我国城市商业格局优化发展的基础研究

韩凝春 王春娟

城市既是地理学概念，也是社会学、经济学概念。从经济学角度看，“城”与“市”相互依存，英国城市经济学家K J.巴顿认为：“城市是一个坐落在有限空间地区内的各种经济市场一一住房、劳动力、土地、运输等等一一相互交织在一起的网状系统。

城市的兴起和发展，代表了人类社会文明和成熟的不同阶段。人类历史上，城市的兴起与商业交易行为密不可分。关于城市的兴起，学术界有三种主流认识：防御说、集市说和社会分工说，其中后两种认识都离不开社会生产发展后，剩余产品的交易及生产、交换模式的变化。学者们普遍认为，真正意义上的城市是工商业发展的产物。威尼斯、米兰、伦敦、巴黎等之所以成为重要的城市，源于其重要的商业和贸易中心地位。荷兰首都阿姆斯特丹在12世纪晚期刚形成一个小小的渔村，14世纪起，由于与汉萨同盟的贸易，阿姆斯特丹开始兴起，并于1300年（一说1306年）被正式授予城市资格。17世纪，随着荷兰殖民贸易的繁荣，“海上马车夫”纵横欧、亚、非，阿姆斯特丹也顺时应势而成为国际贸易中心、航运中心和金融中心，并于1602年开办了世界上第一家证券交易所。黄国雄教授曾提出“市以城在，城以市兴，城与市互为依存，互为条件，同步发展”的观点，他认为“世界上存在着没有工业的城市，没有农业的城市，没有旅游业的城市，但不存在没有商业的城市。”

商业是城市的基本功能，是民生服务的基本保障，城市的发展伴随着商业格局的变局。同时，我们认为，商业交易能够发挥拉动各产业发展，进而拉动全产业链发展和城市发展的作用，是城市发展的活力引擎，商业格局的变局也深刻影响和带动了城市的发展。历史上消费的升级、人口的集聚、交通的发展等不断推进城市商业格局的优化发展，城市商业格局的优化发展贯穿了中外城市发展史和城市商业史。

一、历史上城市商业格局的变化

我国历史上城市商业布局一直是城市布局的一部分，早在西周时期，就有“左祖右社，前朝后市”（《周礼-考工记》）的规制。城市商业区是城市流通空间的必要组成部分。职业的分布则与职能分区相关联，所谓“凡仕者近宫，不仕与耕者近门，工贾近市”。随着城市及商品经济的逐步发展，我国古代城市商业布局经历了从“里坊制”到“街巷制”的转化，逐步趋于成熟。

“里坊制”呈现于封建社会前期和中期，隋唐达到鼎盛时期，“一城多市”取代了原有的“前朝后市”，城市流通功能逐步增强。唐都长安曾是世界上最大的商业城市，有东、西两个市。东市长1000米，宽924米：西市长1031米，宽927米，市内有两条东西大街和两条南北大街，相交成“井”字形。当时市肆中已有帛、酒、药、莱等肆，说明商业区的商业经营已按商品種类进行行业分工。同时商业区又是城市经济生活中心区，囿于封建政治军事控制，流通限制较为严格。

随着社会经济的发展和市民社会的逐渐形成，扩大和开发商业活动空间的需要与旧体制下市场过于集中单一的矛盾日益突出，到了宋代，坊、市的界限已被打破，取而代之的是相对开放的“街巷制”商业布局。北宋东京汴梁已形成分级（三个层次）商业区空间网络：

基本层次为散布全城的大小店铺，保证居民日常生活所需：

中间层次为专业的行业街市（批发、零售），分布于次级综合商业区：

最高层次为全市综合性商业区，位于城市中心区主干道，集聚了店铺、酒楼、茶坊及剧场和娱乐场所等，为全城最繁华的区域。

“街巷制”的主要特点是：街坊面向街道，沿街设店，商业布局呈开放型，城市商业区和市场扩展至全城，形成以“行”为主干的流通网络，构成庞大的城市流通空间系统。

（一）唐长安城商业空间格局的变化

根据李瑞等的研究，唐代前期，长安城商业空间形态表现为封闭的对称“双核心”结构。城中设东、西两市，均呈方形，周围筑有坊墙，市中间有“井”字形的街，四面有八个门，把“市”划分成九个长方形区域。在“井”字形街的中心部位，设管理市场的机构一一市署和平准署。东市有220行，西市行业比东市更多，两市内百业兴旺，经营商品种类繁多，还有不少西域胡商的店铺。唐代前期市外虽有零星商业点的分布，但不构成对坊市制的冲击。

中唐以后，随着商品经济的冲击，长安城封闭的坊市制有所松动，商业空间突破市坊约束，开始向里坊居民居住区扩展。同时夜市也开始在都城内局部地域出现，构成了对集中市制和日市的有益补充，但这种扩展并非遍布全城，主要集中在朱雀街以东临近春明门大街和皇城景风门外的部分里坊内，店肆的经营以餐饮、娱乐住宿为主，形成了都城东部以东市为核心，以崇仁坊、平康坊、新昌坊、宣平坊为主的商业区。

到了唐代中后期，长安城商业空间逐渐演变为“一核，一区”型形态结构。其中“一核”为西市，“一区”为东市及周围诸坊，包括崇仁、平康、胜业、新昌、宣平诸坊。这些坊的发展源于特定的消费需求，如平康坊、崇仁坊内进奏院数量多，是文人士子、地方官员聚集的地方，导致这些坊内餐饮业、娱乐业、青楼业兴旺，成为长安城经济畸形繁荣之地‘。

（二）北宋东京城商业空间格局的变化

经过后周至北宋百年的发展，北宋东京城人口超过百万，城市面积超过5000万平方米，是当时的世界级特大型城市，东京的商业经济非常发达，成为城市经济的支柱。

据朱金、潘嘉虹、朱晓峰等的研究，北宋初年，由于刚刚经历了晚唐和五代的社会动荡，商品经济的发展受客观条件所限，东京城的规划仍然承袭传统之制，实行坊市制。但到了仁宗年间，城市经济已飞跃发展，商业空间拓展需求日益迫切，于是旧制废止，商业空间逐渐深入坊巷、遍布全城。伴随着市制改革的成功，城市中出现了商业街道、商业区、旅店区和仓储区等。

根据邓烨的研究，到北宋末年宋徽宗时期，东京城的商业格局可以概括为“一个中心、三个区段、一条大街”。“一个中心”指皇城东南部的相国寺至马行街的内城商业中心。在这一区域，商业不仅呈沿街道线状延伸，而且深入到界身巷、录事巷、南北讲堂巷等街坊内部。“三个区段”指朱雀门内外、望春门内外、闾阖门至金梁桥大街三个商业段。“一条大街”指景阳门至安远门的御街，大街两侧分布了大量茶坊、酒店、勾肆、饮食。从商业分布看，东京城的中心商业区基本位于内环之内，只有景阳门至安远门的御街两侧的商业区贯穿了二、三环线。此外在下土桥附近、金明池附近都出现了具有一定规模的商业区。另外《东京梦华录》中还记载东京城内外有仓库约五十余所，主要集中在河道附近，尤其是州东汴河沿岸。

（三）苏州历史上商业空间格局的变化

苏州是我国古老的历史文化名城，也是商品经济发达的历史名城。据陈泳的研究，早在春秋时期，苏州作为吴国的都城，就有明确的功能分区和商市。据清《吴门表隐》记载：“吴市在乐桥，干将坊即东市门，又东有尽市桥西市坊即西市门，又西则市曹桥”。秦汉时，吴市规模有所扩大，发展成为东、西两市，东市在今临顿路南端附近，而西市在吴市原来的位置上。此后经过长期的发展，到宋元时期，苏州原有的市坊制已为坊巷制取代。同行业的手工业者聚居生产，形成了以手工业命名的专业坊巷。此外，还出现了各行业街市和茶馆、酒楼等娱乐场所。明中叶以后，苏州已成为在全国占据重要地位的发达的手工业和商业大城市。城市商业中心区外拓，原子城西北部的商业中心区随着子城的荒弃日渐衰败。明成化后，古城西北部阊门外地区因紧靠大运河，商贾云集，成为新的商业中心区。清末由于受到太平天国运动的影响，明清以来依托运河而发展起来的繁华西半城毁于兵焚间门商业区成为一片焦土。东半城影响则相对较弱，造成城市商业中心东移，观前商市日益繁荣。平门开通后，交通的通达性更加促进了观前地区商贸的繁荣，1930年前后观前地区已成为集聚商业、金融、娱乐、文化等多种产业的重要商业中心区，地价高达每亩150元，与石桥商业中心相呼应，成为苏州最重要的两个商业中心区。

（四）北京历史上商业空间格局的变化

北京是我国重要的历史古都，具有3000多年的建城史，860多年的建都史。基于城市的发展、生产力的发展、城市消费的发展、交通枢纽地位的确立、多民族、各地区文化的沟通和融合等综合因素，历史上北京商业发达，不同历史时期商业空间格局也在不断发展中。

据王茹芹《京商论》研究，春秋战国时期，燕都蓟城（今北京）已成为一座重要的商业城市。蓟城内有固定的商业区，交易粮食、副食、禽畜、生产工具、生活用具、兵器等产品，主要使用燕国自铸货币一一“明刀”进行交易，同时韩、赵、魏及其他区域的各种钱币也能在市场上自由流通。发展到唐代，幽州城（今北京）北部设有固定的商业区和手工业区，称为“幽州市”。据记载，幽州市内有店铺1000多家，米行、肉行、油行、生铁行、布行等不同行业31个。金贞元元年（1153年），正式迁都中都，这是北京作为中央集权国家首都的开始。中都城成为当时中国北方的繁华都会。檀州街为中都城内重要的商业街。城内还设有南、北二市。其中“南市”处于中都城东部偏南，宣曜门内迤南的春台坊一带南（今陶然亭附近）的位置，除经营百货外，还有马市。“北市”东起施仁门，沿檀州街向西，到金皇城北门外（今天宁寺一带）。到了元代，大都城不仅是元代全国的政治、经济和文化的中心，也是当时具有世界影响力的著名国际城市。元代大都城有集市30多处，其中以钟、鼓楼及积水潭北岸的斜街，顺承门内的羊角市和枢密院角市城市商业中心区。此外，在十市口有杂货市，顺承门一带还有草市、柴炭市、果市、穷汉市，文明门一带有草市、猪市、鱼市，其他各门一带也有草市。在丽正门内的中书省前有省东市，设有文籍市和纸札市，东岳庙则有庙会市。明代北京作为国都之地商业极为繁荣，城内有多处固定市场。除前门“朝前市”一一棋盘街商业中心外，东有灯市，西有西市，还有地安门外、东西单、菜市口、崇文门外等固定市场，东四、新街口、北新桥、东安门、交道口等地以及朝阳门、安定门、德胜门、阜成门等诸门外关厢也分布了大量市场与店铺。到了清代，由于清前期实行“旗民分城居住”，内城的汉人一律被迁到外城，内城被划为八旗营地，客观上造成了外城商业的迅速发展，且逐渐形成了相对明确的功能分区：“中城珠玉锦绣，东城布帛菽粟，南城禽鱼花鸟，西城牛羊柴炭，北城衣冠盗贼”。这里“北城”指以琉璃厂为中心的文化商业区，“中城”指买卖高档商品的正阳门大街一带，“东城”由于地近运河，是南方货物的进京通道，故有布帛菽粟的交易，“南城”的金鱼池和天桥等地成为禽鱼花鸟市场，而“西城”的骡马市、回族聚居区牛街，都与牛羊屠宰业关系密切。康熙以后，内城限制日益松驰，内城商业也逐渐恢复，内城的正阳门街、地安门街、东西安门外、东西四牌楼、东西单牌楼都形成较为发达的商业片区。。

二、商业格局的优化发展伴随现代城市发展

（一）北京商业格局的优化发展

21世纪以来，北京商业发展迅猛，业态体系日趋完善成熟，以连锁化、规模化、信息化为核心的现代商业体系快速形成。2000-2012年，北京市社会消费品零售额持续保持2位数以上的增幅，2015年全市实现社会消费品零售额10338亿元，首次突破1万亿元大关，较2000年增长超过6倍。截至2010年底，北京市累計批准外商投资零售店铺2948家，世界280家顶级零售商中的101家已在北京开展经营，是国际公认的商业发达城市。北京具有商业发展的优质空间，王府井、西单、前门三大中心商业街区保持了广域的吸纳力和市场影响力：以南锣鼓巷、南新仓、红桥市场、鲜鱼口、烟袋斜街、大栅栏街等26条市级特色商业街则彰显了北京商业的特色化、体验化。

从商业设施的空间分布看，2012年北京财贸职业学院笔者团队曾对北京市营业面积10000m²（以下简称万米）以上大型商业设施地理信息情况进行调研。调研结果显示，2012年全市处于营业状态的万米以上大型商业设施271个，其中二环内有34个，约占总数的13%：二环一三环之间32个，约占总数的12%：三环一四环之间54个，约占总数的20%：四环一五环之间49个，约占总数的18%;五环外102个，约占总数的38%。也就是说，二环内拥有全市万米以上商业设施的13%：三环内占比25%：四环内占比45%：五环外占比38%。

2017年底，北京财贸职业学院笔者团队再次对北京市营业面积万米以上大型商业设施地理信息情况进行摸底调研。数据显示，截至2017年11月底，北京市营业面积万米以上大型商业设施达306家，占比89.5%;其中10万米以上共有36家，占比10.5%。

按商业设施所处地理位置分析，从环线分布看，全市万米以上的商业设施在五环外分布最多，共有250个，占50.2%：其次分别是三至四环91个，占比18.3%;四至五环72个，占比14.5%;二至三环47个，占比9.4%;二环以内38个，占比76%。从行政区的分布看，城市核心区占比16.7%，中心城区（城六区）占比60.1%，郊区县占比39.9%。相较2012年的数据，五环外区域大型商业设施占比由38%提高到45.4%，提高了7.4个百分点。显然，近5、6年间，北京市大型商业设施加快向外发展的势头明显，特别是五环外区域，随着大量人口和产业聚集，随着消费的升级，在北京市零售商业版图上已占据了近半壁的江山。

（二）上海商业格局的优化发展

上海作为历史上的远东第一大城市和我国长三角区域龙头城市，具有发达的商业系统。

上海市最初的兴起和发展就与商业贸易的发展紧密相连。上世纪二、三十年代上海已形成了南京路、淮海路、十六铺等商业街区。其中南京路成为老上海最繁华的地方，南京路上的四大百货公司一一先施、永安、新新、大新公司，一度被称为“中国四大百货公司”。建国后相当长的一个历史时期，由于计划经济的影响，上海商业的发展相对停滞。直到20世纪80年代，上千万人口的上海市商业营业面积仅400多万平方米，人均商业面积仅约0.4平方米。90年代后上海商业实现了较快发展，据上海市商业经济研究中心的调研报告统计，2004年上海零售商业网点面积已达到2857万平方米，按常住人口测算，人均商业面积1.65平方米。

从历史上看，上海市商业空间布局大致经历了单核心聚集时期、等级次序时期和多极分散三个时期：

单核心集聚时期一一大约从上海建城到解放初期。这一阶段上海商业呈现出单核心、高度集中的特点。

等级次序时期一一指上海在解放后的计划经济时期，除了位于城市中心的商业区，其他商业网点普遍规模小，发展无序。

多极分散时期一一主要是20世纪90年代中期以后，商业网点的发展逐步打破了原有格局，呈多极分散的格局。“多极”指多个市级商业中心，“分散”城市商业网点向城乡结合部地区转移和分散”。

2004年，为了推进新世纪上海商业全面发展，上海市发布了《上海商业发展第十个五年计划纲要》，提出上海市建设以南京东路、南京西路、淮海中路、四川北路、豫园商城、徐家汇商城、新客站不夜城、新上海商业城“四街四城”市级商业中心为核心，其他区域商业中心、特色商业街和社区商业为支撑的多层次、多心化、组团式发展的现代商业格局。

此后上海市商业发展基本沿袭《上海商业发展第十个五年计划纲要》确定的商业格局框架，基本提法有所调整。2008年，据《2008上海服务业发展报告》，上海市已形成以南京东路、淮海中路、四川北路等为代表的10个“都市商业中心”：以黄浦区老西门地区、卢湾区打浦桥功能区、长宁区虹桥商圈、静安区曹家渡商圈等为代表的10个区域商业中心：以崇明县城桥新城商业中心、金山区欧洲商业广场、浦东新区金杨商业中心等为代表的8个郊区商业中心：以徐汇区林社区商业中心、长宁区古北国际社区商业中心、虹口区田瑞虹生活广场等为代表的8个社区商业中心。

另据《上海市商业网点布局规划（2014-2020）》，2014-2020年间上海市共规划l 5个市级商业中心、56个地区级商业中心。同时构建完善“市级商业中心、地区级商业中心、社区级商业中心、特色商业街区”为核心的“3+1”实体商业和“网络终端+网上商店+快递配送”为核心的网络零售商业。至2020年，上海市规划商业设施建筑总量将控制在7000-7500万平方米，年平均增长2.6-3.6%。

（三）重庆商业格局的优化发展

重庆市为直辖市、国家中心城市，也是我国西南地区最大的商贸中心城市。重庆市商业实力雄厚，2016年批发和零售业实现增加值1470-85亿元，比2015年增长7.9%;实现社会消费品零售总额7273.35亿元，较上年增长13.2%。

20世纪90年代以来，随着城市经济的发展，特别是1997年被批准设立为直辖市，定位为长江上游地区经济、金融、商贸物流、科技创新和航运中心以来，重庆市商业获得较快发展，商业格局实现了优化发展。从单中心一一解放碑，发展为多组团、多商圈的格局。

在重庆历史发展的较长时期，解放碑独树一帜，是重庆商业中心区。但解放碑真正驶入发展快车道是重庆市确立为直辖市后。1997年，解放碑建成中国第一条商业步行街一一解放碑中心购物广场。到2004年，解放碑商业中心以商贸销售总额20737亿元、社会消费品零售总额100.31亿元的业绩成为重庆市第一个“双百亿”商圈。

1997年迄今二十年來，在解放碑继续发展的同时，重庆市发展了一系列重要商圈，已初步形成多组团、多商圈的商业格局。2003年，沙坪坝区三峡广场初步建成，成为重庆城市中央商务区，此后，观音桥、杨家坪、南坪等商圈纷纷成型。据赢商大数据中心研究报告，截至2017年一季度，重庆商业面积5万m²及以上的购物中心总存量近605万m²，位居全国第五：2017-2018预计新增购物中心面积达887万m²，增量位居全国第三。

根据2013年发布的重庆市《关于加快建设长江上游地区商贸物流中心的意见》，到2017年，重庆市有望建成城市核心商圈集群，建成城市核心商圈50个，其中全市社会消费品零售总额达100亿元的大商圈13个、500亿元的商圈3个。根据这一规划指导意见，朝天门地区将成解放碑c BD拓展区，江北嘴一解放碑一弹子石中央商务区（c B D）将规划建设中央活动区（c A z），观音桥、南坪、三峡广场、杨家坪等成熟商圈将进一步优化提升。如观音桥商圈转型升级的目标为“打造观音桥现代商都”。此外，重庆市还将加快续建、新建两路空港、李家沱、九宫庙、缙云、西永、礼嘉、茶园、龙盛、陶家等主城新兴商圈，提速万州高笋塘、涪陵南门山、黔江老城、永川渝西广场、合川北城、江津遗爱池等区域性中心城市核心商圈，并加快建设23个区县（自治县）、万盛经开区核心商圈。

（四）深圳商业格局的优化发展

深圳是中国改革开放建立的第一个经济特区，是中国改革开放的窗口，也是国务院定位的全国性经济中心和国际化城市，是我国改革开放的前沿和缩影，经过数十年发展，已成为有影响力的国际化城市，服务于深圳市千万人口。深圳商业发达，2016年度社会消费品零售总额达到5512.76亿元，年增速达8.1%。

据业内研究，20世纪80年代以来，深圳商圈的发展主要遵循两个规律：以住宅底商为主的商圈向主题商业街区、集中商业为主的商圈发展：由单一商圈向多商圈发展。

20世纪80-90年代初，以东门老街、华强北等商业街区的形成为代表，深圳市形成了辐射全市的商圈结构：90年代，随着华强北赛格电子世界等大型集中商业体的问世，深圳市商圈进一步发展，特别是专业电子经营在国内首屈一指，华强北商业街聚集了50多家大型电子市场，品类齐全、品种繁多，从业人员近10万：2002年后，随着中信城市广场、深圳万象城、海岸城等一系列大型购物中心的建设，深圳多商圈特征进一步鲜明，罗湖（东门、人民南商圈）、福田（华强北、cBD商圈）与南山中心商圈（南山中心、华侨城商圈）趋于成熟，且随着宝安、龙华、龙岗等新兴区域的发展，商业中心开始逐渐向北衍生，形成以新安、新中心区为代表的宝安商圈、以新城、老城商圈为代表的龙华新区商圈，以中心城、大运为代表的龙岗商圈。

深圳商业的发展中，购物中心的发展是一大亮点。主要商圈中集中式购物中心面积已超过300万m²，现有购物中心型商业主要集中于人民南、cBD、龙华、南山等商圈，新增集中型商业主要位于CBD及龙华商圈。（据调研，龙华新区新增购物中心面积将达到38万m²）。

深圳市购物中心中有不少在业内有影响力的代表项目，如位于人民南商圈、罗湖金融商务中心区板块的万象城，位于南山中心商圈的海岸城，位于南山华侨城的欢乐海岸购物中心等，都对周边商业起到较好的辐射带动作用。万象城建成于2004年，总建筑面积达18.8万平方米，采取“主力店+次主力店+专门店”的门店组合形式，给深圳市民及游客带来了高品质的一站式购物、休闲、餐饮、娱乐体验，被誉为我国购物中心行业的领跑者，2016年销售额达到67亿元。

三、影响城市商业变局的三个基本要素

影响城市商业格局发展的因素很多，如政府的规划引导、生产力的发展、商品的丰富、城市新兴居住区的建设和发展、业态的变化、不同产业的配套等等，城市商业变局通常是多种因素复合作用的结果。从前文所述国际国内各主要城市商业格局的不断优化发展看，影响城市商业变局的三个最基本的基本要素是人口的分布、交通的发展和消费的升级。

（一）人口外溢推动城市商业的多中心、郊区化发展

人口的分布是关系城市商业格局变化的核心要素。通常随着城市人口的发展，城市居住区不断发展和扩容，为满足大量新增人口的消费需求，必然增加大量配套商业设施，引起商业格局的调整和变化。以深圳市为例，1980年建立深圳特区时，深圳人口仅33.29万人，1987年突破100万（115.44万人），2004年突破500万（504.25万人），2010年突破1000万（1035.79万人），与此同时，深圳市商业格局也呈现出高速发展的势头，深圳商圈的发展与人口布局的发展呈明显的正相关性。而随着城市中心城人口的饱和，大量人口外溢，商业格局也会由单一中心向多中心发展，出现商业的外向拓展和郊区化趋势，前述美国购物中心的发展，北京五环外商圈的迅速拓展就是如此。又如我国杭州市的九堡地区位于杭州城市东部，根据新杭州的发展蓝图，定位为大型居住新区。规划建设80多万平方米的经济适用房，百万平方米的商品房。與之相适应，以服装交易为特色的九堡商圈获得了较快发展。

（二）交通节点商业产生巨大的外部经济效益和集聚效益

商业对交通的依赖性非常明显。随着城市交通路网的发展，特别是轨道交通的发展，可以不断改写城市商业格局，呈现出沿交通轴线向外拓展的趋势。通常商业区选址于交通节点，且与周边居住区、商务区复合发展，能够产生巨大的外部经济效益和集聚效益。

日本东京、我国香港都是知名的以轨道交通节点布局商业区的城市。据行业数据，香港地铁周边物业升值达到50%。近年随着上海、北京、深圳、杭州等我国各大城市轨道交通线路的发展，也助力了这些城市新兴商业区的发展。如北京市地铁大兴线的开通，带动了北京南城商业提速发展，大兴区兴华大街沿线集聚了一批新型商业体，成为区域新商业中心。2015年12月新开业的西红门荟聚购物中心就位于轻轨站口，且与多个公交首末站相连，购物中心商业面积约210000平方米，拥有48000平方米的主力店一一宜家家居和400家品牌商户。作为郊区型购物中心，借力便利的交通系统，该购物中心开业3天单日客流量超过15.6万，开业半个月客流量突破100万。

（三）消费升级推动商业多能级、多层级变化

不同年龄结构、收入结构的消费人群有不同的消费指向性。消费需求的多元化、消费层级的提升等必然作用于商业，影响不同的业态、业种结构，品牌结构，影响不同区域的商业发展层级，从而推动商业格局的优化发展。以上海市为例，据2016年的有关研究，根据手机信令数据和线下刷卡交易数据排序，上海市排名前9位的商业中心是陆家嘴一张杨路、南京东路、淮海中路、南京西路、新虹桥天山、徐家汇、四川北路、五角场和大宁。这9个商圈的人口和收入水平如表1-2所示：

据研究，这9个商圈中，基础人口最多的商圈是南京西路和淮海中路商圈，两者基础人口总量大致相同，区别是淮海路常驻居民多，南京西路是写字楼人口多。但全市写字楼白领人口数最多是陆家嘴，常驻居民少导致基础人口偏少，陆家嘴其金融城的特征非常明显：9个商圈中，淮海路、徐家汇、南京东路、南京西路、陆家嘴、四川北路购买力都比较强劲，这6个商圈中除了陆家嘴，均为老牌商圈，周边区域消费实力可见一斑;随着大宁周边人口的聚集和生活舒适度的提升，大宁商圈成为最具有发展潜力的商圈，与之相适应，据了解，2017年后三年内大宁商圈将出现5、6个重量级商业体。