房地产企业会计核算问题研究

龚欢欢

【摘 要】随着房地产行业快速发展，房地产对我国国民经济的支撑和促进作用日益明显，它能够推动我国国民经济的增长，为我国地方财政提供收入。房地产行业的迅猛发展，对城市建设和城镇化发展产生重要作用。但在房地产建设中如何规范成本核算，以最低成本实现最大利益，是目前房地产企业需要解决的问题。文章分析了房地产行业成本核算的重要性和房地产企业成本管理中存在的问题，并提出相应的解决对策，希望为房地产行业成本核算提供参考和借鉴。

【关键词】房地产企业;成本核算;成本归集

【中图分类号】F293.33 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2019）06-0293-02

房地产行业是实现我国国民经济发展的重要支撑行业。目前，房地产行业包括房地产经营、房地产中介、物业管理及其他房地产活动，它是经济活动中的重要环节。如何准确衡量房地产企业会计核算，更好地为房地产企业的发展提供数据支撑，为管理者制定经营战略提供参考，是当前需要解决的问题。

房地产企业会计核算最根本的要求是精准核算各个环节的成本。成本核算可以推进企业更好地稳定发展，同时为房地产企业定价提供参考依据。最重要的是能给房地产企业的竞争优势奠定基础，为房地产企业未来良好的发展做铺垫。

1 房地产企业会计核算的特点

1.1 收入成本结存不一

目前，我国房地产企业经过前期的开发建设、后期的预售，企业相关收入只能作为预收账款，而开发建设中的成本则列为开发成本，在项目完工后结转为销售成本。实际房地产销售中，如果房地产要确认收入，则必须确认风险和报酬转移给对方。此外，某一类型的收入则不能确认，如开发产品进行售后回租或售后回购等一系列获得固定报酬的投资行为，在这种情况下，房地产销售企业不能及时确认为房地产收入。

1.2 销售核算和自营核算

房地产企业开发的产品，有一部分会留作自用或投资性房地产，这一类自营核算和销售预算需要单独进行计量。在实际房地产会计核算中会存在销售核算和资源核算并存的现象，这是因为房地产企业既有销售物业又有自持物业，需要房地产企业在核算中进行精准区分。

1.3 房地产企业有大量的借款费用存在

房地产企业由于资金投入大、开发周期长，是资金密集型的企业代表。房地产企业在项目开发前期需要投入大量的资金，一般通过银行贷款或民间借贷等筹措资金。如何对该部分资金进行准确计量，对于房地产企业来说，需要会计进行准确地区分和核算。

2 房地产企业会计核算中存在的问题

2.1 会计制度不合理

目前，我国会计核算并没有对房地产行业作出针对性的规定，如何从会计制度改变房地产企业会计核算的效率和质量，是当前没有解决的问题。我国房地产企业的会计核算制度往往参照其他企业，因此在实际核算中无法根据行业的实际情况进行核算。如房地产企业销售收入的配比，房地产企业开发和前期投入成本的核算，都需要详细的制度进行规范。

2.2 当前房地产行业收入与成本不匹配

房地产开发周期较长、前期投入大且价值较高等一系列因素，造成企业投入资金在5年内很难收回，因此房地产企业会划分开发性支出和资本性支出。如何区分开发性支出和资本性支出，对于房地产行业来说并没有明确的界定。而房地产行业项目尚未竣工结算时，虽然也会进行预售，但是该部分预售只能作为预收账款，并不能确认为收入。因此从房地产行业的大环境来看，前期房地产行业只有成本、没有相应的收入，会造成房地产行业的成本和收入不相匹配。

2.3 房地产行业借款费用的核算不够规范

房地产行业前期投入资金大，需要大量的银行借款作为资金来源，而这些银行借款在后期会计处理中如何区分资本化、费用化和相关的成本周期是会计核算的一个难点。这些借款费用会影响项目开发成本归集的准确性。

2.4 房地产行业账簿设置不合理

目前我国房地产行业的账簿设置过于详细，会造成会计人员在核算过程中花费过多的时间在登记账户及账务处理上。由于房地产企业整个项目是从前期研发到后期销售的过程，成本金额较高、数量多、类型不稳定，因此在各个环节中对成本进行核算和整理，会造成会计人员工作混乱，从而降低会计核算的准确性，因此需要一个有效账户为房地产行业的会计核算提供服务。

2.5 房地产行业会计信息披露不足

由于要保证经营稳定或树立企业形象等一系列因素，因此房地产企业在对外选择信息披露时会避重就轻。具体表现在以下有两个方面：第一，现金流量信息披露不足。房地产行业会计人员的职业水平不同，对于现金流量的认识也不同。部分房地产行业会计核算人员对投资活动和经营活动、现金流量认识不一致。第二，房地产行业投资活动或开发活动中对重大经营风险没有披露。由于房地产行业现金流入和流出严重不同步，因此房地产行业会对投资活动和经营活动披露不全面，进而会对企业經营造成不利影响。

3 解决房地产行业会计核算的对策

（1）优化房地产企业会计制度。房地产行业必须出台与行业有关的会计核算制度，通过相关的制度促进房地产行业良性发展。对一系列不合理的制度进行改革，保证会计核算工作的效率和质量。如对房地产行业的成本核算、收入核算、利润核算，都应有明确的制度规定。在房地产行业某个开发阶段如何确认成本和收入，也应当出台相应的制度进行说明。这样能够更好地促进房地产行业实事求是地确认收入和成本。

（2）做好房地产行业收入成本的匹配工作。房地产行业的特点决定了房地产开发建设周期长，资金投入大。因此，对于房地产行业的收入和成本匹配性显得特别重要。如果一个房地产开发的产品已经具备使用条件，但是相关配套设施尚未完成、已出售开发的，应当按照实际的成本计算，并应当结转除去物业外的相应成本，让相关收入和成本进行匹配。在项目真正完工结算验收时，调整相应的配套建设费用，以确保销售和未受相关成本分摊的合理性、准确性及一致性。

（3）准确计量房地产行业借款费用的核算。利用一些辅助工具、辅助数据对房地产行业各个环节利用资金借款进行统计，最终确定房地产行业成本核算和借款费用之间的关系。通过各个环节的记录来准确计量，借款费用在各个环节的投入最终归集到各个环节的成本上来。这样能够保证借款费用合理成本化，避免出现成本归集不清的现象。对于借款费用要进行专门的管理，定期了解借款费用的使用状况及借款费用的利息归集状况，这样能够更好地区分借款费用的资本化和费用化，对房地产行业会计核算具有更好地促进作用。

（4）合理設置账目。我国房地产行业会计账簿设置，应当根据实际情况进行归类和设置。房地产行业会计账户要进行分类设置，如将具体的支出归类到每一个类别中，善于合并小数额费用的同时，为房地产后期结算提供方便。这样的账户可以提高会计人员的核算效率，为全过程会计核算提供便利。同时房地产行业会计账簿应当根据工期划分为几个阶段，依次进行成本核算。由于房地产行业中成本支出较为明细，需要一些明细的支撑表格，但是汇总表格中应当更为高效简便，确定不能遗漏相应的成本项目。

（5）增强房地产行业信息披露的透明度。房地产行业信息披露，对其他经营者或政府部门或潜在投资者都会有一定的影响。因此，房地产应该对信息披露更加地透明、公正。这就要求房地产行业会计核算更加精准。要提升房地产行业信息披露，必须加强两方面的信息披露：第一，更加透明地披露房地产行业的土地储备量。土地储备量是房地产行业发展趋势的方向标，决定了房地产行业未来的基本状况。第二，重视房地产行业现金流量披露。房地产行业的现金流量是房地产未来发展的根本基础和必要保障，只有良好、健康的现金流才能保障企业有更好的偿债能力、经营能力和资金周转能力。通过现金流量披露，能够更好地反映房地产行业发展的经营开发状况。

4 结语

房地产行业的会计核算是房地产企业发展的必要支撑之一。由于房地产行业的特殊性，需要我们共同完善该行业的会计核算制度，优化相关会计核算方法，减少房地产行业的经营风险，为房地产行业发展提供必要的保障。房地产行业会计核算完善以后，才能更好地进行相关的信息披露，为利益相关者提供更健全、具有价值参考的信息。全社会需共同努力来促进房地产行业长远健康发展，进而让该行业为我国国民经济发展作出更重要的支撑和促进作用。

参 考 文 献

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[责任编辑：高海明]