试析房地产物业管理中存在的问题及改进措施建议

闫瑶 何荟敏

摘要：随着我国社会的迅速发展，物业管理不仅关系到人们的日常生活，同时还涉及到我国社会的发展及社会主义的建设，因而在我国发展的过程中有着极其重要的作用。然而在实际发展中，物业管理作為新兴的行业，在管理中仍存在着许多不足，与此同时，加上人们对物业管理没有形成正确的认识，因而在一定程度上阻碍了物业管理的发展。在此，本文针对物业管理中的相关问题及其相关改进措施建议，做以下探讨。

关键词：房地产；物业管理

1研究背景

房地产物业管理在我国虽说有三十多年历史了，但仍属于不够成熟的行业。服务质量参差不齐，有法不依，问题多于业绩，业主满意的物业为之甚少。在市场经济环境下，搞好房地产物业管理是房地产业行业健康发展的一个基本要素。房地产行业充分认识到现在物业管理中存在的问题，研究长期困扰物业服务质量的症结和解决办法，对于提高房地产物业管理具有开拓性的作用。

2房地产物业管理中存在的主要问题及改进难点

物业管理质量的好坏对城市的发展、社会的进步以及社区环境是否和谐具有极为重要意义。然而许多房地产开发企业对物业管理概念以及责任认识不够。管理者不仅文化程度相对较低，责任义务职业道德也都相对较低。许多计划经济时期的房产管理机构换个牌子就成了物业管理公司。老弱病残、闲散人员、未受过物业管理知识培训的杂工都混入物业管理行列。不正规就成为必然。事实上，目前我国多数物业管理公司根本达不到正常的经营规模和模式。而且科学技术在物业管理过程中的推广应用率极低。致使新房在建设时已经安装的功能得不到有效维护。安全隐患随处可见。 在物业管理的过程中，其核心是与业主进行合理的沟通，在取得业主认可的前提下，与业主签订相应的服务合同，从而形成合作关系。然而，在实际发展中，多数物业管理以“主人”的身份自居，且在管理的过程中，没有认识到服务的重要性，同时也就无法在服务的过程中找准自己的服务位置。其主要表现在以下几方面：

首先，多数物业服务质量不高，且在收费服务的过程中，存在着严重的恶性循环现象，且收费服务态度恶劣。物业公司的管理收费行为带有很大的随意性和自主性。其物业收费“标准”完全由物业公司自己“制定”。业主完全处于被动接受的地位。部分物业公司为了更多地获取利益，巧立名目多收费、乱收费。甚至部分物业公司为了获取更多的利益，，单方面制定一系列权力与义务、责任完全不对称的规章制度约束业主。并以押金、罚款等不正当手段对业主进行强制管理、收费。业主稍有不从，物业公司便以停水、停电、停气相要挟，甚至武力相加。物业公司服务态度差，服务不规范、不及时、不到位或越位随意定价，其目的只有收费。

其次，在物业管理中，服务人员的素质参差不齐，同时因不满足于物业管理行业的低薄薪水，因而在工作的过程中，无法全身心的投入。并且在我国现有的物业管理公司中，多数是开发商自己成立后连带进来的，因而在服务的过程中，缺乏完善的物业管理机制。与此同时，物业管理人员在与业主沟通时，往往会出现“强卖”“强收”等现象。由此，不仅损害了业主的利益，同时还严重影响了物业公司的形象。

最后，物业管理在日常管理中，缺乏完善的管理制度，以至于在发生纠纷时，管理人员之间往往会出现推卸责任的现象。有问题能推就推，推不了就不管。自己定的规则其管理者也不能熟知，对待业主提出的问题完全任凭自我感觉处理事务。

3对房地产物業管理的改进建议

房地产物业管理是个新生的事物，它的产生和发展必然伴随着各方面利益的重新分配。各种冲突和矛盾在所难免。但遇事应先找自身的毛病，是谁的责任应当由谁负责，决不能推脱。要强化参与物业管理的内部全体成员的服务观念，让服务对象接受这种我们的管理和服务。首先要让他们知道管理、服务的内容以及管理者的责任，要让社会和公众了解房地产物业管理并监督房地产物业管理。这实际上也是在建立一种物业管理模式。通过各种方式宣传和传达物业管理规则，使业主从了解、理解、接受到要求物业提供管理和服务。同时，还要宣传物业管理给住户带来的益处，使业主自愿接受物业管理这一新的事物，从行动上支持物业管理。

《物业管理条例》第三十三条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。然而，在我国物业管理实际发展的过程中，由于受多方面因素的影响，以至于多数管理人员没有获得职业资格证书。由此就需要物业公司在发展的过程中，能够加快人才的培养，以便为公司今后的发展做好铺垫。而在其培养的过程中，主要包括以下几个方面：首先，物业公司负责人应适时的组织人员进行思想道德培训，使其在原有的基础上加强自身的道德修养，从而提高自身的服务意识。其次，组织管理人员不断的学习先进的物业管理水平，使其在原有的基础上创新自身的管理模式，同时以完善、优质的服务与业主进行交流。再次，物业公司可以通过招聘的方式，为公司发掘人才，同时可以组织公司的人员进行培训，待其通过职业资格证书后签订就业合同。最后，公司在发展的过程中，应进行公开竞争，以便公司的有志之士能够通过自身的努力找到合适的职位。

物业管理是微利行业，物业管理的规模效益就显得尤为重要，许多物业服务企业认识到三分薄田难致富 ， 管理的效益是广种薄收。为摆脱困境，在守住本身的基础上，参与竞争，对外扩张，力争更多的地盘，实现规模效益。这从客观上要求物业服务企业必须走规模化、集团化之路。为此，有关部门应制定相应政策，启动物业管理市场预警系统，促使一部分物业服务企业进一步发展壮大，治理一些制约行业整体水平提高的“小、散、滥”物业服务企业，最终实现强强联合，形成正规化物业管理集团。区域化管理是物业管理的未来发展方向。政府行政主管部门应统一规划，按照行政区域设定范围实行物业管理。以城市规划的自然区域为基础，以有利管理、工作、生活为原则，以提高城市整体管理水平为目的设定若干个物业区，化分散为集中管理，形成整体优势，提高城市整体物业管理水平。

参考文献：

[1]张琪.抢抓机遇求发展刻不容缓——反思物业管理行业发展历程[J].城市开发，2010，（17）.

[2]朱立强.浅论物业管理中的正确理念和沟通技巧[J].长江大学学报（社会科学版），2010，（3）.

（作者单位：安阳建工（集团）有限责任公司

安阳市应元房地产开发有限公司）