遗留问题不能只是简单尊重历史

一處独立商业门面房，国有建设用地使用证上批的是198.4平方米，建了3层，房产证按实际建筑面积，共708平方米，超占土地37.6平方米。现在产权人申请二证合一，办理不动产证。该如何办理？超占土地怎么处理？产权人着急抵押贷款，若按土地批准面积先予办理，如何在登记簿中记载？证上如何标注？我们这边的做法是先办二证合一，超占部分附记，有的银行不办二证合一，不给贷款。

没合是历史错误，合了是自己错误（手续不全怎么合）。

又是落宗落出来的问题，这个本来就是合法的。

这个不是合法吧，应该是分散登记造成的遗留问题，应该补办超占审批后合证。

这个核心问题是规划部门调整用地红线规划指标后，有无告知国土部门，有无把国土部门的出让合同变更土地款结算作为前置条件。

那如果是换证后，权利人放弃超占的，在证上可以体现原有面积吗？

问题是幢落宗的时候超出用地范围的。

按现有法律法规，这种情况如何处理？大家所在地方是怎么办的？

不是规划问题，其实很多就是早期没有坐标，测绘水平也低，不能用现在的规范和水平来看以前的业务，，

测绘造成的和规划调整造成的，肯定不一样，权籍调查可以核实的我遇到的绝大部分是规划调整。

我们这里的解遗文件只针对房地产开发项目，确保无过错的买房群众产权权利，有政法专班追究开发单位和违规部门责任。独立门面房不在解遗范围内。

小县城上世纪八九十年代的老房子，根本就没什么规划，处理历史遗留问题的根本原则就是以当年的法规为基础。

我还是开始那个意见，测绘原因造成，是可以调查复核的。

按现在的法律法规去解决历史问题，也不现实。

重新调查的法律依据在哪里，否定原证书效力么？当然应该办。

土地证100平方米，房屋都修到200平方米范围以外了，肯定不可能是测绘

原房产证土地证都是合法的，不能否定其效力。

落宗是为了房地关联，明确界址。

即使是有规划的问题，也不能因为要补钱，就不让正常办业务。

落宗后发现超占，也是可以酌情处理的。追溯期都过了。

酌情处理，如果确实原来两证齐全，直接登记也不错.

这个不宜认为是违法建设，毕竟验收有房证。

应该参考国土部原来对宅基地的那种分历史阶段来对待的原则，其实也就是我说的，以当时的法规来处理二当时合法的现在也合法，备注一下就行了。

如果两证齐全，可以登记，注明超红线就行。

点评

不动产统一登记后，原来分散在各部门的土地、房屋等不动产登记职责统一由不动产登记机构承担。统一登记实施前由于部门之间登记信息未实现有效共享，加上相关部门在办理登记时未严格审核把关，造成相当数量的历史房屋登记问题。这类因原土地、房屋分散登记的弊端带来的遗留问题，随着不动产统一登记制度的深入推进而集中爆发，且无法延续登记，使登记机构陷入进退两难的境地。

实务中，既要尊重历史，还得执行当时法律，当时可以登记而申请人未申请，申请人存有过错。另外，不动产登记部门不宜为便民独立处置，应建议各地政府协调相关部门出台解决方案，避免造成以前合法权益无法维护。