“城市织补”视角下的老街区更新探索实践

程炼 徐方妮

云南省城乡规划设计研究院 云南 昆明 650000

一、城市街区更新背景

1、主流更新模式下的“建设性”破坏问题表征

《北京宪章》认为，20世纪是一个“大发展”与“大破坏”的时代，人类对自然、文化遗产的破坏已经危及人类自身生存，“建设性”破坏屡见不鲜。快速发展导致城市更新也如火如荼地进行，急功近利的大拆大建屡见不鲜。丢掉城市历史，摒弃城市现有格局肌理，给城市及其特有的文化写照造成无法挽回的损失和永久的遗憾。这种做法是以割裂城市记忆、减少城市历史积淀为代价，容易造成文化失衡，加剧社会矛盾。

2、城市街区更新问题的反思

我们反躬自省，有多少更新浪潮平息后，历经沧桑的老城在这一波更新洪流中彻底消失。这是城市的阵痛，更是历史的遗憾[2]。如何在城市更新中实现对原有空间肌理的尊重，记忆空间的延续，传统味道的保留，值得每一个规划人反思。因此，探寻一种适合老街区的更新发展新模式刻不容缓。

二、遇见老街，改变认知

1、案例项目现状认知

普洱市作为滇南边陲中等城市，以普洱茶闻名于世。思茅老街是历史城市变迁的记忆缩影，是“茶马古道”上重要的驿站，是普洱历史建筑和文化遗迹最集中的片区。它记载着茶马古道的悠久历史，承载着普洱人民难以割舍的美丽乡愁。

笔者基于土地权属进行摸清家底的现状调查，力争做到“有理有据”的规划。由于历史原因，老街区土地权属关系复杂。宗地被无规则分割，一栋建筑存在多个不同的产权人，同梁合柱现象普遍。笔者在规划前详细收集资料，认真逐户走访，理清院落租住关系，并获得国土部门的宗地权属资料，以此作为依据进行院落划分和规划组织。

2、构想“老街·坊”，留住原住民

老街存在一种极具凝聚力的内在精神，这种精神使得老街不再是静止的或纯物质性的，也使得生活在老街里的居民，在精神上形成强烈的归属感和同一感，这就是舒尔茨所提出的场所精神。俗话说，“远亲不如近邻”。老街坊代表的不仅是街坊院落式的生活方式，更是延续了邻里街坊之间的深厚感情。笔者致力于保留轻松和谐的邻里关系，维持原社会生态系统的稳定性，留住原住民。提出“老街·坊”的设计构想，旨在通过“街—坊—院”的形式串联起老街与整个城市的历史文脉。

三、基于城市织补的渐进式更新手法

1、保护与更新并重，现代与传统共融

1.1 格局延续——保护整体脉络格局，延续传统空间尺度

整体街巷格局是老街的骨骼，贯穿其主体脉络，支撑整个街区社会活动。保护老街合院式建筑布局形态，延续街巷的传统格局，考虑消防安全，形成蜿蜒曲折，富有趣味的内部巷道脉络。

1.2 记忆延续——历史遗存保护，记忆场所再生

记忆空间环境是传统风貌街区文化和社会生态的重要载体，保护和发展其传统风貌特征，使老街物质空间保持较强的地域特色，是实现更新目标的重要保障。针对传统风貌建筑景观分布集中、空间肌理较完整的区域，一般是具有重要历史价值的文保单位、公共空间和传统民居，制定整体保护和分类分级保护框架，恢复历史风貌，保留城市记忆。

2、拒绝粗暴移植，倡导有机生长

老街区的空间演变历程从来不是单一孤立的，而是渐进连续发展的，具有独特的空间生长规律，其更新活动是老街自由生长阶段之一，是其过程是接连不断的续篇。老街有机生长主要包含空间自由生长与建筑自由生长两种类型（图1）。

传统民居布局形式较为自由，暴力的外部嫁接更新手法势必破坏原有空间脉络。因此，需要保留自由生长的空间，摈弃盲目追求横平竖直和南北朝向，通过建筑之间挤出曲折蜿蜒的街巷，形成自然生长的肌理。因此，空间有机生长的更新模式更加尊重老街自发形成的社会生态系统、空间风貌及文化特色，顺应自然空间演变的规律。

3、植入“文化传染点”，激活老街新动能

互联网、大数据、新媒体等网络工具的兴起，使老街传统商贸业受到巨大冲击，造成产业空心化，很多不具备竞争力的传统业态被淘汰。因此，需要从现有业态提升和文化传染点植入两个方面，着手解决传统业态的生存发展问题。首先，筛选具备潜力的业态进行提升改造。随后优先选择位置较好、有历史记忆、能带动后续更新建设活动有序开展的点状或线状空间，形成“文化传染点”，进行先期开发建设。以此为媒介，传播原生文化，感染共同情感，感知空间记忆，激活片区生长动能，实现街区自我更新。

4、预留弹性空间，把控容量密度

在街区更新过程中，确定合理的人口容量并进行适当的人口疏解极为重要。应遵从容量适度、居民自愿搬迁的原则，保持一定比例的原住民，参考国内街区更新先进经验，按照“合理建筑容量1.0”、“人均居住建筑面积40平方米/人”的标准进行人口容量确定。在人口疏解的过程中应根据公有产权、私有产权等不同的产权关系，制定不同的人口疏解和保护整修政策。

四、街区分级管控行动引导

1、基于政府管控层面的街道风貌控制引导

政府在以往城市更新的过程中往往扮演“管理者”的角色，充分利用市场经济手段和市场机制，对构成城市空间和功能要素的公共资源进行资本化市场运作和优化配置。就老街更新而言，政府以往“宏观经营”已不再适用，取而代之的是更微观、高效的参与方法。

政府应以整体管控为主，从多个方面进行街道风貌控制引导，切实保证更新后街区风貌的统一。同时转变传统招商思维，由传统“请商”转变为“社会选商”，适当下放权力，由市场选择开发主体。

2、基于市场开发层面的坊院控制引导

新型更新活动需要引入社会资本，以弥补政府财力和居民自主更新的不足。在维护街区公共利益和相关居民合法权益的基础上，保障开发商的合理收益，激发社会资本参与更新的积极性，政府主导下的市场化运作模式更能适应当下老街更新。坊院成为企业投资开发的最佳选择。不同规模的街—坊—院划分提供了更多的开发可能性，以坊院为单位，企业统一出资更新后赋予新业态加以运营，上便于政府管控，下便于统一招商。基于以上模式分析，为了更好的从市场层面进行开发，笔者从院落平面组合、指标控制两方面提出管控措施。

2.1 院落组合控制

老街空间最基本的构成单元还是院落。本案延续原有的院落空间组合形式，采用“一正两厢合院”、“一正两厢两耳合院”、“四合院”等基本形式，由正房、厢房、耳房、倒座围合出院落空间，因地制宜，延伸出丰富的组合变化。

2.2 院落指标控制

2.2.1 建设平衡

临街建筑按照现状层数进行控制，且不得超过3层，非临街建筑根据容积率和密度指标进行建设平衡。建筑层数根据院落指标进行综合平衡确定。

2.2.2 核心指标

规划以净容积率和净密度作为院落控制的核心指标。保障足够的庭院空间，允许适当增加建设量，对新建院落进行控制引导。（图2）

（图2：院落指标控制 来源：作者自绘）

3、基于居民自建层面的建筑控制引导

遵从“政府统筹，居民自建”的更新模式，政府主要针对风貌等方面的综合引导和管控，而居民则根据规划要求，在统一的风貌控制下自行组合建设。同时，鼓励市场资本与居民协商共建共享，最大限度的保留传统的味道。

4、基于规划实施层面的图则控制和重要节点引导

针对沿街建筑现状，制订切实可行的整治方案，通过图则化的形式予以明确和落实，用来指导沿街建筑立面进行整治和更新。（图3）

（图3：管控图则 来源：作者自绘）

5、基于角色平等对话的平台搭建

5.1 提供多方参与及平等对话平台

通过搭建政府、设计、企业、居民多方参与系统，提供平等对话平台，就政策导向、资金筹措、方案优化等更新议题，汇集各方诉求和反馈意见，促进多方交流，规范更新活动，实现传统风貌保护和公共产品供给目标，使参与更新的各方实现共赢。

5.2 保障多方合法权益，建立平衡保障机制

渐进式更新行动面对政府、开发商、原住民及设计方多方发展诉求，需建立与更新方案相关的实施保障机制，平衡各方诉求，保障公共利益，确保行动顺利展开。首先保障原住民的生活权益，使其教育、医疗、消费等基本需求须得到满足。在此基础上，保障开发商的合理收益，激发社会资本参与街区更新的积极性。

5.3 实现角色转变

城市更新多方参与者实现传统角色的转变，即政府由管理者向协调者转变，企业由投资者向经营者转变，原住民由旁观者向建设者转变，设计方由城市规划师向社区规划师转变。

五、结语

以发展的眼光来看，我国的城市化不再需要大拆大建的脱胎换骨，而是需要从“城市织补”视角，进行微创手术般的逐步修复。笔者提倡渐进式的更新方式，倡导有机自由生长，通过分级管控指导更新行动，帮助老街区实现自我修复和逐步更新。我们希望对类似街区更新改造项目提供一些较新的思维模式和有效的编制方法，也为城市留下难忘的历史记忆和传统味道。