空间分析方法在房地产市场研究中的应用研究

汪治全 李守全

摘 要：空间分析法是地理信息指标评定的重要方式，其对于房地产开发行业的发展具有较大影响。文章就空间分析方法在房地产市场研究中的应用展开分析，期望有利于空间分析法应用的规范，进而推动房地产产业的进一步发展。

关键词：空间分析法；房地产；空间相关性

1 空间分析方法的基本内涵

空间分析法是一种定量化的地理空间信息研究方式。具体而言，其能在地理空间数据优化的基础上，使其成为不同的表现形式，并以此进行潜在信息提取，实现地理工程建设的有效指导。从本质上讲，空间分析法是GIS技术应用的核心，其在隐含信息提取和传输的过程中，实现了地理信息与一般信息的区分。一般情况下，空间位置、空间分布、空间形态、空间距离和空间关系是地理信息空间分析法表现的五项基本内容[1]。

2 空间分析方法在房地产行业的的应用形态

空间分析方法是一个较为专业的地理解算过程。其在大量空间信息捕获、利用的同时，实现了地理空间信息价值功能的有效发挥。房地产开发过程中，信息量算、信息分类、信息叠加、空间网络分析和空间统计分析是空间分析应用的重要形态。

2.1进行空间信息量算

房地产产业发展中，空间实体存在着多种衔接关系，融入拓扑、顺序、距离、方位等。借助于空间分析法的应用，房产开发人员可实现空间实体关键信息的查询和定位。一般情况下，空间信息查询包含了空间顺序、空间距离和空间属性；而整个量算过程又包含了质心量算、几何量算和形状量算等内容。通常情况下，为实现房产开发项目的有效指导，在开发之前，还应对这些量算的数据信息进行进一步分类、叠加和分析，实现数据的彼此关联。

2.2空间信息分类

信息分类是空间分析法应用的重要内容，同时其也是GIS功能表现的关键组成。信息分类中，主成分分析法、层次分析法、系统聚类法、判别分析法等都是其较为常见的应用形式。通常情况下，地物的性状不一，其具体的分类方式也存在差异。

2.3空间信息叠加

房地产开发是一个系统专业的实践过程，其开发过程受到较多地理因素的干扰，故而为确保开发过程各要素统筹的合理，需要对部分地理空间信息进行叠加。具体而言，通过GIS软件进行地理景观提取时，分层提取是其提取控制的主要方式，并且在整个数据层中，其地理景观的内容具有集中性、相似性。房地产开发中，通过对相关主题层的数据进行叠加，即可产生一个全新的数据层，并且使得地层信息的属性具有多元性，相关性，从而实现房产开发的有效指导。

2.4空间信息网络分析

现阶段，网络路径布局是城市房地产开发的重要内容，其包含了交通网络、电力线、电话线、供排水管线等多种形态。实践过程中，网络分析以“研究、筹划一项网络工程如何安排，并使其运行效果最好”为根本目的，然后进行了基本模型的构建，确保了城市地理网络和基础设施网络的规范建设，提升了开发房产的整体服务质量。

2.5实现空间统计分析

空间信息统计分析是空间分析法应用的重要目的。房地产开发实践中，空间统计分析借助于GIS技术和设备得以实现。具体而言，其在空间地理要素、环境要素、人文要素和社会经济要素统筹的基础上，对整个区域的发展现状进行客观、全面的评价，从而实现地块开发经济性、可行性的分析，实现工程建设的有效指导。

3 空间分析方法的工程应用

3.1房产项目开发概况

以某在售房产作为研究对象，通过空间分析法对其进行地理信息分析研究。具体而言，房产开发人员首先对住宅项目的名称、位置、项目类型、价格等数据信息进行统计，然后借助GIS建立项目空间数据库，然后对主要道路和行政区域进行数字化、矢量化处理，实现地理信息系统分析底图的获得，并以此进行开发房产在售情况及影响因素的分析。

3.2空间分析法的具体应用

本房产开发项目中，住宅聚集程度分析是其研究的重要内容。基于此，房产开发人员在空间信息量算、分类和叠加的基础上，进实现了地理信息系统分析底图获得，并以此构建住宅点要素的分布模型。实际分析中，为实现任尺度住宅区分布状况的有效把控，房产开发人员基于空间分析方法，进行了RipleysK函数的应用。并以此获得点要素分布格局的计算。其计算公式如下所示：

式中，n和d分别代表了住宅点要素个数，而d为距离尺度；wij（d）是空间事物个体i与个体j之间的距离，A为研究区域面积。通过计算分析，房产开发人员实现了该住宅项目聚集指数函数分布特征图的有效获得（见图1）。

由图可知，在0～20km的尺度范围内，该房地产项目的空间格局态势有所改变；即住宅区由集聚向分散演变。由此可见，空间分析法对于房产开发具有较大影响，其能为后期的工程建设提供有效指导。

4 结论

空间分析法对于房地产市场的开发研究具有重大影响。实践过程中，房产开发人员只要充分认识到空间分析法应用的的必要性，并在开发研究中進行量算、分类、叠加和统计分析的规范应用，才能确保空间分析法应用的规范，进而推动房地产产业的进一步发展。

参考文献

[1]李佩芫.改进的杜邦分析法在房地产企业中的应用研究——以万科为例[J].现代商业，2018，No.495（14）：128-129.