深圳市住宅价格空间格局分异特征及影响因子

王瑞瑞

【摘要】深圳市普通商品住宅价格在总体上呈现空间集聚的特征，大部分住宅价格呈局部空间聚集特征，少量住宅价格呈离散分布状态;产生这一格局的驱动因素主要有：社会经济因素、生态环境因素、区位环境因素和政策因素。结合研究结果，对深圳市内住宅用地开发布局优化提出了几点建议。

【关键词】住宅价格;空间格局;深圳市

1、引言

近年来，随着地产开发项目设计和建设标准逐步趋近，社会经济和自然环境条件对于房地产价格的影响越来越大[1]。鉴于城市建成区内这两种影响因素存在着显著的空间差异，城市居民住宅价格也呈现出明显的空间分异格局[2]。本文以深圳市罗湖、福田、盐田和南山4个行政区为工作区，这是我国最早对外开放且城市化发展速度最快的地区，已经发展成为国内整体现代化水平最高的新城市中心区，其整体城市风貌和基础设施配套水平与外围的宝安、龙华、龙岗、坪山、光明新区等其他区划部分形成显著差异[3]。利用2018年6月份102个具有相对可比性的居住区房屋销售均价结合遥感和土地利用资料作为基础数据，解析工作区居民住宅价格的空间格局特征，以期为今后城市房屋价格空间分异的驱动机制研究提供案例积累。研究这一地区住宅价格的空间分异格局及其影响因素，有助于揭示快速城市化地区住宅价格空间分布特征及成因，也为其他地区的相关研究和管理工作提供借鉴和参考。

2、空间格局分异特征

2.1空间格局呈不规则多核心镶嵌分布

深圳市住宅价格的空间格局分布呈现出不规则多核心镶嵌分布的格局，空间变异特征明显。其中4个极高值聚集区域，房价均价在100000元/平方米以上，面积最大的聚集区位于深圳湾填海区，且南北绵延至华侨城、蛇口半岛东部地区。另外3个极高值聚集核位于南山区大南山东部区域、福田区莲花山南部区域和香蜜湖片区。次高区的分布在南山区和福田区围绕极高区圈层分布，在罗湖区分布在东湖水库西部和南部，盐田区集中在沙头角区域。

2.2居住空间分异特征显著

从南部区域向北部区域，房价的变化幅度呈现出逐渐降低的总体趋势，局部地区出现房价峰值，房价的变化幅度大。4个行政区的南北走向房价剖面呈现出不同的特点，南山 、罗湖、盐田南北向房价总体趋势趋于降低，福田区中部偏南出现了一个房价峰值，空间分异特征明显。各区域房价高值区与其周边地区房价差值较大，空间分异特征明显已初步显现出居住空间隔离的现象。

2.3房价高值区呈现背山面海的景观格局

房价均价为100000元/平方米的高值区和75000-100000元/平方米的次高值区其区位呈现背山面海的景观格局。南山区华侨城-世界之窗片区北部靠近塘朗山，南部近深圳湾;深圳湾-蛇口半岛东部区域西部邻接大南山，东临深圳湾。福田区的高值区北临莲花山，西南部朝向深圳湾。罗湖区由于没有邻接大海，其房价区间没有呈现出这一景观格局特征。盐田区的房价高值区沙头角地区，其北部为梧桐山，南部是大鹏湾。高值区背山面海这一景观特征反映出房价空间格局和深圳临海以及丘陵地形的地理特征相适应。

3、空间格局分异的影响因素

影响房价空间格局的因素并非单一影响因子，主要分为确定性因素和随机因素。确定性因素主要包括社会经济因素、生态环境因素、区位环境因素，随机因素主要指政策性因素，住房本身的属性以及价格波动对房价的空间格局没有影响[4]。

3.1社会经济发展与房价空间格局关系

深圳市开发建设始于罗湖区，罗湖区内建设用地的开发密度较高，居住用地开发趋于饱和，居住小区的建设年限普遍较早。罗湖东部的盐田区经济开发活动弱，对房地产开发活动缺乏投资吸引力。福田区的开发建设晚于罗湖区而早于南山区，建设用地开发也趋于饱和状态。随着深圳经济的转型，新兴产业均集中于南山区，成为深圳经济新增长点所在。因此，4个行政区的社会经济发展状况对房价西高东低的空间格局具有促进作用。

3.2区位环境与房价空间格局关系

南山区西部地区土地利用类型主要为工业用地，东部主要为居住用地、政府社团用地和商服用地，因此造成了南山区房价东高西低且房价衰减幅度剧烈的格局。福田和罗湖区的土地利用类型以居住和政府社团用地为主，因此房价变化较为平缓。盐田区城市建设用地较少，土地利用类型以工业用地为主，居住用地集中在沙头角地区，形成了盐田区以沙头角为中心房价向外圈层衰减现象。

3.3生态环境与房价空间格局关系

房价高值区分布的华侨城、蛇口半岛东部以及莲花山南部，均是市内人工绿地密度最高、城市公园配套最好的区域，且工业仓储类用地较少，空气污染、噪音、粉尘等外界负面影响较小，其生态环境的综合质量较高。距离海的距离、距离大型绿地斑块的距离、景观的多样性和碎裂化与房价呈现出负相关关系，居住区的绿化率与房价具有正相关关系。因此，在其他社会公共服务均等化条件下，生态环境的质量对房价空间格局的形成具有重要驱动作用。

3.4政策性因素与房价空间格局关系

国内的土地制度、政策变化、城市规划与房价密切相关。由于规划导向、区位条件和景观优势，深圳湾填海区的住宅区成为目前深圳市内房价高值的聚集区域。福田中心区是深圳市城市中心区，但由于其空间、尺度、布局等问题以及开发策略和发展时机的欠缺[3]，未能拉动该区域的房地产开发，导致高房价聚集区未在福田中心区。

4、结论与讨论

房价空间格局对城市空间结构[5]、城市土地利用和景观生态格局具有影响作用。依据本文的研究成果，对深圳市内普通商品住宅开发格局优化提出以下建议：

深圳湾填海区宜发展高端的生态居住社区，注重社区的生态环境保护和建设。蛇口半岛的住宅建设宜将旧城改造与新城建设相结合，以生态社区开发为主。北部地区宜进行政策保障性住宅和中低端住宅为主、高端住宅为辅的多层次住宅开发。中部的福田区和罗湖区作为中心城区，住宅开发宜以存量改造更新为主，适当提高居住密度。

参考文献：

[1] Jones C， Leishman C， Watkins C. Intra-Urban Migration and Housing Submarkets：Theory and Evidence[J]. Housing Studies. 2004， 19（2）： 269-283.

[2] Gillen K， Thibodeau T， Wachter S. Anisotropic Autocorrelation in House Prices[J]. journal of Real Estate

[3]王富海.深圳規划：快速增长中的冲击与应对[J].城市规划学刊.2008（2）：17-23.

[4] Yu D， Wei Y D， Wu C. Modeling spatial dimensions of housing prices in Milwaukee， WI.[J]. Environment and Planning. part B： Planning and Design. 2007， 34（6）： 1085-1102.

[5]官莹，管驰明，周章.经济功能演替下的城市空间结构演化——以深圳市为例[J].地域研究与开发.2006（1）：58-61.