浅析不动产冒名处分与善意取得制度

刘 茜

南京师范大学，江苏 南京 210023

一、不动产冒名处分问题分析

(一)问题的提出

随着社会经济的发展，交易也逐渐频繁，其中不动产作为一项重要的财产权益，对其进行处分民法中采用登记加交付制度，但近年来，假冒他人处分不动产的案件常有发生，因此对针对此类问题进行研究分析。对不动产进行冒名处分，主要表现为：冒名人在未取得房屋所有权人同意的情况下，冒用所有人的名义，处分不动产给善意第三人，善意第三人是否取得房屋所有权问题需要结合下述问题进行分析。针对上述情形，应当明确，该处分行为的性质，其次该处分行为是否发生法律效力，不动产所有人与冒用人以及善意第三人之间的关系问题，以及善意第三人救济制度的选择问题，下面进一步分析讨论。

(二)冒名处分问题的性质分析

分析冒名处分问题，首先应当正确理解无权代理、无权处分的概念认定，民法中区分两者主要是看行为人是以谁的名义从事活动的，如果行为人以本人名义，应认定为无权处分，如果是以所有权人名义从事活动，则为无权代理。而对于冒名处分，实际是行为人冒名他人名义，实际上该行为意在对本人发生效力，而不是对被代理人发生效力，从这方面看，冒名处分行为应当被认定为“无权处分”，其也应当是在冒用人与受让人之间发生法律效力。

另一方面，不动产冒名处分交易事项的实现与交易行为是否为实际所有权人无关，受让人看重的是房屋本身，而非房屋的所有人。被冒名人在整个交易中并未与受让人就交易细节达成合意，双方并未成立房屋买卖合同，也就不存在对交易行为进行追认的讨论，而行为人冒充房屋所有权人进行交易，并实际办理了权属登记手续，因此该法律形式应被看作是在冒名人与善意受让人之间成立。最后，根据《物权法》的区分原则，物权不同于债权，其具有当事人独立意思表示，是双方合意的体现，从该角度看，不动产冒名处分包含着双方内心意思表示，属于物权行为，属于物权法中的无权处分行为。综合上述内容，我们明确了冒名处分行为的性质问题之后，进一步分析在该交易行为中对于善意第三人应当适用何种制度进行保护的问题，学界和实践中大多运用善意取得制度予以规则。

二、冒名处分是否适用善意取得制度

不动产无权处分适用善意取得制度，需以一定的基础为前提，即不动产登记簿权属登记，一般情况下，不动产登记簿能真实反映房屋的权利归属，但实践中存在着登记错误的情况，登记所有权人与实际所有权人不一致，登记所有权人进行的处分即属于无权处分，登记簿错误可以涵盖无权处分的情形。从该角度看，善意受让人以相信不动产的权利外观为前提，其认为与之进行交易的对象是房屋的真正权利本人或房屋的共有权人，符合“善意”条件，如果满足“合理价格、交付登记”等条件，则当然适用善意取得制度。

另一方面，我们也可以从立法者的立法目的及善意取得的制度设计背景等方面进行分析，其意在促进社会交易、保护善意受让人利益的同时，也包含了对真实权利人的谴责意味。不动产作为公民的一项重要的财产权益，其所有权人应当对其本身拥有的权利尽到注意义务，对于不动产登记簿权属登记错误的问题，可以采取异议登记机制，及时纠正以防止冒名处分此类问题的发生，由于权利人自身疏忽引起的损失，对善意的受让人不运用制度予以保护，则违背了合同法的宗旨和目标。我国民法中对于所有权人的保护有相应的机制予以保护，但其没有采取行动，那么对于不特定的善意第三人而言，其本身所代表的公共利益也不容忽视，其权利价值不亚于所有权人的个人利益价值。从该角度进行分析，不动产的冒名处分问题也应适用善意取得制度。另外，从有利于保护善意受让人的合法权益，维护社会交易的安全和稳定的角度考虑，也应当适用善意取得制度。

三、结语

综合上面的分析，在无权处分和无权代理方面，不动产冒名处分认定为无权处分更具合理性、其次，从善意取得制度的构成要件、制度设计背景、存在价值及该制度的构造基础角度进行分析，不动产的冒名处分中对于善意受让人应当适用民法中关于善意取得制度的规定。总之，由于该处分行为涉及房屋真正所有权人、行为人及善意受让人等各方利益，在实践中应当注意平衡各方因素。当然，关于该问题不能一概而论，实践中也存在不动产的买受人关注交易相对人而非不动产本身，在该种情况下不应将其认定为无权处分，应类推适用表见代理制度。综上，我国关于不动产冒名处分方面的法律规范还不够完善，总结分析此类问题，保护交易安全，平衡交易各方的利益，也能完善我国相关法律法规进而指导司法实践。