受到了国内外的大众的高度关注，众多的金融机构和外资企业纷纷来到东营。（5）居民消费水平的影响。2014年东营城镇居民人均可支配收入是36156元，2015年东营城镇居民人均可支配收入38735元，2016年东营城镇居民人均可支配收入41580元，2017年东营城镇居民人均可支配收入44763元，2018年东营城镇居民人均可支配收入47912元，比2017年增长3149元，这表明东营居民目前的收支均呈现稳步较快增长的趋势。（6）人们对房子的需求越来越多。东营市在第五次人口普查中总人数为179万人，第六次人口普查中的人口总数203.53万人，十年之间人口增加了24.21万人，增长率为13.5%，年均增长1.27%。（7）农村一些老旧房子拆迁。东营市有很多农村进行拆迁，在拆迁的过程中会得到政府的一些补贴，很多人想要住更好的房子，享受更好的生活，都会去城里买房子，从而导致房价上涨。（8）物价水平跟建筑材料的价格上涨。建造楼房必然缺少不了建材，物价水平的持续上涨会导致建材的上涨，开发商建造楼房的开发成本从而上升，继而导致房价的上涨。

三、房价上涨造成的影响

房价上涨必然会给我们的生产生活带来一定的影响，下面让我来说说房价上涨造成的影响吧：

（1）房价的上涨会制约居民储蓄和其它消费的增长。由于房价过快上升推动居民居住支出的增加，制约了与消费相对应的储蓄的增加，以及居民其它消费的增长。特别是二手房的涨价，会让相当一部分年青人拿出超过自己收入的一大半，甚至负债累累，投入到房子上，同时，减少自己在其他方面的开销。（2）房价上涨还会拉动物价，特别是生产资料价格如地价、建筑材料的过快上涨。物价上涨会导致建筑材料和地价的上涨，建筑材料上涨会导致开发成本上涨，开发成本上涨就会导致房价上涨，开发商的投资增加，又会增加物价上涨，从而不断的循环。（3）房价上涨会导致地价上涨，从而租金上涨，租金上涨会使企业运行成本增加，企业为了平衡收益，只能通过提高产品售价或降低员工工资的方法来弥补。也就是说，房价上涨提高了全社会的成本，其结果是，一方面导致高房价承担者降低消费，另一方面导致企业利润减少，甚至是给房东打工。（4）房价上涨拉大了居民收入的差距。富裕的家庭会买好几套房子进行投资，贫穷的家庭却买不起房子，从而使得财富由无房家庭向有房家庭转移。（5）房价上涨会使交的房产税增加，从而使得GDP增加。

四、如何控制房价增长过快？

面对房价不断增长的今天，很多人都买不起房子，即使有钱买房也要花费大半辈子赚的钱去买房，对他们这部分人来说，买房是一件让人非常头疼的事情。随着人们的收入与房价之间的差距越来越大，为了减少房奴，国家也出具了许多的相关政策，虽然出台了一些政策，但是仍然存在一些人买不起房子，下面就由我来说说我的一些政策吧：

（1）国家可以通过提高房产税来控制房价过快增长。（2）国家规定每个人的名下只能拥有一套房子，禁止一人名下有多套房，有多套房的实行没收政策。（3）控制汇率，不要使人民币贬值。（4）控制土地的价格，既要控制土地的最高价格，又要控制土地的最低价格。（5）实行只要购买了的房子终身不能卖，这样就可以使得房子是用来住的而不是炒的。（6）增加土地的供给，提高住房用地的比例。（7）国家可以开发一些廉租房和适用性的经济用房。（8）降低房地产业的准入门槛，提高服务意识，公平对待每个房地产开发企业。鼓励民企和国企进入房地产行业。建立自由竞争机制。（9）提高银行准备金率，主要控制银行的存贷款比例，压缩银行贷款发放。（10）限制人口流动。现在很多的外地人流入到东营进行打拼，有很多人会选择在东营买房。如果政府可以控制外地人口的流入，买房的人就会变少，从而也会防止房价上涨。

五、总结

总体来看，东营市的房价还是处于持续上涨的趋势，包括东营市周围城市的房价也是处于上涨的趋势，从而可以推断出整个山东省的房价仍然是处于上涨的阶段。政府不可能一下子就能控制住房价的上涨，需要一步一步的降低房价，在稳中下降，也要防止出现泡沫经济。