浅谈房地产企业工程量清单计价常见问题与处理策略

付金龙

摘要：随着我国房地产行业的不断发展，工程量清单计价模式也已日趋成熟。笔者现结合工作中的实际情况，对房地产企业在工程量清单计价模式下的常见问题与处理策略谈一些个人的观点，希望能为清单编制、成本控制提供一定的参考。

Abstract： With the continuous development of China's real estate industry， the pricing model of Bill of Quantities has become increasingly mature. Combined with the actual situation in the work， the author proposes some personal opinions on the common problems and treatment strategies of real estate enterprises under the Bill of Quantities pricing model. It is hoped that this paper can provide some reference for inventory preparation and cost control.

关键词：清单计价;问题;策略;成本控制

Key words： bills pricing;problem;strategy;cost control

中图分类号：F284                                        文献标识码：A                                  文章编号：1006-4311（2019）30-0062-03

0  引言

本文将从清单的构成、清单计价模式下合同性质的选择、并结合工作中的实际案例对清单计价模式下的问题及处理策略进行阐述，从而更好的进行成本控制。

1  清单的构成

《建设工程工程量清单计价规范》GB5050-2013中工程量清单一般由编制说明、措施项目清单、分部分项工程清单、其他项目清单、规费、税金等组成。

1.1 编制说明

房地产企业在实际操作中，工程量清单的编制说明一般包含编制依据、工程概况、招标界面、清单编制范围、投标报价的要求及注意事项等。

1.2 措施项目清单

措施项目清单是图纸及资料未能直观反映出来，但实际施工会发生的内容（如安全文明施工费，脚手架，大型器械使用相关费用等），根据相关工程现行国家计量规范的规定编制，结合拟建工程的实际情况列项。

1.3 分部分项工程清单

分部分项工程清单是图纸及资料能直观反映出来的工作内容（一般为实体工程）。其中，清单中的项目特征、工作内容须准确、合理，它是投标单位报价的重要依据。

1.4 其他项目清单

其他项目清单一般由暂列金额、暂估价（包括材料暂估价，工程设备暂估价，专业工程暂估价）、计日工、总承包管理费/服务费等组成。

1.4.1 暂列金额与暂估价的区别如表1所示。

1.4.2 计日工

计日工适用现场一些零星工程，合同约定之外/额外工作。其突发性决定其价格偏高，實践中一般不采用。

1.4.3 总承包管理费/服务费

总承包管理费/服务费是由发包人支付给承包人的一笔费用。承包人进行的专业分包或劳务分包不在此列。房地产企业在实际操作中，对业主指定分包要求提供相应的服务，对业主自行采购的材料、设备进行保管等。

1.5 规费

规费包括工程排污费（已取消）、社会保障费、住房公积金、工伤保险。

1.6 税金

目前工程量清单中综合单价均为不含税单价，税金在汇总表单列。实行增值税，价税分离。

2  清单计价模式下合同性质的选择

合同性质一般分为固定单价合同、固定总价合同、成本加酬金合同等。合同性质之间的区别见表2。

3  清单计价模式下的问题与处理策略

3.1 编制清单时常遇到的问题

3.1.1 房地产企业部门较多，各部门间的沟通协调直接影响到清单的编制质量。同时，房地产企业对工期要求比较紧急，在编制清单时主要存在如下问题：①图纸方面：图纸不全、图纸做法不清晰、图纸做法与现场实际情况不符;②技术方面：施工界面模糊不齐全与图纸不符，技术要求不清晰，材料品牌不齐全;③成本管理方面：变化较多，没有完善的合约规划。

3.1.2 处理策略

①各部门要通力协作，保证出具的成果性资料的质量;②加强内部沟通，编制清单前，各部门对相关的图纸、技术文件等进行会审;③要求各部门提出成本优化的方案并被公司采纳的，对提出者进行适当的激励。

3.2 综合单价中的风险范围和幅度划分问题

3.2.1 综合单价由人工费、材料费、机械费、管理费、利润、规费和一定范围的风险组成。风险范围分担一定要相对合理，风险范围过大，施工单位无法接受，最终还是有业主买单。

案例一：上海市xx住宅项目，xx建工承建该项目二标段，签订固定总价合同，人工、材料、机械等费用变化全部由承包人承担。中标价为2.24亿，建筑面积14万方，钢材用量1万吨，混凝土7.5万方。

在相隔一年多的时间里，钢材由2500元/吨涨到4700元/吨，混凝土由300元/m3涨到450元/m3，主要材料费用多支出3000多万元。承包单位不堪重负，出现停工危机。

3.2.2 处理策略

①确定调差的范围及幅度。在招标文件和合同文件中约定可调价材料的范围及幅度;比如：钢筋混凝土调，人工不调。钢材风险幅度值在±5%，混凝土风险幅度值在±8%。

②确定基准单价。招标文件内约定采用的基准价或投标报价同期的信息价作为价款调整的基准。调差一般只计取税金。

3.3 项目特征不明或与实际不一致

3.3.1 项目特征：即构成分部分项工程项目、措施项目自身价值的本质特征（简单地说就是构成某个项目的工序、做法要求、规格、型号、参数等），是投标单位报价的重要依据。

案例二：xx商务区xx地块总包图纸设计说明中NQ7基层做法为：3*15耐火纸面石膏板+150轻钢龙骨（中填100厚岩棉）+3*15耐火纸面石膏板或：2*12纸面石膏板+150轻钢龙骨（中填70厚岩棉）+2*12纸面石膏板

合同清单按图纸列项，并未将两种做法分开，投标单位综合单价分析表内按照3*15耐火纸面石膏板+150轻钢龙骨（中填100厚岩棉）+3*15耐火纸面石膏板的做法报价。后下发变更图，其中地上商业部分原玻璃隔断改为：2X12纸面石膏板+100轻钢龙骨（中填岩棉）+2X12纸面石膏板隔断。承包商诉求按照合同价 290.83元/m2执行。

3.3.2 处理策略

①若图纸做法不明确，可要求设计院进行澄清或可选多种材料，清单中应全部分开列出，让投标单位分别报价，对后期变更可提供参考依据。

②项目特征描述须准确、合理。

③对于清单编制人员要求较高，除了要正确把握好量和项，还要了解施工工艺（做法）。

3.4  不平衡报价

3.4.1 不平衡报价，一般是指在总价不变的前提下，将某些分项工程的单价报的高于常规价，将另一些分项工程的单价报的低于常规价，以保证总报价有竞争力并能获得较好的经济效益。不平衡报价常见的策略如表3。

案例三：xx区xx地块新总包xx在投标时，植筋项目单价偏高，因为是根据总体方案文本进行模拟清单招标，植筋工程量为暂估量，后期结算数量肯定会增加。

3.4.2 处理策略

①在清标时把所有单价偏低偏高的项目都罗列出来，并于商务问卷中提出，让投标单位调整报价。

②在招标文件中约定：后期结算工程量与合同偏差在15%时单价需进行调整。增加15%以上时，增加部分工程量单价调低，减少15%以上时，减少部分工程量单价调高。

③对于施工方案，要求投标单位必须踏勘现场，充分了解现场情况，并在规定时间内提出原方案是否可行，若不提出，后期方案变更，费用由投标单位承担。

3.5 固定总价模式下工程量清单错漏项责任问题

3.5.1 实际工作中，许多房地产企业为了尽快推进招标程序及后续施工许可证的办理工作，会在施工图尚未出来的情况下就编制工程量清单，并进行招标，后期施工图出来后，差异较大。

3.5.2 处理策略

①图纸深度、完整度没达到要求，不采用固定总价合同。②施工图出具后进行重计量，并签订补充协议。③对于工程量可加入包干量，由投标人自行填报。④总价包干合同可在招标文件及合同中约定：各投标人需按照招标图纸对清单的工程量和项進行复核，投标人在签订合同前可对清单项和量提出异议，否则出现工程量清单错漏项的责任由投标单位承担（此办法有司法依据，详案例四）。

案例四：

对于非国有投资项目，招标文件中约定了投标人对工程量清单核对的义务，在合理期限内未对工程量清单提出异议，表明投标人认可招标人提供的工程量清单和施工图纸之间的工程量差异，在完工后再主张增加工程量，法院不予支持。（中山市中级人民法院（2015）中法民一终字第153号）

3.6 设计变更的合理性

3.6.1 在房产开发过程中，成本控制至关重要，但是一些设计变更往往会导致成本的增加。造成设计变更的原因如表4。

3.6.2 处理策略

①对于每一个设计变更都要严格把关，看是否真的需要，每个部门都要负起责任。

②进行专业化、标准化的图纸设计。

③对施工图进行严格审核。

④建立设计变更内部评估体系（每个变更都要经过评估，并签字后才可生效）。

⑤加强对材料市场及施工工艺的了解。

4  结束语

造价管理的核心在于合同管理，而图纸、工程量清单、施工技术方案及价款变动条款等都是合同的组成部分，清单的错项、漏项会直接影响工程成本，而清单的完备性往往与施工图纸、施工工艺、工程界面、产品定位等有着直接的关系，所以在清单计价模式下要全方位、多角度的控制成本，提高公司效益。

参考文献：

[1]中华人民共和国住房和城乡建设部 建设工程工程量清单计价规范.北京：中国计划出版社，2013.

[2]孙凌志，贾宏俊.新版《建设工程工程量清单计价规范》解读与实践研究[J].建筑经济，2013（6）.

[3]中国建设工程造价管理协会.建设工程造价管理理论与实务（二）.北京：中国计划出版社，2010.