浅议营改增对于房地产企业土地增值税情况的影响及应对

■ 陈丰华（宁夏闽宁金润通实业有限公司）

营改增于2016年5月份在全国范围内实施，本次税改对于我国房地产企业的土地增值税清算产生了极为显著的影响。土地增值税税额、抵扣项目以及税款预缴等都因此而受到巨大影响，而土地增值税作为房地产行业的重要税种之一，在每一个房地产企业的支出中所占比例重大，能够对房地产企业未来的发展产生直接影响，所以房地产企业必须要对税务方面的工作予以高度重视，要高度重视土地增值税清算方面的税务筹划工作，通过有效的税务筹划措施，帮助企业节约税负，尽可能让企业最大程度获得利益。

一、房地产企业土地增值税相关内涵

我国对于土地增值税的定义：“指转让国有土地的使用权、地上的建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人，按照转让所获得的收入，在扣除法定的扣除项目金额后，以增值税为计税依据向国家缴纳的税负种类之一。”该税种在我国所推行的是四级超率累进税率，其本身存在反对房地产暴利的作用，如果土地的增值额越高，这其所需要对应的税率越高，目前我国土地增值税适用税率分别为30%、40%、50%、60%。我国的增值税相关法规最早于1993年颁布，随后在次年1月1日落实改法规。并且在2006年完善相关法律法规，实现对土地增值税清算工作的进一步规范和管理。

二、营改增对于房地产企业土地增值税清算的影响

在营业税改增值税之前，房地产企业所需要缴纳的营业税税率5%，而在税改之后，按照《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）：“除老项目之外，提供建筑业服务和销售不动产工作所需要缴纳增值税税率为11%。”

（一）营改增对土地增值税增值额方面的影响

按照《营改增后契税、房产税、土地增值税、个税计税依据问题》（财税[2016]43号）相关文件的规定：“税改工作开始后，转让房地产所取得的收入属于不含增值税收入，但是在税制改革前，以此形式所获得的收入属于价内的收入。”因此可见，税改前后，土地增值税的税金由价内变成了价外，所以此时只有把现有的含税收入调整为不含税，才可以让房地产取得的收入最终确定，所以不含税收入会使得土地增值额下降，从而导致土地增值税的增值幅度降低，同时也使得企业所应当缴纳的税金金额减少，但上述变化都不会影响免征增值税的房地产企业，不存在相关问题的影响，不会对增值税额扣减。

（二）营改增对土地增值税抵扣项目方面的影响

根据《土地增值税暂行条例实施细则》财法字[1995]6号）相关文件的规定：“营业税属于营业税金及附加，可以将其归入土地增值税扣除项目中的“与转让房地产有关的税金”相关科目。”税制改革之后，明确要求不得再通过“与转让房地产有关的税金”扣除增值税，由此而大大减少了企业土地增值税。在对应缴纳增值税额进行确认的时候，要把增值税从土地价款中扣除。但是按照《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》税总函[2016]309号文相关内容规定：“取得土地使用权所支付的金额，按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土地使用权而实际支付（补交）的土地出让金及按国家同意规定交纳的有关费用的数额”。清算土地增值税相关税金的时候，可以全额把土地成本计入其中。因为产企业本身的成本费用组成内容相对复杂，其在建筑、人工、融资以及拆迁补偿等方面投入的成本一般是不能够获取可用于抵扣的增值税，而相关法律规定：“允许进入销项税额抵扣的，不纳入扣除项目，而纳入扣除项目的，则不再计入销项税抵扣。”企业为了可以确保在各种业务中都尽可能获得发票，房地产企业需要结合发票实际取得状态所处的不同情况，对其进行细致分类：“房地产企业所取得的营业税发票，需要按照营业税发票的金额确认扣除金额；若获得的是增值税普通发票，则按照增值税发票的金额确定扣除金额；如果取得的是增值税专用发票，则需要按照凭证的记载内容确定其不含增值税金额。”此外，如果无法计入增值税销项税抵扣的进项税额，需要先就此向税务机关的相关人员询问请教，并且在土地增值税的相关扣除额中增加相关进项税，对于那些可以在土地增值税中扣除，同时又能够被增加到增值税进项税额中的部分，企业方卖弄要将两种税务处理方式所能够对企业税负造成影响结果进行评估衡量之后，再选择最为合适的处理方法。

（三）营改增对土地增值税税款预缴方面的影响

营业税一直都是由地方税务机关征收，在税改工作完成之后，国税负责征收之后的增值税，地方的税务机关继续负责征收企业所得税以及土地增值税，在此情况下，会出现多方管理的情况。此两种本身都归入流转税范围内，由于当前所管理的部门不尽相同，因此房地产企业在处理此方面税务内容的时候，说明你的压力较大，并且在征收增值税及土地增值税的时候，都需要以预收账款作为计税基础，所以不排除其出现重复征税的问题。

三、营改增下房地产企业在土地增值税清算方面的应对措施

（一）落实企业税金的测算工作

房地产企业税务部门在税改之前，对于营业税的预算较为简单和直观。但在税改之后，因为此两者皆属于流转税范围内，同时是共同存在的，并且土地增值税存在而受到影响，并且让房地产企业的税负出现更多不稳定的因素，并且大大增加了企业在税金测算方面的工作难度。

（二）构建能够满足增值税需求的财务管理体系

在税改之后，企业财务管理方面必须要有效完善工程结算、成本管理以及财务会计方面工作，切实保证会计核算工作开展时，能够更为准确和有效，此外，必须要基于此构建相关的征税核算体系，房地产企业要高度重视财务会计的作用，在进行比对分析财务成本高低之后，确定税务方法所能够对企业税负的影响程度，从而基于此选择最贴合自身实际的计税体系。

（三）切实落实增值税发票的管理工作

发票是用于抵扣增值税销项税的关键因素致使，所以房地产企业方面要能够认识到必须强化增值税发票的管理工作，若发票从外界获得，要充分落实相关的管理工作，以有效的规章制度进行限制和约束。在日常采购过程中，必须要尽可能选择一般纳税人，以确保可以从中获取能够用于抵扣的增值税发票，并且要针对发票管理制定相关的管理条例，有效避免由于发票不规范而出现的罚没成本。

（四）房地产企业需要深度学习营改增政策内容

针对土地增值税所受到的税改的影响，房地产企业需要予以高度重视，要及时安排财务人员接受相关的培训活动，并且要针对营改增在土地增值税清算方面的政策及规定予以深入研究，探讨与分析此政策内容所能够对相关税负产生的影响，同时还要主动向主管的税务机关部门进行咨询和了解，充分了解可用于进行增值税进项税额抵扣的项目，以及可在土地增值税终于已扣除的项目，尽可能降低纳税成本。

（五）加强在建项目增值税税负变化的测算，并选择最为合适的计税方法

当前势必会存在部分项目所获得的发票并非增值税发票，其无法予以抵扣，必须要将其尽可能归入土地增值税抵扣项目。在房地产企业中，其成本的构成源于多个方面，并且这其中存在较大比例的成本支出，所获得的发票无法用于抵扣，所以对于诸如劳务成本、拆迁补偿等部分都应当归入抵扣项目。此外对于能够计入进项税抵扣，同时又可以纳入土地增值税抵扣项目的支出，这需要对企业进行合理的规划测算，确定不同计税方法所产生的企业税负，尽可能降低土地增值额，以达到降低土地增值税的目的。部分支出凭证中没有增值税，所以应当将其看作是价外支出，必须要归类到土地增值税抵扣项目中处理。

四、总结

当前增值税替代营业税已经过去了数年时间，其在一定程度上限制了土地增值税方面可用于抵扣的项目，同时也在程度上改变了土地增值税相关的增值税额和预缴税金，所以房地产企业想要在税改后降低自身的税负压力，就必须要充分认识到营改增对于土地增值税所产生的影响，并且要合理采取措施，实现科学合理的税务筹划，确定清算的突破点，降低企业税负、提高企业经济效益。