城市住宅租金评估的技术方法研究

文/楼江 吴欢 吴玥

一、引言

在高房价现状与供给刚性的制约下，大力发展住房租赁市场，保障“住有所居”，降低购房需求、减少住房支出是新时期房地产调控政策的主要着力点，而作为核心问题的住房租赁价格的确定则是 需解决的关键。建立一套适用性、科学性与操作性较强的住宅租赁价格评估体系不仅可以在培育住房租赁市场的背景下，为租赁住房供应主体提供出租价格确定依据，从而为解决租赁纠纷问题提供参考，同时也可为缴纳房产租赁税提供依据，进一步为政府制定保障性住房的租金补偿标准提供参考。

本研究拟结合国内外租金评估经验，系统梳理上海市不同类型租金的构成，为多元化的租金类型评估提供理论依据，此外，拟从传统方法与大数据法两方面探讨住宅租金的技术评估方法，为确定不同类型租金标准、制定市场租金基准价格体系与修正体系提供参考。

二、租金内涵及上海租赁住房分类

根据租赁价格的因素构成理论，租金可以分为三类，即福利租金、成本租金与市场租金。福利租金更多体现的是政府补偿，租金构成中只包括基本的折旧费、维修费与管理费，也称“三项因素租金”。成本租金以“保本微利”为原则，租金构成中包括折旧费、维修费、管理费、投资利息与房地产税，也称“五项因素租金”。市场租金的构成则更为广泛，包括折旧费、维修费、管理费、投资利息、房地产税、保险费、地租与利润，也称“八项因素租金”。

上海市目前的租赁住宅供给主要包括廉租住房、公共租赁住房、单位租赁住房与市场化租赁住房，不同类型的租赁住房供给对象与供给目的均不同。廉租住房是政府针对上海市城镇户籍低收入住房困难家庭所提供的福利性住房，因而其建设均由政府主导，租户支付的租金也只需覆盖房屋日常管理、维修与折旧，对应福利租金的内涵；公共租赁住房是政府或公共机构针对存在阶段性住房困难的青年职工、引进人才与来沪务工人员等常住人口提供的保障性住房，充分体现了政府保障住有所居的政策导向，对应了成本租金的内涵；单位租赁住房是企业针对本单位（本园区）住房困难职工提供的保障性住房，对应成本租金内涵；市场化租赁住房是目前市场上针对社会各类对象的租赁住房，租金由市场决定，对应市场租金的内涵。

三、国外租金评估方法与借鉴

针对公共租赁住房的定价，德国公共住房租金由政府按建安成本计算核定，采用成本法定价思路；[1]日本公共租赁住房的租金则通过房租基准价与房屋租金调整系数确定，其中房租基准价按承租家庭收入水平计算，房屋租金调整系数根据房屋区位、面积、年限、居住方便性等因素制定，采用收入法思路；美国公共租赁住房租金由住房与城市发展部每年发布的530个都市区域和2045个非都市区域的公平市场租金作为标准，公平市场租金制定的依据是标准质量租赁住房租金的中位数；英国公共租赁住房租金的确定采取“低租金”政策，按照运行维护成本定租金，由政府按照保本的原则制定；[2]新加坡对于公租房的租金以市场法确定，主要是以市场租金为参照对象，在市场租金的基础上下调一定幅度。[3]

针对市场化的租赁住房，德国是由政府根据房屋的区位、结构、质量等因素制定相应的指导租金，编制房租价目表，房屋出租者必须在房租价目表规定的租金浮动范围内出租房屋。

四、三类租金评估方法

（一）评估理论方法

一是传统方法。《房地产估价规范》明确我国房地产租赁价格评估可采用比较法、收益法与成本法三类评估方法。比较法是指在大量租赁实例存在的情况下，至少选取约三个具有替代性的可比实例，进行区位状况、实物状况、权益状况的修正，从而得到待估租赁住宅的价格；收益法是指将未来一定年限内租金视作纯收益，根据房价与收益还原利率测算租金，重点在于针对租赁住宅的特性，选取合适的收益还原利率水平；成本法则是指按照各类租金的构成逐项计算得出租金。

二是创新方法。近年来，学界对于租金评估技术方法不断进行探索，主要包括大数据模拟法与特征价格法。大数据模拟法是指结合租房网站上的数据，选取影响租金水平的主要因素，进行某一小区或板块整体租金水平的快速评估；特征价格法是指构建影响租金水平的特征变量体系，根据收集的样本数据进行多元回归，从而进一步测算出租金与影响因素之间的关系式。

（二）福利租金评估

福利租金主要针对上海市的廉租房，租金内涵包括折旧费、维修费与管理费三大费用，评估方法借鉴德国的经验选取成本法，对三大费用项进行加总，具体成本核算项见表1。

表1 福利租金成本法计算项

本文选取成套公房作为福利租金评估方法的检验案例。该成套公房位于上海市宣化路268弄，楼层位于多层且无电梯，两房户型，建筑年代在1995年，建筑结构为混合一等。根据成本法的评估结果，租金为9.90元/平方米／月，该成套公房目前的租金实际水平3.02元/平方米／月，说明目前上海廉租房的租金水平不能维持基本成本，政府财政补贴比例较大。

（三）成本租金评估

成本租金主要针对上海市公共租赁住房与单位租赁住房，租金内涵包括折旧费、维修费、管理费、投资利息与房地产税五大费用，评估方法借鉴英国经验选取成本法，对五大费用项进行加总。考虑到上海市公租房开发模式不同，[4]对所加总的成本项有所影响，本文针对不同开发模式进行成本项的探讨，具体见表2。

表2 不同开发模式下的成本租金

本文选取晶华坊作为成本租金评估方法的检验案例。晶华坊是上海市筹公租房项目，由上海市公积金管理中心投资，利用公积金增值收益从原开发商手中收购，因此晶华坊属于公积金管理中心投资收购模式，成本项中应计土地取得成本，不计投资利息。根据成本法，评估租金为42.7元/平方米／月，与晶华坊目前的租金实际水平41.83元/平方米／月，相差较小，该方法适用性较强。

（四）市场租金评估

市场租金构成包括折旧费、维修费、管理费、投资利息、房地产税、保险费、地租、利润八大费用，评估方法可选择比较法、收益法与大数据的快速评估方法、特征价格法。

1.比较法适用于可比实例较多的租赁房评估。比较法的估价逻辑是以交易实例的交易情况、交易日期、区位、实物状况与权益状况对待估房产价格进行修正，以得到待估房地产价格。具体修正因素包括交易情况、交易时间、居住环境、人文环境、繁华程度、公共设施、层次、面积、朝向、装 、配置、小区配套、成新、结构等。

2.收益法适用于有(潜在)收益可量化的租赁房评估。收益法在确定房屋售价与资本化率后，按照收益法公式折算出房屋纯租金， 再加以维修费、管理费、房地产税、保险费，形成房屋租金。

式中：P为不动产价格，A为净收益，r为资本化率，s为纯收益逐年递增的比率，n为剩余年期。

本文选取保利家园（北区）作为传统方法的检验案例，比较法评估租金为45.16元/平方米／月，收益法评估租金为57.88元/平方米／月，案例实际租金为42.17元/平方米／月。保利家园（北区）周边市场成熟，比较法评估结果可信程度较高，收益法对其未来的预测有一定主观性与不确定性，结果仅作参考。

3.快速评估法和特征价格法适用于市场成熟、有大量案例的区域。快速评估法一般在样本数量大于30时才能满足模型的基本要求。对所有案例以房型分类，取每个房型面积的中数作为该房型的标准面积，对每个房型的单位面积租金进行分析，以每个案例为基础，计算99%置信度的置信区间，然后剥离置信区间以外偏离程度较高的部分案例，对置信区间内的成交数据重新计算单位面积租金，按租金=标准面积×单位面积租金，计算每类房型的租金。

特征价格法的本质是根据影响租金的因素[5]进行模型构建及租金评估，即构建影响租金水平的特征变量体系（见表4），根据收集的样本数据进行多元回归，从而进一步测算出租金与影响因素之间的关系式。

表4 特征价格法特征变量修正体系

五、结论

首先，本文针对上海市不同类型租赁住房，从概念上梳理了其对应的租金内涵，廉租住房对应福利租金，公共租赁房与单位租赁住房对应成本租金，市场化租赁住房对应市场租金。

其次，借鉴国外经验针对不同租金选取相应的评估方法，并进行一定的案例检验。福利租金采用三大费用加总的成本法评估；成本租金采用五大费用加总的成本法评估；市场租金采用比较法、收益法、快速评估法与特征价格法评估。

最后，为便于确定三类租金基准，从易于操作的层面看，对于成熟市场可以选择以市场租金为依据，通过折价测算成本租金与福利租金，通常市场租金的八五折近似为成本租金。

因数据获得较为局限，本研究中快速评估方法的规律尚需进一步验证。