又入“隔断间”自如坪效承压惹的祸

张文慧 朱耘

案例三模式：分散式长租公寓

继“甲醛门”之后，自如长租公寓的隔断间现象近期又引起人们关注。

2019年7月8日，北京市要求不得改变房屋内部结构分割出租，明确禁止违法群租。北京再次采取措施對隔断间等现象进行治理和查处。

在此之前，自如已经开始配合北京各区域规划要求，低调拆除隔断间。一时间，关于自如拆除隔断间的投诉也集中爆发。近日，《商学院》记者在黑猫投诉平台以“自如”为关键词进行搜索，发现与自如隔断间相关的投诉共75条，占黑猫平台自如总投诉量的15.79%。此外，关于自如的投诉内容还涉及房屋配置、价格不明、服务态度、退转租服务、霸王条款等问题。

自如的隔断间现象是否真的存在？自如为何又不顾监管违法出租隔断间？

对此，《商学院》记者就自如隔断间相关问题向自如发送了采访函，自如公关部向记者表示“关于优化间这方面的问题，自如目前的回复是自如会认真践行相关规定，坚决维护北京住房租赁市场秩序，提供规范服务，做良心企业”。

自如拆除隔段间，未按约定赔付引不满

2019年7月11日，《商学院》记者以租客身份提出看昌平区某在租房间时，自如管家告诉记者房间属于客厅优化间。在看房时，记者发现，该房间与客厅分离的一整面墙都是木板隔成，隔音效果差且因分隔房间而剩余的公共区域仅剩供人走动的空间大小。

面对记者关于隔断间存在拆除风险的担忧，管家提到，目前昌平地区还未接到上级领导关于隔断间拆除的通知，暂时应该不会拆除，入租之后依旧享受与其他租客一样的权益保障。

管家告诉记者，如果隔断间拆除，自如将退还未产生的房租及服务费用，根据搬家距离赠送20元～500元的搬家券，帮助租客找房。自如官方给出的回答是将积极提供相应解决方案，尽快帮大家找到新住所。

而记者在又通过走访被通知搬离、拆除隔断的租户时发现，对方提到，在租房前自如管家并未告知房间为隔断房，拆除情况属于合同中签署的不可抗因素，不予赔偿一个月房租。

值得注意的是，自如CEO熊林于2017年末发布的微博公告称：目前居住自如房的自如客，如果遇到任何情况和要求需要大家搬离，请大家配合，自如承诺免费换租、免费搬家、提供一个月的房租作为搬家与误工补偿。

而目前自如的解决办法显然违背了熊林曾许下的承诺。山西北岳律师事务所刘晓文律师告诉《商学院》记者，熊林代表公司发表的声明同样具有法律效力。

高坪效的诱惑

关于隔断间的相关要求，北京市早在2013年7月在《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》中，就已提出“出租房屋应当以原规划设计的居住空间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租”。

在政策对租赁房屋提出严格规范要求的同时，自如为何还敢顶风作案？

对此，安居客房产研究院首席分析师张波提到，从分散式长租公寓的运营情况来看，采用分隔增加房间数量的方式提高坪效是最为普遍的方式，也是目前长租公寓最为直接的利润增长点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《商学院》记者表示，增加隔断间一方面可以增加可租赁房源数量，另一方面隔断本身带来的利益尽管不明显，但是隔断房间能够缓解一部分房屋运营成本。对自如来说，适当牺牲一些隔断房的潜在收益，遵守北京租赁市场导向，这是自如应当承担的责任。

拆除隔断间对自如的影响不只局限于直接收益减少，对自如规模化扩张也存在一定影响，这与自如目前采取的ABS资产证券化模式有所关联，其最直观的体现在于自如的分期付款形式。

在记者以租客身份看房时，管家对平台标注为1630元/月（季付价）的隔断间采用不同付款方式所支付的金额做了计算，如图所示。

据了解，在选择自如客专享分期付款方式时，租客签订租房合同时会同时签订贷款合同，意即租客选择分期付款方式时，即进入贷款合约中成为借贷方。贷款方为自如全资子公司北京自如众诚友融信息科技有限公司。

2017年8月15日公布的《中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划计划说明书》注明，客户使用分期付款的具体流程包括签订《房屋租赁合同》、选择使用房租分期，并在手机APP或房源管家提出贷款申请、自如及通道机构对客户进行联合资质申请、客户先行押一付一、自如安排通道机构向客户提供剩余11个月的房租分期小额贷款，贷款通过受托支付安排将直接支付至北京自如资管指定账户、客户按月还款，即支付租金及贷款服务费。根据说明书标注，贷款利率即分期手续费为6.27%，贷款按照等额本息每月支付，因此实际利率经测算约为11.302%。

此说明书的发布开启了自如ABS资产证券化融资的商业模式，即将底层资产（租客分期付款）的未来收益权作为证券化资产，获得外界融资以扩大房源规模，获得更大市场。

在严跃进看来，自如的资金证券化模式对自如扩大房源、增加城市布局产生利好的影响，拆除隔断间的影响对自如ABS模式的影响尽管不明显，但是隔断房的存在在大城市一年能够产生大概2000万的资金流动，对于资金补充仍旧存在一些影响。

拥有850000间房源规模的自如，客户服务还能否重新获得用户信任，还有待行业共同观察。据悉，自如官方微博及熊林的微博评论功能已经关闭，对于一些管家及客服无法妥善解决的投诉，似乎无法到达自如上层，而自如官方也并未就租客目前最关切的问题做出说明。