中国房地产价格在供需角度的影响因素探讨

摘 要：近年来，我国的房地产业得到了飞速发展，有效地带动了国民经济的快速发展。供给与需求的严重不对称导致房地产价格高攀，从而引发了许多的经济和社会问题。因此，研究房地产价格的供需角度影响因素并对房价的未来发展趋势进行预测就显得十分重要。本文在选取的7个指标的基础上，运用灰色关联理论对进行定量分析并得到住房竣工面积和城镇居民人均可支配收入是最关键的影响因素的结论，最后提出针对性建议。

关键词：灰色关联度;房地产价格;影响因素

一、 引言

近年来，我国房地产业的飞速发展，有效地带动了我国国民经济的快速发展，并成为基础性、支柱性产业之一。与此同时，供给与需求的不对等导致房地产价格不健康式上涨，从而引发出也引发了社会资源配置失衡、产业结构失调等各种经济和社会问题。虽然，政府出台了一系列严厉的房地产调控政策，但是未得到其想要的结果。因此，研究房地产价格的供需角度影响因素并对房价的未来发展趋势进行预测就显得十分重要。借此可以为政府宏观调控提供依据，为房产商项目运作和银行信贷管理提供参考，为消费者提供信息支持，让房价回到惠及宏观经济发展、惠及人民生活改善的轨道上来。

二、 研究方法与指标选取

（一）指标选取

根据文献资料显示，影响房地产价格的因素主要分为宏观因素和微观因素，宏观上主要有国家财政政策，土地使用情况，农村城镇化程度，国民生活水平等，微观上包含城市环境、基础公共设施等。但是，由于各个影响因素错综复杂，本文站在整合相关文献结论的基础上从影响房地产价格供给需求的角度中选择了 7 个相对重要的指标，分别为：房地产开发企业本年土地购置费用、住宅竣工面积、城镇居民人均可支配收入、货币供应量M2、国内生产总值 GDP、贷款利率和汇率。

（二）灰色关联理论与数据来源

1. 灰色系统理论

灰色系统理论主要用于研究样本小、数据少、信息不对称等不确定性问题，通过公式计算得到自变量的关联度来分析变量之间的关系，并且得出影响因变量的重要因素。由于我国房地产统计数据波动程度较大，数据不完全，因此采用灰色关联度对房地产价格在供需角度的影响因素进行分析比较恰当。

2. 数据来源

鉴于数据的可获得性和准确性，所有数据均来源于2002年～2018年的《中国统计年鉴》，如下表所示。

三、 中国房地产价格影响因素的实证分析

（一）灰色关联分析的实证过程

首先将因变量房地产价格作为参考变量x0，7个指标作为自变量构成比较序列{x1，x2，x3，x4，x5，x6，x7}。由于指标之间的单位是不同的，各个指标之间的数据无法比较，因此先对原始数据进行无量纲化处理。然后将分别求出二级最小差和二级最大差。运用公式求解出每个指标的关联系数。

为两级最大差，ρ称为分辨系数，是0到1之间的数，一般取ρ=0.5。接着运用ri=1n∑nk=1ξi（k）

求解出每个指标最终的关联度。

（二）计算结果分析

实证结果表明，各影响因素与房屋销售价格之间的灰色关联度均在0.6到1之间，关联度数值较为接近，说明供需角度的7个影响因素均对中国房地产价格具有较大的影响。

第一，住房竣工面积和城镇居民人均可支配收入对房地产价格影响巨大。究其原因，由于目前房地产存量十分大，大部分房地产由于价格太高，远远超过人们可以承担的水平，导致大量房屋无法售出，也就产生了供与求不能“对口”的问题，对此国家也提出了“去库存”的政策。而城镇居民人均可支配收入水平的提高同样提高人们的购买力，住房需求提高自然会相应引起房地产价格的上涨。

第二，关联度数据较大的是贷款利率，由于房地產是一种资金密集型产品，对于经济快速发展的现代社会，人们的消费观念以及房地产的产生不可避免要对资金产生依赖性。

第三，国内生产总值，一个地方的房地产价格不得不依赖于一个地区的经济发展水平，只有经济发展水平高了，经济基本面达到了一定水平，房地产价格的上涨才有一个基本的“支撑”。

第四，汇率和货币供给量M2以及房地产开发本年土地购置费用，这就说明土地是房地产市场价格的一个重要组成部分。虽然随着经济水平的发展，土地购置费可能对于房地产的价格并没有那么大的影响，但是作为一种稀缺资源，供给弹性为零，随着人口的增长，土地也是一个不可忽略的重要因素。

四、 政策建议

通过对中国房地产价格在供需角度的灰色关联度分析，我们得到了供给与需求对房地产的价格具有重要影响，其中，住房竣工面积和城镇居民人均可支配收入对房地产价格的作用最大。针对以上影响因素，有以下几点建议。

1. 创新调控手段，化解库存压力

首先，可以给予利率、税收等方面的优惠鼓励人们购买房屋，刺激住房需求;其次，提高进入房地产市场的门槛，加大投机者进入房地产市场的成本，减小其带来的房地产市场泡沫;最后，尝试采取多种措施响应国家“去库存”的政策，如持续推进库存商品房改廉租房、保障房，同时解决商品房库存大，保障房数量少，实现存量商品房和缺量保障房的互补，实现租售并举。

2. 盘活存量土地，调整土地供应结构与数量

目前我国的房地产市场处于过度膨胀的状态，开发规模盲目增大，但是土地资源却没有得到充分利用。完善土地供应制度，限制闲置土地过度无效率供应，提高土地利用率。与此同时，努力推进土地供应市场化，使土地价格更加合理化，土地供应结构更加有效，优化土地资源配置

3. 完善市场供应原则

市场供应的完善可以实现供需两者更好的均衡，使得资源更加合理有效。完善的市场供应可以为中低收入群体提供住房保障，使得低收入阶层的住房需求得以满足，房屋的销路进一步拓宽，也减少市场的刚性需求。加强对房地产企业的开发以及销售环节的监督，减少“烂尾楼”、销售跑路等信息不对称事件发生的概率，使得房地产市场健康良性发展。

4. 实行差别化信贷政策

就供给方而言，大力支持对满足刚需的住房建设贷款，提供比较宽松的贷款政策。同时，限制高档住房建设贷款额度。有效缓解刚需住房短缺而高档住房闲置的问题，资源得以有效利用。就需求方而言，区别对待自主性购房和投机性购房以及首套房和非首套房的利率。对于自主性购房和首套房应该适量补助、优惠，鼓励购房，而对于投机性购房以及非首套房就有加大房地产市场泡沫，抛高房地产价格，打破房地产供给平衡的嫌疑。

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作者简介：霍玉蓉，西北大学公共管理学院，陕西西安。