房地产的成本管理与控制策略

褚佳伟

摘 要：房地产开发企业应该将成本管理工作作为整个项目开展的重中之重，以保证房地产开发项目的成本管理，从整体上降低经济成本损失。想要获得房地产开发项目的管理工作的成功，也需要各种的预防措施，帮助棘手的问题简单化，实现最大的成本控制。

关键词：房地产;成本管理;控制策略

近年来，我国大力发展建筑行业，在实现城市化进程的同时，促进了我国的国民经济的发展，建筑业也成为了炙手可热的行业，建筑业的发展带动了房地产行业的进步，且随着全球化进程，我国的经济日益国际化与开放，房地产事业的发展越来越迅速，但在财务成本管理方面，房地产还存在一定的问题，没有准确的成本管理，对于房地产公司的发展非常不利。

一、房地产企业成本费用管控存在的问题

（一）成本费用的归集和分配方一法不合理

目前，我国很多房地产企业的成本费用管控方一式比较粗放，尤其是中小型企业，在成本管控的理论、制度、流程等方一面的建设都存在较大的不足之处，因此成本费用的归集和分配方一法不合理科学。

比如，有些房地产企业财务人员不清楚工程管理情况，将前期开发成本、建设施工成本、基础设施建设费这三类成本混为一体，成本费用归集时不合理。又比如，有些财务人员不清楚直接成本和间接费用包括哪些，随意分配成本，将原属于直接成本的建设施工成本作为间接费用进行分配，将原属于间接费用的前期开发成本、基础设施建设费、公共设施配套费等其他几项成本作为直接成本而不进行分配，这些都是成本费用归集和分配不合理的情况。

（二）前期规划设计不合理，造成成本增加

有些房地产企业没有设立专职的设计部，也没有专职人才做规划设计，因此将设计工作委托外部的规划设计公司来完成，房地产企业并不对设计的产品进行审核，或者审核能力不够，造成某些地方一设计不够合理，而后在具体施工时才被发现，从而导致建筑施工的大范围变更，既影响施工的进度，又造成材料的浪费，可能超出原先的建造成本额度，且降低房地产企业的信誉。

（三）成本费用管控的手段比较落后

很多大中型房地产企业都有自己的成本管理系统，但是在成本管控的智能、程序、方一法等方一面定义和规定含糊，甚至遗漏相关的成本费用管理。一些落后的地区或者小型房地产企业，缺少现代化的成本管控手段，未引进先进的现代化管理系统，电子商务、信息系统等仍处于初级探索时期，未能将计算机技术的强大功能有效地发挥、利用起来。

二、房地产的成本管理与控制策略

（一）土地价格评估

首先，需要政府有关部门对开发土地进行准确的价格评估，制定出对于开发企业合理的土地价格。我国各地政府的房地产管理机构，也需要不断的跟随时代地改变而改变，当然这需要在科学的方法以及管理理念的前提下进行改变，可以合理的根据当地的经济情况制定出科学的城市发展规划。城市发展规划发展受限需要各部门对地方的土地资源进行有效的布局，运用科学的计算方法准确的计算出开发土地的价格。在价格的设立上，需要做出一个最低价与最高价，这也是为了可以在招标时对招标企业实力进行更好的分析。最高价与最低价两种的双向评估可以比较准确地测算出土地的价值，也可以良好地控制企业招标与施工成本。最后，这也是为了给未来的广大人民群众购买房源时提供一个合理的房屋价格。

（二）合理分析企业资源

在房地产开发企业进行土地的竞标时，首先需要的就是合理的评估自身的企业实力与资源，这也是为了保证后期的开发成本超过企业自身拥有的资源，合理的控制竞标价格，有效的降低企业开发成本。房地产开发商在进行土地招标之前，就要先对土地的情况、最低价格、规划条件、企业实力、企业资源等进行科学合理的分析，根据分析结果让相关部门出示项目可行性报告，然后确定在竞标过程中可以出到的最高价格。这样就可以保证竞标价格始终拥有企业自身的价格底线，一旦竞标的价格已经超出企业制定的最高价格，应当适当的放弃竞标，避免以高成本拿下低效益的土地，造成企业的损失。

（三）设计阶段的成本控制

1、规划方案的成本控制。规划方案的制定分为三个步骤：可行性规划设、方案评审和设计成果确定。这过程的成本控制的实质主要是通过严格控制设计质量，尽可能合理确定有关参数，避免日后因自身设计失误导致的成本增加。

2、报批设计的成本控制。报批设计是根据规划方案和市场分析，选择合适的设计单位和设计方案。

3、施工图设计的成本控制。施工图是用于实际指导工程建造的技术图纸。施工图部分的造价占整体造价的70%左右，是属于设计中可控的部分。因此，施工图设计成本控制至关重要，具体请详见表1施工图设计的成本控制。

4、功能设计的成本控制。功能设计是规划设计中另一个关键的成本控制环节。该环节需要进行充分的市场调研，并对市场价格非常熟悉，以最优成本价格寻求最佳合作商家。

（四）开发成本中的间接费用

房地產开发项目中除了控制整体的成本费用，其中也要注意控制开发成本中形成的间接费用，间接开发费用主要是开发过程中的管理费、财务费、税费以及不可预见的各种琐碎费用都要进行有效的费用控制。在间接费用控制中需要企业相关部门加强企业自身的管理，制定合理的费用流程、合理的开发方案、有效的营销方案、投资融资方案等，实现控制开发成本的主要工作。同时，在国家政策允许的范围之内，做好以上的间接费用以及税费的控制，可以有效的降低开发企业的税费。对于不可预见的各项费用，开发企业要做好工程延期、材料涨价的相关预测方案，制定出合理的预测方案，有效的降低企业整体的开发成本。

（五）实施全面预算管理

房地产企业全面预算工作，必须得到公司领导的重视。设立预算管理委员会组织、监督预算的工作，其成员由企业负责人及相关部门负责人组成。预算管理委员会应制定相应的预算管理制度、工作程序、部门职责等，保证预算工作的顺利开展。

首先，预算编制阶段，应当根据企业发展战略和年度经营计划来编制，按照上下结合、分级编制、逐级汇总的程序，编制年度全面预算。预算编制要科学、合理和可行，避免指标的过高或过低。

其次，预算执行阶段，企业全面预算要层层分解，分解到各部门和各相关人员，切实按照预算来执行。企业办理采购与付款、销售与收款、成本费用、资产购置与维护等业务和事项，均应符合预算要求。超预算或预算外的事项，实行严格的审批。根据资金使用计划，及时筹措资金，避免资金短缺和闲置，给企业造成损失。

最后，预算考核阶段，预算实际执行情况要定期分析，通过分析超支和节约的原因，解决执行中存在的问题，提出改进意见，为今后工作提供借鉴。严格按照预算考核制度，奖励先进，处罚落后，在增强预算工作权威性的同时，也加强了全体员工的责任意识。

（六）设计变更的成本控制

设计变更的成本粹制请详见表2。

（七）加强合同管理

房地产企业应当加强合同管理，制定合同订立、审核、履行、存档等制度。归口管理部门应定期对合同进行统计，检查合同履行情况，维护企业合法权益。有条件的企业，可以设立法务部或聘请法律顾问，对各类合同签订、履行进行严格的审核。对于影响重大、涉及较高专业知识的合同，应当组织法律、技术、财会等专业人员参与谈判，必要时可以聘请外部专家。合同的履行部门也应参与合同签订过程的谈判，共同发现合同履行的难度，从而使合同履行部门能够充分了解合同内容，增强合同的执行力。

企业应当建立合同专用章保管制度，合同经过审批后由法定代表人签字后，才能加盖合同专用章。加强合同信息安全保密工作，未经批准，合同信息知悉人员不得以任何方式泄露合同涉及的商业秘密。对大额的资金收付，企业财会部门应当根据合同条款收付款项，对没有订立合同的，应当拒绝，并及时报告有关情况。加强合同管理的目的在于增强合同的严谨性，减少合同纠纷，最终降低成本。

三、结语

对于房地产行业发展是促进社会经济稳定发展的关键，因此要注重房地产行业的良好发展，因此在房地产行业发展中，应注重财务成本管控工作的有效开展，并明确实际工作中存在的财务成本管控工作的問题，并结合实际情况制定完善的解决对策，促进财务成本管控水平的进一步提升，这样才能为房地产企业稳定发展提供保障。

参考文献：

[1]张亚卫.房地产企业财务成本管理中存在的问题及管控措施[J].纳税，2018（19）：81.

[2]张燕燕.房地产财务成本管理问题与应对策略研究[J].现代经济信息，2018（8）：297.