辽宁省房地产业发展水平分析

(辽宁师范大学 辽宁 大连 116029)

一、引言

房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业[1]。近年来，国外对于房地产业的研究主要致力于房地产业与城市规划相联系，以及消费者对于的相关类型的房地产业需求问题的研究。我国房地产业伴随着经济发展已超过20年，带动了各行各业的迅猛发展，主要是对房地产价格，投资环境等方面进行研究。辽宁省近年来的房地产业发展迅速，已成为全省的重要支柱产业。本文主要从房地产业开发、投资和销售三个方面建立指标体系，分析辽宁省房地产业的发展现状水平和存在的问题，并有针对性地提出调控建议，以期对未来辽宁省房地产业的发展有借鉴意义。

二、指标体系的建立

(一)数据来源

以辽宁省14个地级市为研究对象，数据来源于2018年辽宁省统计年鉴和各地级市的统计年鉴。

(二)建立指标体系

根据可获得性、科学性、全面性和代表性的原则，选取指标，建立指标体系如表1所示，原始数据如表2所示。

表1 指标体系

表2 原始数据表

三、研究方法

聚类分析法是一门多元统计分类法，通过计算样本间的差异程度，将所有个体的样本进行重新整理，作为一个类别的个体说明它们之间相似程度高，而不同类别中的个体之间相似程度低[2]。

本文选取了14个城市的9项指标，运用SPSS19.0软件，进行K-means聚类。

为了消除量纲的影响，首先把表中的原始数据进行对数变换，公式：

Xij′=lnXij

将标准化处理后的数据进行系统聚类分析，利用Arc Map10.3软件，将聚类结果反映出来，进行综合分析。

四、结果分析

通过对14个城市聚类分析的结果可以看出，分为四大类型区，第一类型区为高水平区，第二类型区为较高水平区，第三类型区为一般水平区，第四类型区为低水平区，如图1。

(一)高水平区：沈阳和大连

沈阳和大连的房地产行业发展水平较高，各项指标均比其他城市高。两市的房地产开发投资总额为1380.8756亿元，比其他12个城市的总和多472.0821亿元。其中，沈阳作为辽宁省的省会城市，而大连作为副省级城市，东北重要的沿海港口城市，两市的经济发展较快，使房地产行业的发展迅速。沈阳与大连两个城市的房地产业处于高水平区域。

图1 辽宁省房地产业发展水平分类图

(二)较高水平区：盘锦

显然，对联通来说，无论移动采取什么策略，联通只要采取不涨价策略都可以获得更优的支付。对于移动来说，无论联通采取什么策略，移动只要采取不涨价策略都可以获得更优的支付。这样不涨价就是两个公司的占优策略，所以两家公司都会采取不涨价策略，各获得50的支付(50,50)。当该博弈处于(不涨价，不涨价)策略组合时，联通和移动都无法通过改变自己的策略来获得更好的支付，于是博弈到达纳什均衡状态。

盘锦经济发展迅速，拥有较好的经济基础，房地产行业发展水平相比之下较高，但与沈阳和大连的房地产业相比存在一定的差距。盘锦的开发投资额、土地购置面积与费用等指标并不突出。但是，作为我国重要的石油、石化工业基地，是辽宁沿海经济带重要的中心城市之一，商品房销售面积位居全省第四，综上盘锦的房地产业发展水平较高。

(三)一般水平区：鞍山、锦州、营口和葫芦岛

鞍山房地产开发投资额均居全省第三，其他指标不显著，房地产业水平属于一般水平区域。营口，作为东北地区距离出海通道最近的城市，近几年得到了快速的发展，房地产业有上升的趋势。锦州，购置土地面积和土地购置费用为一般水平区的城市中第一名，地处环渤海经济圈范围内，为房地产业的发展提供了较有利的地域条件，但其他指标不显著。葫芦岛，商品房施工面积居该区域第二位，商品房销售均价为该类型区首位，但其他指标数值不明显，因此处于一般水平类型区。

(四)低水平区：抚顺、本溪、丹东、阜新、辽阳、铁岭和朝阳

抚顺，房地产市场的指标数据并不十分显著，近年来又大力发展“沈抚同城”，虽然处于低水平类型区，房地产市场发展前景较好。本溪，作为工业及旅游强市，为当地房地产的发展提供了有利的条件。丹东，房地产业开发投资额、商品房施工、竣工面积均为该类型区首位，但城市人均可支配收入较低，使房地产业的发展速度较慢。阜新，房地产开发投资额、土地购置面积、商品房销售额、销售面积、销售均价等指标值均位于该类型区最后。由此可见，阜新经济基础薄弱，房地产业发展水平较低。辽阳，土地购置面积为为该类型区中最高，但商品房竣工面积为该类型区最低，其他房地产业相关指标均不突出。铁岭和朝阳的各项指标均处于全省靠后位置。总之，该类型区房地产业发展较稳定，水平较低。

五、存在的问题

(一)行业总体发展不平衡，地区之间有差异

辽宁省房地产业存在地域差异，发展不平衡。高水平区中，沈阳和大连的房地产发展水平高于其他城市。其次是较高水平区为盘锦，虽然与高水平区存在着一定差距，但地理区位存在一定优势，加上良好的经济基础，使得房地产业得到较快发展。鞍山、锦州、营口和葫芦岛这四个城市的房地产业发展水平一般，发展速度较缓慢。低水平区为抚顺、本溪、丹东、阜新、辽阳、铁岭和朝阳，这些城市的房地产发展速度缓慢，水平较低。辽宁省内14个地级市的房地产业发展水平地域差异显著，行业总体发展不甚平衡。

(二)地产融资结构不合理，投资市场不发达

辽宁省房地产业融资渠道单一，主要以银行贷款为主，债券、基金、信托等其他融资方式比较少见[3]。事实上，绝大部分消费者购买资金都是从商业银行提取的。在这种情况下，房地产商人将风险转移给银行，银行将面临更大的房地产抵押贷款风险。近年来，房地产业发展较慢，甚至有后退的趋势，商业地产发展不甚活跃，投资市场不够发达。

(三)住房保障政策不完善，供应结构不合理

由于地方政府和房地产开发商的原因，保障性住房建设的数量相对较少，且发展速度缓慢，因此，不能满足一些低收入家庭的住房需求。真正需要改善住房条件的人，往往因为价格昂贵而买不起，至于别墅和高档住宅等住房，低收入家庭更是无法想象，而高收入家庭存在“炒房”现象，这也就是较高房价与真正需要改善住房条件的人需求之间的问题。因此，房地产市场的保障政策不够完善，供应结构不够合理。

六、对策及建议

(一)因地制宜地发展各类型区

高水平区，沈阳，作为辽宁省省会和中心城市，而大连作为著名沿海港口城市，经济发展迅速，两市的经济总量大，能够保障房地产业的持续发展。沈阳，应继续提高现代服务业与现代工业水平，改善先进装备制造业基地；大连，应继续发挥其港口城市的优势，加快旅游业等产业的发展，从而促进房地产业的发展。

较高水平区，盘锦的石油加工业对地区经济增长起着重要作用。要继续优化产业结构，提升产业水平，保持经济快速增长，使区域特色产业稳定发展。与此同时，有必要加快服务业集聚区建设，促进产业向第二产业和第三产业的转型。

一般水平区中，鞍山的钢铁工业对该地区的经济增长有带动的作用，在优化钢铁产业的同时，资源型城市的转型也是关键，借助森林与温泉等资源优势，大力发展第三产业，从而带动经济的增长和房地产业的发展。锦州、营口、葫芦岛，作为沿海城市，应当大力发展临港产业，促使产业升级优化。其中营口，为全国首批沿海开放城市和国家自贸试验区片区城市，为临港产业的发展提供了政策上的支持，同时也带动了锦州和葫芦岛等周边城市的发展。

低水平区中，抚顺的煤与石油资源对地区的经济增长起着重要作用。近年来，抚顺经济平稳增长，对于房地产业的发展具有推动作用。本溪应加大力度发展生物医药产业和旅游产业丹东与朝鲜接壤，可以发展对外贸易以及跨境旅游业，来促进经济的发展。阜新，在完善煤化工产业的同时，应致力于产业结构的转型与升级，作为中国制革示范基地、北方家具研发制造基地等，要充分发挥自身优势，建成具有地方特色的产业集群。辽阳应大力发展化学工业，逐步向精细化方向发展，促使产业结构的优化。铁岭的农业较发达，适当地优化农业产业结构，完善农产品加工链，使农业化得到健康的发展。朝阳的地理位置优越，可以大力发展红山旅游文化，使经济快速发展，从而带动房地产业的发展。

(二)构建房地产业多元化融资体系

在房地产投资过程中，房地产开发企业面临的风险主要集中于商业银行，房地产企业是需要长期资本的支持，对需要长期资本支持的房地产企业来讲，它们的发展受到了限制[4]。因此，要完善融资方式，创新融资途径，拓展金融渠道，减少风险。利用沈阳和大连两市的经济辐射功能，积极吸引外资，加强城市间房地产行业的联系，同时，完善提高住房公积金贷款制度和异地办理的流程和效率，使辽宁省内房地产业稳步发展。

(三)完善保障性住房制度，形成房地产市场的良好格局

在一般水平区域的城市，根据其经济发展水平和人均可支配收入水平，制定房地产的相关政策，持续对保障性住房居住者的资格进行审查。在低水平区域的城市，政府对于税收给予大力支持与帮助，使中低价位商品房在市场中占有一定地位。同时，继续加强铁岭、辽阳、葫芦岛、朝阳中心城区的棚户区改造，使房地产市场拥有良好的格局。