论小户型社会保障性住房的建设

戚华容

摘要：小户型社会保障性住房问题是我们国家在发展城市化改造历程中算面临的最大的问题，同样也是一个很严重的共性难题，在我们当今的社会，无论是我们国家还是其他国家，都高度重视中低收入人群的住房保障问题，也就是对小户型社会保障性住房的建设，可以有效地解决这个问题，对此，我们国家完全可以通过学习一下别的解决了公共住房问题的国家比较成功的经验来完善自己的，如此就可以保证我国小户型社会保障性住房建设的完善，对我国的住房保障制度的提升，和对建立和谐社会美好家园都有着巨大的现实促进意义。

关键字：小户型住房;住房保障制度;中低收入人群

随着我国人口的不断增多，社会贫富差距的扩大，房地产市场化程度的不断提高，人们购房需求的不断增加，商品房价格的涨幅比远远的高于我国居民的收入增幅，越来越多的人们越来越支付不起市场上那些不断上涨的房价，特别是中低收入人群，他们即使在在银行贷款，分期购买房子，也满足不了他们的应该有的住房需求。这导致不断地增加人们之间的矛盾，使我国难以达到和实现“和谐社会”中的“居者住其屋”的根本目标，所以我们要从根本上保障中低收入人群的住房需求，加强对小户型社会保障性住房的建设，以实现我国和谐社会的根本目标，通过住房保障体系和转移财政收入来赋予这些低收入的群众一定的小户型住房的保障。创造我国的和谐社会美好家园。

一、保障性住房项目概述

（一）保障性住房项目的含义

我们国家的小户型保障性住房项目，是我们国家在城市乡村的住所建设中相对来说比较特别的一种特殊住所，小户型保障性住宅就是带有我国社会福利保障性质的屋宇，他由有我們国家的各级政府按照国家发布的法律法规，根据实际情况所建造的，专门为我国的中低收入人群和一些有着住房困难的人群建造的，价格和租房钱相对来说比较少。小户型保障性住房也是在我们国家的住房建造中唯一一个带有政策性的建筑，一般来说，由各级人民政府根据本地的实际情况和我们国家的规定政策来加以实施，在本着公平公正的原则进行统一分配，然后进行审核和严厉的监督，只是针对特定的人群使用。通过我们国家的小户型保障性住房的快速发展，不仅仅可以带动我们城市别的其他领域的快速发展，也是一份可以使百姓安居乐业的伟大工程。是我们国家目前最重要的民生问题，不仅如此，还可以改造我们城市和乡村之间的差距，改善村里的消费环境和配套设施，使得他们扩大需求，为我们国家中低收入人群的生活添加更多的乐趣，为他们提供更多的就业岗位，减少城市与乡村的贫富差距，从而共同创建一份美好社会，和谐社会。

（二）保障性住房项目的分类

我们国家的保障性住房是现在我们国家唯一的带有社会保障属性的建筑，我们国家的各级政府会统计申请保障性住房家庭的各种信息，包括家里每个人赚多少钱，家里面有多少存款，每人平均住多大的房，原来所居住的地方等等很多事实，再跟具当地的实际情况，把保障性住宅分成很多种类，公平公正的进行分配，政府将保障性住房从低到高分成了很多种类，其中包括为廉价出租房、公费出租房房、经济适用房、拆迁安置房等等。虽然划分了很多种类，但是总的来说一共就三种大的类型，一、经济适用房，二、廉价出租房，三、公共租赁房。

我们国家的经济适用住宅通常指的是带有一定的社会保障属性的商品住宅。各级政府根据社会的经济情况和适用住房建造计划来进行经济适用住宅的建设。 它基于国家颁布的统一计划，土地由地方政府管理部门分配。 土地转让费免征，各种批准的费用减少。 半征和销售价格根据最低利润原则确定，具有经济性和适用性两个特征。

我们国家的廉价出租房就是我们的当地政府给达到了城市居民最低生活保障的人们提供的带有社会保障性质的住房，他的福利分配主要是体现在租金上。通过补贴他们的租房钱来进行分配资源，有的还会补贴给他们实际物品。 廉租房的分配主要基于租金补贴。我们政府在解决最低收入能力的人们出租房屋，用非常地的租金向他们提供社会福利。所以说，廉价出租房用来解决低收入家庭住房问题是非常可行的，也是重要的途径之一。

我们国家的公共租赁房指的是由政府出资交给开发商建设、政府负责筹集房源，规定建设标准并监督进程，规定出租人员的标准，通过公共租赁来满足我国的中低收入人员的住房困难。一般来说，公共租赁房一般租给没有房源的职工和刚毕业的学生以及在城市找到了稳定工作的外来人员，而且其租金一般比外面租房便宜很多。

我们国家的经济适用房是我们国家政府新建的项目，房源由政府开发，他和廉价租赁房很是相近，但是也有区别，链家租赁房的房源有很多类型，而经济适用房只有一种。都是由政府寻找，比如说空了很久的楼房，新建的项目房，通过改造可以居住的危楼，还有一些废弃的公房，都可以开发成经济适用房。廉租房只能租不能卖，而经济适用房可以出售。廉价租赁房是收取象征性的租金出租给城市的特困人口，但是经济适用房是通过降低建造的成本，比如说减少税收，降低建造标准，减少所获得的利润等等，低价卖给买不起房的居民，它主要面向的是刚毕业的大学生，刚找到工作的人员等等，是有效解决住房难问题的途径之一。

二、保障性住房的几种不同建设模式

廉租房。主要指的是政府向符合标准的人们通过补贴他们的房租钱和发放实物补贴的办法提供带有社会保障的住房，而其购房的限定标准就是那些满足了我们城市的最低生活保障的家庭或者想要住房特别紧张的家庭。廉租房主要是通过补贴租房钱的形式发放，其次就是发放实物和减免他们的租房钱。

经济租赁住房是一个基于政策的出租房。保障经济租赁房屋的主要方式是非产权租赁，即政府资助经济租赁房屋建设后，保证对象不买，而是租赁，政府提供补贴。这种新的住房模式是政府或企业出现之前的最后两年持有住房的一部分，而这部分住房出租给特定的一群人。经济租赁住房条件优于廉租房，租金也相对比较高，适合一定的基础但没有购买的能力的特别人群。

经济适用住房。它指的是我们国家通过计划出资，出地，由开发商和政府合作共同建造的房屋，通过低价卖给符合要求的人们，获得的利润很少。这是一个有社会保障的商业住房。它具有经济性的特点，比其他房地产买的房子相对便宜很多。

拆迁安置房。指的是政府因为公共利益需要拆迁你家的房子时，对被拆迁的人给予的安置房，拆房之前会与被拆迁人协商，并被拆迁人在拿到拆迁安置房房产本之后才可以进行拆迁，保证被拆迁人的利益，拆迁安置房的产生，也保障了我国人民的住房需求，对于我国的住房保障系统进行了加固，为进一步进入和谐社会产生了促进影响。

三、保障性住房项目建设中存在的问题

我们国家的小户型保障性住房系统虽然在政府推进和人们的努力下有很很大的改进，小户型保障性住房在积极的建设中，我们国家的中低收入人群的住房问题已经得到了很大的改进，生活质量得到了提高。虽然我们国家的小户型保障性住房已经对中低收入家庭的住房问题进行了解决，但是在这里面还存在很多很多的问题，这些问题严重的影响了我国保障性住房的进程，也为居住者带来了不少的麻烦，下面介绍我国在保障性房屋项目上的以下问题。

（一）保障性住房建设过程资金少

我国保障性住房建设资金主要由地方政府出资，我国一直以来实行地方财政收入和中央财政收入分开的政策，有一个明显的现象的出现，地方财政收入的增长明显低于中央财政收入的增幅，但是还有一个明显的缺陷就是，虽然地方增幅慢，但是地方却承担的其不相匹配的任务，基础设施的建设、医疗事业的卫生标准、社会的基本保障系统、居民的安全和小孩的教育都需要当地政府的财政的支持，但是我们国家的财政收入有很大一部分源于土地出让时的税收金。但是这样，我们国家的财政不仅减少了收入，还要向外面支出财物，用来配置周边设施，导致实际非常难以操作，政府时常拿不出钱来进行投入，但是其投入的资金只占少部分，从而影响地方政府的积极性，即使心有余，力也未必足。还有一部分来源就是我们国家的公积金，但是公积金的机制还不完善，制度不完整，导致经常被挪用，没有用在保障性住房的投入上，正因为如此，使得公积金的保障功能产生了大大的折扣，只有正确的使用公积金，规范的使用公积金，对土地的收入实现了收入和支出两条路并行，才能真正的让国有土地增值，才能使全民收益，才能使社会更加和谐。

从国外经验看，现在据我们了解，发达国家中，住房供应结构明显改变，以前住房主要由政府部门提供，现如今，随着私营开发商的介入，使得住房更加商业化，开发商成为住房供应的主力。政府由之前的供应者主力逐渐转变为现在对供应商的监管者，对其在房屋供应过程中进行指导。开发商的合作者。但是我国的投入基本上都是政府投入的，主要是因为他们的理论非常的低，没有开发商愿意和政府合作，不愿意掏钱，所以基本都是政府出资。和國外的比起来，我们国家缺少那种长时间有效的政策来保障。在当前经济危机背景下，房地产的调控不仅阻挠了地方政府通过卖地税收，每个地方收到税明显的都减少了不少，特别是那些本来就不富裕的地方，就很难进行保障性住房的建设。

（二）不完善的保障性住房项目分配制度

政府虽然一直在为住房保障对象服务，但是服务的过程中存在许多缺陷，政府参考信息与保障对象的实际信息之间存在不均衡问题，两者之间的利益关系更加剧了这种信息的不对称。其中，在保障性住房的整个过程中，从最初的申请到后面的核准，再到核准之后的公示过程，都存在着许多缺陷，使得公民认为在这个过程中存在着信息公示不准确，不完善现象，更多地方甚至存在的法律禁止的暗箱操作、违法违规现象。例如，曾经网络出现的经济适用房“六连号”现象，这是严格禁止的，还有媒体常常报道的变相福利分房，这些违法违规的行为都特别的不公平，那些保障性住宅的居民很容易集体爆发，产生民怨，发起其他激进的事件，对社会造成严重的影响。这些个不好的反应都阻碍了国家建设和发展保障性住房的进程，还有，人们的信用观念不好，和当今社会的是新之后的成本低，都是因为系统不完善，缺失比较严重导致的，特别是难以在全国范围内联网核查个人收入情况（如：存款、房产等），现在保障房市场中仍然存在许多不足，如：保障房的购买需要满足众多条件才可购买，在购买过程中这些材料的收集和审核会给政府的工作带来极大的不便，从而在加大了政府的审核成本的同时也延长了审核时间，降低了审核效率。有的时候，因为政府压力大， 也会出现一些奸商见洞就钻，曾经就出现过开着宝马车却购买了保障性住宅的人，然后租出去进行营利活动。还有的没有成年就开始领补助的事件，这些现象的出现，使得人们对政府的保障产生严重怀疑，也使得保障对象产生误导，无法保障住房保障中的公平公正。还有，我们国家的保障性住宅退出系统也是不完善的，中低收入人群的收入提高了，还要住着小户型保障性住宅，还要领着补助，出现了该推出不退出，该进来进不来的问题。这种问题严重的降低了小户型保障性住宅的保障性，是非常严重的问题。

（三）不够完善的绩效考核和监督体系

目前来说，我们国家的住房保障系统还非常的不完善，跟发达国家相比我们国家比较缺乏相应的绩效考核系统，保障性住房并没有完全的和政府工作的业绩相关连在一起，因为这个保障性住房的建设是需要时间的，短期内并不好见到成效。和政府工作政绩有一点不符，所以才导致了政府工作的不重视，被忽视在旁边。在二零一一年的时候，国务院发布了重要文件，文件里面要求了各地政府加速对房地产市场的调控工作，对于保证性住房项目的建设要加大力度，但是，并没有要求政府工作的业绩相关连在一起。虽然各地各级的政府已经根据这份文件对于保障性住房加以重视，但是并没有起到多么大的效果，保障性住房还是被冷落到了一边，很少有人提到。同样，关于整个经济适用房建设的全过程，从项目开始到招标、建设、验收以及分配的各个方面缺乏有效的监督和严格的控制。 目前，我国尚未建立专门的监督制度，主要是行政监督制度和司法制度进行相关的管理，而社会监督只是一种由群众自己组成的，所以只有极少的社会监督群体，而且社会监督群体缺乏有组织的管理，所以不能进行有效的监督。而司法监督往往只有在严重违法后才能实施补救措施，难以收回经济损失，主要属于事后的监督，并不能预知，同样对于监督效果不明显。即便在行政监督体系中，主要的也是对日常管理部门的自我监督，根本不能保证权力不扭曲，不疏离，在经济适用房建设中真正实现“为人民赚福利”。

四、保障性住房项目建设中存在问题的对策

（一）资金筹措方案

从目前状况来说，我们国家的保障性住房投入的资金都来源于政府出资和把土地租出去算赚的金额，以及通过住房公积金所赚的钱，可以看出来，我们国家的保障性住房资金的来源过于狭窄，这也是我们国家财政困难的原因，所以我们国家应该扩大来源，进行融资等方式可以使用。我国政府应转变角色，在保障性住房建设过程中，应要充分的发挥我们社会的各领域和各个市场的积极作用，各个级别政府要逐步从直接投资者和管理者转变为经济适用房建设，引导、合作、监督经济适用房的资金来源。这要求政府制定和颁布相应的法律法规和住房金融的政策，加強监督的力度，改善与各个开发商的合作，充分的发挥出像资本市场一样的通过融资起到的作用。形成政府与企业共建的局面。另外建议将更多的土地出让金来建设保障性住房，还可以拿出房地产的相关税收的一部分作为财政来源，这样就大大减轻了政府的财政负担。

即使增长国民经济，保证持续的、健康的、稳定的发展非常重要的，但是政府不但要重视住房领域房地产经济这个方面的发展，也必须更加的关注低住房问题。收入和中等收入群体。真正成为住房保障制度的主体。从发达国家经验来看，如果一个国家它并没有完整的住房保障金融系列的情况下，住房问题想要得到迅速和良性的发展是非常非常困难的。经济发展的越快，人口增加的越迅速，面临的住房保障问题就会越紧迫，因此要充分重视住房保障，才能促进社会和谐稳定的发展。

（二）保障性住房项目分配制度完善对策

在经济适用房的建设中，政府是建设的主体，在建设过程中要严格避免不良现象的发生，如：腐败、非法经营、经济适用房中的明星生活等，在工作的各个程序中严格做到透明、开放。同时，在信息化的时代，在建房过程中，应使得管理机制动态化，使得资源共享，对保障房信息、保障房分配以及最终的分配结果向民众公平公开。在保障房的建设过程中，进行动态监管，对开发商经常进行不定时的抽查，突击检查，加强审核的程序，做到程序严格，严格执行，避免“一审定终生”的现象的发生。另外，部分之间要加强协作能力，各司其职，密切联系，建立健全多部门协调合作的保障机制，进一步完善对低收入者（低保户）的审核程序，完善审核制度，建立起四级：市、县、区、街道严格配合的保障管理网络，对城市低收入家庭的认定审核，民政部分要加大监督力度，积极指导地方对低收入家庭的审核过程。对廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房的公民信息建档，以便后面程序的进行，对其信用度信息进行等级评定。在网络上严格记录房屋产权户籍数据库，并对数据进行定期分析考核。国家的政策是，对廉价性住房，在住房期限内不得转租，转卖，转借，转让，对这些违规行为，国家应采取严厉的措施，制定相关规定，严格处理，防止这类事件的发生。保障性住房不是符合条件时买到就长期拥有，为了使这项福利更好地为更多的需要帮助的人服务，政府需要制定严格的分配制度，不同类型的保障性住房应分配给不同的保障对象，要加强对退出程序的实行，对保障性对象进行定期核查，时刻检查其收入标准是否还符合保障性住房的门槛，对不符合要求的人员，应及时退出，保障住房福利的严格实施，让这份福利遍及更多需要帮助的、符合标准的家庭。

（三）绩效考核和监督体系完善对策

实施与公司类似的绩效考核方式，增加全面监督力度。在保障性住房的建设中，如果我们也像公司对员工的绩效考核标准一样，引入绩效考核的衡量方式，一旦顺利实施，必将提高政府的工作能力。其中对该绩效考核的进一步理解为：对建设中的具体工作提出意见与根据，同时指导资源的分配，严格把控工作的正常进行，防止随心所欲建房事件的发生，在严格公正的基础上建好房。另外，绩效考核还有另一个优势，在绩效考核的参考下，可以提高开发商的积极性，有了参考标准，从而防止了之前多干少干一个样，干好干坏一个样的现象的发生，所以开发商都将朝着多干，建设更多好房，提高自己的效率的方向出发，从而营造了一种积极向上的氛围。在绩效考核的参考下，整个社会都可以加入进来，进行有效监督，充分发挥社会人员对保障性住房的监督力度。为了公民的切身利益，给公民更符合标准的好房，政府采取相应政策，派出监察小组对房屋整个建设过程持续跟进考察，这也是中纪委的要求，该策略的实施，有助于加大监管力度，让开发商时刻保持警惕，监管就在身边，从而注意自己的一言一行。监察小组需要严格恪守职责，积极对报告工作、重要事项进行反馈，从而使得政府及时采取必要的应对策略，提高项目的效率。另外，还有一些看似微不足道其实很重要的事情将用于确保保障性工程项目正常进行，采用多种渠道，媒体报道、工地张贴横幅等方式向社会群众公布24小时投诉举报热线，让群众随时参与其中，对投诉事件采取积极有效处理。投诉举报的详细事项严格要求，不要再像之前一样，投诉之后无消息，只是简单走一下流程而已，接到举报后，记录详细的举报人信息以及被举报人信息，对被举报人进行详细备案，积极应对处理被举报的信息，做到“有诉必接、接诉必查”，对违规事件进行严格披露，对政府机关工作人员的不良作风即使抨击，及时响应群体的呼声，从而维护和推动我国的住房建设朝着更好的方向发展。从目前的情况来看，任何事件的良好进行，都离不开监督的重要作用，在保障性住房建设中也一样，为了保障其有序进行，我认为，国家应该成立由三级人员组成的监督委员会，首先政府代表参与其中，保障资金的高效率投入;社会代表参与其中，对运行状况进行有效反馈;居民代表参与其中，进行实地监督，保障自己的切身利益，使各方的利益都得以有效保护。在此基础上，加强与政府部门的密切合作，宏观预警监督活动高效率实施。

五、结语：

为了更好地控制房价的暴涨，落实对房价进行调整的政策目标，减少对刚需群众的房价恐吓，应该加大保障性住房的投资力度，从而防止房价的暴涨以及销量的暴跌。加大保障性住房的投资与经济的增长是相辅相成的，加大投资，将给中低收入者带来更大的便利，使得他们以较低的成本买到自己需要的住房，在房屋成交的过程中，将对国家的财政收入带来效益，从而也反过来增加的财政收入;同时，需求者以较低的价格买到房屋后，他们不必为了偿还本来较高的房屋价格，而简衣缩食，缩减自己的支出，而是他们可以提高自己的生活水平，为了更好地生活而努力，从而改善生活，释放出更多的消费能力，也提高的国民经济。这是一个双收益的过程。加大保障性住房建设的规模，不仅是一项民生工程，这也影响着整个国家的经济水平，影响着经济机构、金融市场的动荡，甚至对整个房产行业产生重大影响，影响着其日后的发展。最近几年，房价高涨，商品房越来越多，人民为了买到商品房，缩减自己的多方面支出，使得地方财政的支出远远赤字，同时也使得房产业扭曲发展，为了一丝利益，暴力拆迁，不顾公民的生命的报道时有发生，严重影响着整个国民经济的发展。大规模保障性住房的建设，其以民生为导向，一切为了群众的利益，可以对房地产的恶劣事件进行制止，引导房产业的正常有序进行，促进经济的正常发展，从这个意义上看，保障性住房的建设是必要的，其对国民经济的促进作用也是显然的，因此政府应加大对小户型保障性住房的投资，保障国民经济的正常运转。

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